Ce n’était jusqu’ici qu’une recommandation faite aux banques. Depuis le 14 septembre dernier, c’est devenu une obligation : afin de limiter la dérégulation du marché des crédits immobiliers, ainsi que leur octroi tous azimuts sans tenir compte de la solvabilité réelle des ménages qui les contractent, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a décidé de rendre contraignantes un certain nombre de mesures, à partir du 1er janvier prochain. Parmi lesquelles : limitation de leur durée de remboursement à 25 ans et limitation à 35 % de la part des revenus consacrée à leur remboursement, ainsi qu’au paiement de l’assurance-emprunteur (taux d’effort). Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production. En cas de non-respect, les banques concernées pourraient se voir infliger des blâmes, voire des sanctions pécuniaires, même si leur montant n’a pas été précisé par le HCSF.

Principe de non-concurrence entre les banques

Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, qui siège également au HCSF, a précisé que « le crédit immobilier continue à progresser fortement à plus de 6 %, et l’accès des ménages, y compris les plus modestes, est garanti ». Une manière de minorer l’impact que ces mesures pourraient avoir sur le marché du crédit immobilier, d’autant plus qu’un certain nombre d’entre elles sont « d’ores et déjà adoptées par la plupart des banques », comme l’a précisé Daniel Baal, le directeur général de Crédit Mutuel Alliance Fédérale, sur BFM Business. Pour confirmer ces dires, il est à noter que la part de prêts « non-conformes » (prêts trop longs ou conduisant à un endettement trop fort) a diminué de 48,3 à 20,9 % au dernier pointage, soit un chiffre proche de la marge de flexibilité de 20 % laissée aux banques.

Pour justifier ces mesures contraignantes, alors même que la plupart des banques semblaient s’aligner sur les recommandations énoncées, le HCSF a mis en avant le concept de concurrence. Ainsi, les banques devront obligatoirement toutes s’aligner sur les mêmes règles.

Des normes qui pourraient être ajustées

Quid des ménages modestes ? Pourraient-ils pâtir de ce cadre devenu plus contraignant ? Non, si l’on en croit le HCSF, qui explique que les ménages les plus modestes (moins de 20 000 euros de revenus annuels) constituent une part stable de 10 % de la production de crédit depuis deux ans. De plus, les revenus locatifs ne seront pas intégrés dans le taux d’effort. Si un ménage achète un bien dont il espère tirer un loyer de 1 000 euros par mois, ce revenu n’est pas pris en compte par la banque.

Il est à noter que les normes du HCSF s’entendent dans le climat actuel, avec des taux d’emprunt historiquement bas. Elles pourraient être ajustées en cas de remontée des taux.

Crédits immobiliers : les règles encadrant leurs conditions d'octroi rendues plus contraignantes par les autorités