Depuis le début de l’année 2020, la mise en œuvre des mesures de resserrement du crédit décidées en décembre 2019 par le ministère de l’Economie et la Banque de France a participé à la déstabilisation des marchés de la construction et de la transaction. Avant même que n’éclate la crise de la Covid-19 et que ses conséquences économiques et sociales n’affectent l’ensemble du tissu économique, les risques de déstabilisation de la conjoncture étaient déjà présents^[1].

Aussi à fin septembre, après 9 mois d’une « annus horribilis », la production de crédits immobiliers mesurée au niveau des offres acceptées (et hormis les rachats de créances et les crédits relais)^[2] avait reculé de 10,8 %, en glissement annuel (- 14,4 % après prise en compte de la hausse des prix de l’immobilier) : plus précisément, – 12,3 % dans le neuf en GA^[3] (- 14,2 % après prise en compte de la hausse des prix de l’immobilier neuf) ; -10,3 % dans l’ancien en GA (- 14,7 % après prise en compte de la hausse des prix de l’immobilier ancien) ; et – 12 % dans l’amélioration/entretien en GA (- 12,9 % après prise en compte de la hausse des prix de l’amélioration/entretien).

Des évolutions différentes d’une source à l’autre

Comme l’activité des marchés immobiliers sur lesquels les particuliers résidents réalisent leurs projets d’accession ou d’investissement est très dépendante des facilités de l’accès au crédit faites aux ménages, il n’est guère surprenant qu’elle ait pu aussi fortement reculer/décrocher^[4], aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Mais, évidemment, pour beaucoup ces évolutions paraissent exagérées par comparaison avec celles que propose le suivi mensuel de la production réalisé par la Banque de France.

Par exemple, dans sa dernière publication^[5], la Banque de France donne le ton dans le titre : « La production de crédits nouveaux à l’habitat se situe à un niveau sans précédent ». Le dynamisme de l’offre bancaire serait donc remarquable et devrait, en lui-même, justifier que les autorités de contrôle des banques ne reviennent pas (ou si peu) sur les décisions de décembre 2019. D’ailleurs, la production mesurée à fin septembre, et y compris les renégociations, serait en augmentation de 6,4 % en GA. Une telle évolution ne pouvait que susciter l’attention des observateurs et de nombreux articles de presse, d’autant que les communiqués de la Banque de France accompagnant ces publications présentent un point de conjoncture dont la tonalité rassurante tranche souvent avec l’ambiance morose de la réalité.

Pourtant, il n’est pas inutile de rappeler que l’indicateur mensuel utilisé doit être regardé avec attention. Il est issu de la « collecte MIR^[6] » rendue obligatoire dans le cadre des obligations statistiques imposées par la BCE. L’objectif de la BCE est de rendre disponible un indicateur conjoncturel permettant de décrire les évolutions de la production de crédits (immobiliers, mais aussi à la consommation) dans l’ensemble des pays de la Zone euro : la « collecte MIR » s’appuie donc sur une méthode harmonisée qui recense les nouveaux crédits octroyés (c’est-à-dire signés, mais pas nécessairement décaissés, versés à l’emprunteur).

Le champ d’observation est celui des crédits octroyés à des particuliers résidents : donc hormis les crédits accordés à des non-résidents par des banques françaises et finançant des acquisitions immobilières en France, par exemple ; mais aussi, hormis les crédits accordés à des professions libérales ou à des commerçant, par exemple, même pour acquérir des biens immobiliers à usage mixte… Le champ est donc beaucoup plus restreint (mais aussi beaucoup plus précis) que celui que recouvrent les estimations du nombre de « transactions dans l’ancien » publiées par le CGEDD et trop souvent présentées comme étant les « statistiques des notaires ».

En outre, la production mensuelle issue de la « collecte MIR » inclut explicitement les renégociations^[7] : la méthode suivie permet néanmoins de les distinguer. En ne tenant pas compte de ces renégociations, à fin septembre, la production de crédits immobiliers a reculé de 6,3 %, en GA. Comme les prix de l’immobilier ont poursuivi leur hausse, la production mensuelle mesurée par la Banque de France a donc reculé de 10,1 % en volume, en GA. On comprend alors mieux pour quelles raisons les marchés immobiliers ont décroché depuis le début de l’année 2020 : d’autant que l’éviction progressive des ménages modestes par le resserrement de l’accès au crédit a provoqué « mécaniquement » un relèvement du niveau moyen des prêts octroyés^[8]… renforçant par là-même l’ampleur du recul de l’activité immobilière.

Des niveaux de production aussi très différents

On pourrait, bien sûr, se satisfaire de ce résultat, prenant acte du recul de la production et donc des conséquences que les décisions du HCSF de décembre 2019 et la crise sanitaire ont produites sur l’activité des marchés immobiliers. Il convient, néanmoins, de remarquer qu’un examen plus détaillé de l’indicateur mensuel de la Banque de France soulève une autre question : mais quel est donc le niveau de la production de crédits ?

D’après l’indicateur mensuel de la Banque de France, à fin septembre 2020^[9] et sur 12 mois glissants, la production s’établissait à 184,3 milliards d’euros, hormis les renégociations. Dans le même temps, l’OPCI estime la production à 174,7 milliards d’euros et l’ACPR à 169,1 milliards d’euros, ces deux mesures de la production excluant les rachats de créances et les crédits relais. Avec son enquête « CréditHab », l’ACPR recense l’ensemble des crédits immobiliers engagés auprès des particuliers résidents : cette mesure de la production diffère donc, évidemment, de celle de l’OPCI dont les offres acceptées vont anticiper les versements à venir et ne seront pas réalisées dans leur totalité^[10].

Donc, même si on fait l’impasse sur les évolutions surprenantes qui furent celles de la série mensuelle issue de la « collecte MIR » jusqu’en 2017 (voire jusqu’en 2018)^[11], on ne peut que constater une différence notable entre les mesures récentes des niveaux d’activité : entre celle du mensuel de la Banque de France et celles de l’OPCI ou de l’ACPR.

Des incertitudes sur la comptabilisation des rachats de crédits

De telles différences de niveau peuvent probablement s’expliquer si on suppose que la « collecte MIR » reste polluée par des rachats de créances. Mais rien ne permet d’affirmer cela. D’autant que le HCSF dans son communiqué du 17 décembre^[12] justifie sa décision « d’ajuster sa recommandation » de décembre 2019 en s’appuyant sur les dernières évolutions de « la production de nouveaux crédits (hors rachats et renégociations) » décrites par le mensuel de la Banque de France.

Si la production de la « collecte MIR » est bien « hors rachats et renégociations » alors que la publication de l’indicateur mensuel ne fait que référence aux « renégociations », on se trouve forcément un peu perdu ! Mais on peut aussi se demander naïvement si la méthode suivie est bien cohérente avec celle que l’ACPR privilégie^[13] et qui pourtant est régulièrement mise en œuvre pour alimenter les analyses sur « les risques liés au financement de l’habitat » ou celles de la Banque de France (évaluation des risques du système financier et sur l’immobilier résidentiel pour le Comité de stabilité financière restreint), du HCSF ou de la BCE. Car à propos de cette méthode, les explications techniques transmises par l’ACPR aux établissements de crédits qui doivent être connues de la Banque de France sont très claires et très précises^[14] :

« Rachats de crédits externes (C0040) : correspond aux crédits rachetés auprès d’autres établissements de crédit.
Renégociations (C0050) : correspond aux prêts renégociés uniquement à des fins commerciales par l’établissement de crédit ; les prêts renégociés suite à des difficultés de l’emprunteur ne doivent pas être comptabilisés dans cette catégorie ».

Ces explications étant, bien sûr, reprises dans le cadre de la refonte de l’état CREDITHAB. Elles sont évidemment parfaitement compatibles/cohérentes avec les catégories utilisées de manière opérationnelles par la DGCCRF lors de ces enquêtes^[15]. Et elles correspondent à l’information portée récemment/régulièrement à la connaissance du public par le ministère de l’Economie^[16].

Compte tenu des incertitudes et des imprécisions qui entourent l’indicateur de production de la « collecte MIR », il peut cette année encore paraître étonnant qu’un des arguments essentiels de l’analyse présentée par le HCSF prenne appui sur lui. Sauf évidemment pour sous-entendre que finalement, en dépit de la crise sanitaire, la recommandation de décembre 2019 n’aurait pas fondamentalement perturbé les marchés immobiliers : « après avoir constaté le dynamisme du crédit immobilier … Au-delà des perturbations liées à la crise sanitaire, le marché de l’ancien reste dynamique, l’atonie de la construction^[17] et du neuf observée depuis quelques années persiste »^[18].

Ou que, comme cela fut déjà constaté à l’analyse de la « recommandation » de décembre 2019^[19], l’essentiel est de mettre en œuvre ce qui semble le mieux approprié pour atteindre un objectif prédéfini, d’après les autorités de contrôle des banques.

Et de nouvelles mesures surprenantes

Donc, qu’importent le diagnostic^[20] ou le niveau et les évolutions de la production, l’essentiel se trouve dans les différentes mesures annoncées dans la recommandation du 17 décembre dernier et les explications apportées par le ministre de l’Economie, par ailleurs président du HCSF, lors du point presse qui s’est tenu à l’issue de la réunion du Haut Conseil.

Le taux d’effort maximal recommandé sera porté à 35 % du revenu des ménages, contre 33 % auparavant. Il est vrai que les pratiques de calcul du taux d’effort différent souvent entre les établissements, une certaine marge d’erreur/incertitude entoure le niveau du taux d’effort. Soit, c’est d’ailleurs une des « explications » apportées à cette évolution. Mais on peut aussi remarquer que la mise en œuvre du reporting « refondu » à partir du 1^er avril 2020 ayant pris du retard, ce n’est qu’en septembre que l’ACPR a disposé des premiers éléments de contrôle. Et de toute façon, le reporting ne distingue que des tranches de « taux d’effort à l’octroi », dont celle concernant la production dont le taux est compris entre 30 et 35 % (fac-similé ci-après). Il est sûr qu’adapter le taux maximal à la borne supérieure de la tranche facilite les contrôles, même si ces derniers sont tardifs !

De plus, et comme Immoweek en avait rendu compte^[21], une part importante de la production comporterait une proportion de nouveaux prêts dérogeant largement à la règle des 33 % (et même à la nouvelle règle des 35 %). Il semblerait que dans la production de nombreux établissements de crédit, le pourcentage des dossiers dérogeant serait de l’ordre de 25 à 30 % (voire parfois plus encore), soit largement au-dessus de la marge de flexibilité de 15 % autorisée en décembre 2019.

On pourrait, bien sûr, rappeler que dans les vœux présentés à la place financière de Paris le 14 janvier 2020, le gouverneur de la Banque de France avait précisé que des sanctions allaient être appliqués « dès maintenant » à tous les nouveaux prêts octroyés à compter du 2 janvier s’ils ne respectaient pas la recommandation de décembre 2019, sous la forme d’une « surcharge en capital pour les prêts non conformes ». Certes, la crise de la Covid-19 est venue bouleverser le paysage. Et même si la Banque de France n’a pas forcément apprécié les écarts aux 15 %, on peut penser que le ministère de l’Economie a dû avoir une attitude « plus conciliante » : l’essentiel étant de limiter « la casse ».

Pour autant, il est clair qu’une part de la « pseudo-vitalité » d’un marché qui fut néanmoins en baisse doit être imputée à cette « dérive » : ce que le HCSF ne dément pas lorsqu’il remarque que « la dérive progressive des conditions d’octroi observée depuis quelques années semble s’être interrompue^[22], la part de crédits présentant des taux d’effort élevés ou des maturités longues ayant commencé à se réduire ». D’ailleurs, d’après l’OPCI, sur un marché qui a enregistré un recul de la production de 10,8 % en GA sur les neuf premiers mois de 2020, la production des banques généralistes a chuté de 19,6 %, quand celle des banques à caractère mutualiste ou coopératif ne baissait que de 3,6 %. Néanmoins, le HCSF souhaite noter que « le marché a amorcé son adaptation à la recommandation » (de décembre 2019) et que « les dérives observées précédemment semblent s’infléchir »^[23].

Il pourrait donc paraître prématuré de durcir le ton, comme le gouverneur de la Banque de France le fit en janvier dernier. Mais il ne faut pas, non plus, laisser les « mauvaises » tendances perdurer : ainsi, afin de renforcer la crédibilité de ses annonces, « le Haut Conseil compte… adopter, à l’été 2021, une mesure permettant de donner à la recommandation un caractère juridiquement contraignant. Comme il l’avait indiqué le 12 décembre 2019, il dispose pour ce faire des pouvoirs qui lui sont conférés par l’article L-631-2-1 du Code monétaire et financier ». On peut penser que d’ici là, toutes les pratiques anciennes auront été abandonnées : mais afin de ne pas forcer le destin, le HCSF a annoncé que « la marge de flexibilité, concernant les nouveaux prêts pouvant s’écarter des meilleures pratiques relatives à la maturité et au taux d’effort, sera portée de 15 à 20 % et sera davantage ciblée sur la primo-accession ».

Et la reprise, pour demain ?

Si on en juge par l’emballement médiatique qui montre que les services de communication du ministère de l’Economie et de la Banque de France peuvent efficacement accompagner de nouvelles mesures, il ne fait aucun doute que les décisions du HCSF vont permettre d’inverser les tendances récessives des marchés immobiliers.

Mais on peut aussi remarquer que si les établissements distributeurs « infléchissent » les dérivent passées, ils vont devoir réduire la voilure de leur production : une (petite) partie de leurs prêts accordés au-dessus de la marge de flexibilité de 15 % sera préservée en relevant le seuil d’acceptabilité de certains dossiers à 20 %, mais tous ceux qui étaient au-delà des 20 % seront rabotés. Donc même en ne prévoyant de froncer les sourcils qu’à partir de l’été 2021, les autorités de contrôle des banques ne doivent certainement pas croire que la production va résister : surtout que le premier semestre de l’année prochaine va encaisser les conséquences de la montée du chômage, de la dégradation du pouvoir d’achat, de la fin des PGE aux entreprises en difficulté, de la clôture des comptes des entreprises,… et probablement d’une 3^ème vague.

Bien sûr, beaucoup de commentateurs reprenant largement les communiqués de presse du ministère de l’Economie ont fait preuve d’un optimisme de bon aloi. Ainsi en a-t-il été des articles et des déclarations commentant la troisième et dernière mesure annoncée, l’allongement de la durée maximale des crédits qui passera de 25 à 27 ans pour les logements neuf ou en rénovation^[24] : certains courtiers allant même jusqu’à déclarer que cette mesure allait « permettre une relance du secteur de la construction » ! Mais peu des articles laudateurs se sont interrogés sur l’impact que cette nouvelle « recommandation » pourra avoir sur un secteur de l’investissement locatif privé dans le neuf déjà sinistré.

Alors, évidemment, l’absence de mesures nouvelles de la part du ministère de l’Economie et du HCSF n’aurait probablement pas été bien accueillie, surtout que la loi de finances pour 2021 n’a pas été à la hauteur des attentes/espérances concernant le PTZ et le Pinel, et a laissé un goût amer à ceux qui escomptaient encore un plan de relance de la construction et de la transaction immobilière. Cependant, il ne faudrait pas attendre beaucoup de la recommandation de décembre 2020 : certes elle ne va pas dégrader la conjoncture plus que la recommandation de décembre 2019 avait pu le faire, mais elle ne va pas, non plus, faire ce que beaucoup auraient pu en attendre. Il paraît donc assez probable que les scénarii de poursuite de dégradation de l’activité des marchés immobiliers vont se confirmer en 2021. Dans l’ancien, sans aucun doute. Alors que dans le neuf, la dégradation à venir sera peut-être un peu moins marquée que ce qui fut redouté, mais sans plus.

[1] « Pour une relance du secteur du logement ! », Immoweek, Chronique, 10 novembre (1^ère partie) et 16 novembre (2^nde partie) 2020.

[2] D’après l’OPCI : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers.

[3] En GA : en glissement annuel.

[4] On estime, d’ailleurs, que le recul de la production de crédits tient pour à peu près 40 % à la mise en œuvre des mesures de décembre 2019.

[5] « Crédits aux particuliers – France : octobre 2020 », Stat Info, Banque de France, 3 décembre 2020.

[6] MIR pour « MFI Interest Rate ».

[7] Et très probablement les prêts relais.

[8] Des ménages plus aisés qui réalisent des opérations immobilières plus coûteuses que celles des ménages modestes. Et qui empruntent donc plus pour chaque opération, même si leur taux d’apport personnel est plus important !

[9] A fin septembre, afin de disposer d’une base de comparaison homogène, puisque l’ACPR et l’OPCI délivrent des informations sur le niveau de la production à trimestre échu, même si l’ACPR détaille mensuellement la production de chaque trimestre dans sa publication statistique.

[10] On considère qu’en moyenne, de l’ordre de 7,5 % (en moyenne, depuis le début des années 2000) des offres acceptées ne seront pas réalisées.

[11] Par exemple, alors que l’augmentation de la production a été de 81 % entre 2012 et 2019 d’après l’ACPR (hormis les rachats et les prêts relais), elle a été de 137 % d’après la Banque de France (hormis les renégociations).

[12] ACPR, « Communiqué de presse » et « Communiqué de presse – annexe », Paris, le 17 décembre 2020.

[13] ACPR, « Information sur le projet de refonte de l’état SURFI / CREDITHAB », octobre 2019.

[14] ACPR, « Présentation de l’état réglementaire relatif à la surveillance des risques sur les crédits à l’habitat en France CREDITHAB », avril 2019.

[15] « La renégociation de crédit immobilier est un mécanisme d’aménagement contractuel du contrat de prêt immobilier contracté initialement. De ce fait, il ne donne pas lieu à la signature d’un nouveau contrat qui remplacerait le contrat initial. La renégociation de crédit est une modification des termes du contrat originaire. Elle s’opère ainsi par la mise en place et la signature d’un simple avenant au contrat primitif ».

[16] « Lorsque les taux d’intérêt baissent, il est possible de renégocier un crédit immobilier (quel que soit son type) ou de le faire racheter par un autre établissement financier (généralement une autre banque) pour obtenir des conditions d’emprunt plus favorables », Bercy Infos, 21 octobre 2020.

[17] Quelle belle « atonie » de la construction, avec des permis de construire et des ouvertures de chantier en chute libre ! Sans doute aurait-il fallu une baisse de 40 à 50 % pour que le communiqué évoque un « début de recul »…

[18] ACPR, « Communiqué de presse – annexe », Paris, le 17 décembre 2020.

[19] « A propos des recommandations du Haut Conseil », Immoweek, Chronique, 22 janvier 2020.

[20] D’autant que le diagnostic ne brille guère par la qualité ou la richesse des analyses et des arguments avancés : aucune étude d’impact, aucune mention de la fameuse dérive du surendettement… ! On remarquera simplement qu’un des graphiques essentiels à la démonstration (la production de crédits immobiliers est au zénith !) a changé de légende : le graphique intitulé « Crédits nouveaux mensuels CVS en milliards d’euros » dans le mensuel de la Banque de France portait une légende « Crédits à l’habitat hors renégociations » qui devient dans le « diagnostic » et sans changement des séries « Crédits nouveaux hors rachats et renégociations » !

[21] Catherine Bocquet, « Crédit immobilier : le HCSF, très mécontent, devrait durcir encore le ton », Immoweek, 10 décembre 2020.

[22] Sans, cependant, préciser à partir de quand !

[23] Mais comme rien n’est parfait, la HCSF note à propos du « reporting » refondu : « la qualité des données fournies doit faire l’objet de progrès aussi bien dans le choix de certaines données entrant dans le calcul des indicateurs que dans la qualité des calculs eux-mêmes. Des déclarations rectificatives sont attendues de la part de certains établissements ».

[24] Jusqu’alors, la durée de prêt limitée à 25 ans intégrait le différé d’amortissement de 2 ans lié au délai de construction. En réalité, la capacité d’emprunt était donc calculée sur 23 ans (+ 2 ans de différé)… avec un impact sur l’endettement donc et sur le taux de refus, bien plus important dans le neuf que dans l’ancien. En prenant désormais en compte les différés d’amortissement dans une limite de 2 ans, la mesure permet d’intégrer les spécificités de certaines opérations, notamment les ventes en l’état futur d’achèvement et les contrats de construction de maisons individuelles comme le demandaient certaines organisations professionnelles.

Michel Mouillart (Frics) : "Histoire de crédits"