Une période de transition : c’est peu ou prou ce que vit actuellement la Société de la Tour Eiffel, dont les résultats 2021 sont tombés mercredi 9 mars. La foncière a achevé ses « plans de développement et de cessions » fixés en 2019, cédant pour 79 millions d’euros d’actifs (environ 60 000 m2). Dans le même temps, 20 millions d’euros de projets ont été livrés en 2021. Autant dire que le portefeuille se renouvelle grandement, avec un certain nombre de projets de restructuration d’immeubles à la suite des départs de locataires (baux non renouvelés). Des renouvellements qui passeront par une création de valeur foncière. « Il faut s’attendre à ce que nos revenus locatifs subissent une compression au cours des prochaines années, le temps pour nos nouveaux projets d’être finalisés et commercialisés, afin que nous puissions recouvrer des loyers réguliers » explique Christel Zordan. Avec la création de valeur découlant des restructurations, la foncière espère reconstituer rapidement des cash-flows en améliorant le taux d’occupation de ses immeubles.

Des projets de restructuration

Parmi les projets en cours de développement figurent les restructurations des sites de Lyon Dauphiné et de Puteaux Sol’R. A Lyon (69), un permis de construire pour le développement d’un immeuble de 5 000 m2 de bureaux a été signé, de même qu’un programme de coliving de 5 500 m2. La livraison de l’ensemble est attendue sous deux ans et le montant de l’opération s’élèvera à environ 30 millions d’euros. A Puteaux (92), un permis de construire a été déposé pour bâtir un immeuble tertiaire de 9 700 m2 (environ 40 millions d’euros). Enfin, un autre permis de construire a été obtenu pour la construction d’un immeuble de bureaux de 3 900 m2 à Aix-en-Provence (13), en cours de commercialisation (environ 80 millions d’euros). « Nous souhaitons également tirer profit de fonciers, acquis ou déjà sous gestion, pour développer de la petite logistique urbaine du dernier kilomètre » a précisé Christel Zordan, insistant sur l’importance croissante des entrepôts logistiques sur le marché de l’immobilier, sous l’impulsion du développement du e-commerce. A Bobigny (93), la foncière a justement acquis un terrain, mitoyen à celui qu’elle détient déjà, destiné à accueillir un projet de logistique urbaine.

Mixité des projets et granularité du portefeuille

« Diversification » semble être l’un des termes définissant le mieux la nouvelle stratégie de la Société de la Tour Eiffel. En plus de la logistique, elle souhaite adapter son patrimoine et « élargir sa capacité à saisir des opportunités de rendement ». La part des bureaux dans le patrimoine de la foncière, qui atteint aujourd’hui 81 % , devrait être abaissée à 75 %, afin que le « hors bureau » représente un tiers du portefeuille détenu. Le patrimoine continuera d’être localisé pour les deux tiers dans le Grand Paris, même si un « rééquilibrage entre Paris et les régions », selon les mots de Bruno Meyer, est souhaité.

Christel Zordan a également mis un point d’honneur à ce que les activités du groupe accordent une place de choix aux projets mixtes, mêlant plusieurs typologies d’actifs. « Je suis contre le cloisonnement, avec des zones uniquement occupées par des bureaux, d’autres axées exclusivement sur le logement, les commerces en périphérie… La ville du quart d’heure, même si le terme est parfois employé à tort et à travers, cela a du sens ! ». De ce point de vue, le projet lyonnais, mêlant coliving et tertiaire, en est la parfaite illustration. Bruno Meyer a aussi évoqué la granularité importante du portefeuille (164 bâtiments), avec des actifs dont la valeur moyenne tourne autour des 30 millions d’euros. Une granularité permettant de limiter les risques, tout comme la constitution d’un « portefeuille atomisé », à savoir le choix de locataires aux profils multiples et ce, afin de ne pas surexposer le groupe en cas de défaillance d’un ou plusieurs secteurs (restaurants et hôtels pendant la crise sanitaire, par exemple…). « Nous choisissons des locataires bien classés, à risques faibles, voire très faibles » a insisté Christel Zordan.

Travail pédagogique en matière de RSE

Enfin, la foncière poursuit sa stratégie RSE volontaire et ambitieuse. « 40 % de nos actifs sont conformes aux normes énergétiques et environnementales les plus exigeantes et 12 sont en cours d’étude pour l’être rapidement » a explicité Christel Zordan. « Pour les autres actifs, les marges de progression ont été ou vont être identifiées et des travaux entrepris pour les conformer au plus vite à nos exigences internes en terme de RSE ». De plus, un important travail pédagogique est effectué à destination des locataires, afin de les sensibiliser à cette problématique centrale dans la stratégie de la Société de la Tour Eiffel…

La Société de la Tour Eiffel fixe son cap pour les années à venir...