Les débats du 13 février : l’incertitude demeure sur les sujets majeurs (charges et impôts, droit de préférence)

Les derniers articles de loi relatifs aux baux commerciaux, ainsi que les divers amendements y afférents ont été examinés lors des deux séances du 13 février au cours desquelles les sujets majeurs n’ont pas été tranchés.

→ Concernant les charges et impôts, le projet de loi Pinel prévoit qu’un décret établira la liste des charges locatives et des impôts « qui ne sauraient être imputés au locataire », à l’image de ce qui existe en matière de baux d’habitation, alors que la liberté contractuelle prévalait jusqu’alors en matière de baux commerciaux.

De nombreux amendements ont été proposés sur ce sujet sensible qui embrasse des réalités très différentes (bureaux, centres commerciaux, commerces de pied d’immeuble).

Ainsi par exemple, un amendement a été proposé afin de limiter le champ d’application du décret aux artisans, aux très petites entreprises et aux petits commerces.

Cet amendement, qui visait à limiter le champ d’application de la réforme à son objectif premier, à savoir la protection des petits commerçants, a néanmoins été rejeté au motif que la notion de petit commerce et très petite entreprise est apparue trop floue.

Pour le reste, la plupart des amendements ont été rejetés ou retirés au motif que la répartition des charges et impôts sera traitée par un décret pris en conseil d’Etat.

C’est notamment le cas d’un amendement qui proposait que l’état récapitulatif annuel des charges devrait être remis dans un délai de 6 mois et qu’à défaut les provisions versées seraient restituées au locataire.

Mme Pinel, ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme, a précisé que le décret d’application fait l’objet « d’une discussion et d’échanges avec les professionnels, les représentants des propriétaires et des locataires pour tenir compte de la diversité et de la complexité des situations ».

Néanmoins, la portée exacte de cette mesure phare du projet de loi Pinel reste à ce jour inconnue.

→ Le droit de préférence prévu par le projet de loi Pinel au profit du locataire (inspiré également de ce qui existe en matière de baux d’habitation), présente des contours incertains, notamment lorsque le local fait partie d’un ensemble immobilier.

Un amendement a d’ailleurs été proposé par monsieur Fabrice Verdier, rapporteur, pour exclure les centres commerciaux du champ d’application du droit de préférence, « de sorte que ce droit de préférence ne soit pas une entrave à des restructurations ambitieuses de centres commerciaux ».

Cet amendement a été retiré puisque Mme Pinel a convenu que la rédaction du texte relatif au droit de préférence devait être revue.

Il n’est cependant pas certain que les centres commerciaux seront exclus du champ d’application du droit de préférence.

→ Concernant le droit de préemption des communes, le projet de loi Pinel prévoit la possibilité pour la commune de déléguer son droit de préemption, notamment à un établissement public ou à une société d’économie mixte.

Un amendement a été adopté afin que le nombre de salariés et la nature du contrat de travail soient précisés dans la notification faite aux communes.

Il n’est pas certain que ces modifications aient une réelle incidence sur un dispositif qui reste très peu utilisé.

Ceci n’a pas empêché les députés d’adopter un amendement prévoyant un dispositif présenté comme une « expérimentation » « en vue de favoriser la redynamisation du commerce ». Il s’agit en fait de « contrat de revitalisation commerciale » qui seraient mis en œuvre par l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics… affaire à suivre !

→ Concernant l’application du projet de loi Pinel dans le temps, le principe est que la nouvelle loi sera applicable aux nouveaux contrats conclus ou renouvelés trois mois après la promulgation de la loi.

Il est à noter qu’un amendement visant à rendre la nouvelle répartition des charges et impôts applicable dés le 1er janvier 2016 a été rejeté, afin de ne pas remettre en cause l’équilibre des contrats déjà conclus.

La séance du 13 février a achevé d’examiner les dispositions relatives aux baux commerciaux. Le vote de l’ensemble du projet de loi Pinel interviendra le mardi 18 février.

Projet de loi Pinel (3) : LPA décrypte et analyse