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Michel Mouillart (FRICS) : « la banque paiera ! »

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le 10 Juin 2020

Du rôle actuel des banques (ou pas) dans la relance du marché du logement : l’économiste Michel Mouillart revient sur ce thème d’actualité qui voit les banques tenues pour responsable de la baisse de production des crédits aux particuliers. Sa chronique à retrouver ci-après…

Le 28 juin 1919 fut signé le Traité de Versailles. Un Traité de Paix, une « paix carthaginoise » comme John Maynard Keynes l’avait qualifiée[1], qui va imposer à l’Allemagne des réparations de guerre qu’elle ne pourra jamais payer[2], provoquant l’effondrement de son économie et ouvrant la voie au national-socialisme. Car pour Georges Clémenceau et son ministre des Finances, « l’Allemagne payera ». Pour sa part, Lloyd George tenait à « presser l’Allemagne comme un citron jusqu’à ce que les pépins craquent »[3].

Vers une rude récession

Avec le déclenchement de la crise sanitaire provoquée par le coronavirus, l’économie française est entrée dans la pire des récessions qu’elle a connues depuis la Libération. Et le 2 juin dernier, le ministre de l’Economie a estimé que le PIB allait reculer de 11 % en 2020 : il est vrai qu’après avoir reculé de 5,8 % au 1er trimestre, l’Insee estimait le 27 mai qu’il devrait diminuer de 20 % au 2ème trimestre. En outre, le 7 mai dernier, le Premier ministre avait anticipé un « appauvrissement général » des ménages, à l’issue de la crise. Car la crise sanitaire est devenue économique et sociale, durant les 55 jours du confinement. D’ailleurs le 2 juin, la ministre du Travail a annoncé que le taux de chômage va repasser rapidement au-dessus des 10 %.

Progressivement, il devient donc évident que le retour des « jours heureux » ne sera pas pour demain[4]. Bien sûr, cela semblait acquis dès le début du confinement. D’ailleurs, le rapport de la Commission des Finances du Sénat présenté le 20 mars 2020 lors de l’examen de la 1ère Loi de finances rectificative avait clairement expliqué la situation : la récession allait être (très) rude, loin du 1 % de perte d’activité attendu en 2020, comme l’annonçait alors le ministre de l’Economie et la reprise serait lente et périlleuse. Mais comme il n’est pas toujours facile d’accepter la réalité, il y eut une 2ème Loi de finances rectificative, comme bientôt il y en aura une 3ème avec, à chaque fois, une révision de l’ampleur de la récession.

Alors, bien sûr, peut-être que les acteurs du secteur de l’immobilier se sont laissé rassurer (abuser ?) par les « prévisions » gouvernementales. Et les arguments présentés ont été nombreux pour justifier leur optimisme : les enquêtes montrant que les candidats à l’achat d’avant se retrouveraient après, la découverte d’un intérêt nouveau et inédit pour l’achat d’une maison à la campagne, l’extension de la digitalisation qui fluidifie le marché et lui permettrait de rebondir, la certitude que cette fois la baisse des prix allait relancer automatiquement le marché, le constat qu’enfin la demande de crédit se redressait… Le ministre du Logement saluant d’ailleurs, dès le 29 mai, « la confiance des Français dans leurs projets immobiliers ».


[1] « The economic consequences of the peace », publié à compte d’auteur dans un premier temps en 1919. Puis diffusé dès 1920 par « Harcourt, Brace and Howe » (New York).
[2] « Des années 1920 à la Déclaration de Philadelphie », Chronique, Immoweek, 5 décembre 2018.
[3] Jean-Yves Le Naour, « La Grande Guerre », Editions First, 2008, p. 139.
[4] « Chroniques de guerres », Immoweek : 30 mars 2020, 14 avril 2020 et 7 mai 2020.


Pourtant, rien ne semble encore aussi simple. Certes, la fin du confinement a bénéficié d’un rattrapage, d’un effet de report (un rebond technique) associé à la finalisation des projets interrompus avant la crise. Mais au-delà, ce seront les mois d’été peu propices à l’emballement des marchés. Et comme le notait déjà le CSN (Conseil Supérieur du Notariat, ndlr) en avril[5] : « s’il faut s’attendre à une forte récession économique, le marché immobilier pourrait commencer à repartir en fin d’année 2020, voire au début de l’année 2021, mais pas avec le même dynamisme qu’en 2019 ». En outre, même si le constat présenté par certains réseaux d’agences[6] est fondé, il n’est peut-être pas représentatif de l’ensemble du marché : dans un récent échange épistolaire rendu public par le président du CSN, il était rappelé, à juste titre, que les professionnels ne comptabilisaient pas plus de 50 % du marché de l’ancien, les réseaux d’agences ne représentant qu’une part des professionnels. D’ailleurs, si les promesses de ventes sont quatre fois supérieures au point bas d’avril comme cela est affirmé parfois, cela signifie simplement qu’elles sont aujourd’hui un peu supérieures à leur niveau de mars (dont les jours de confinement) et qu’elles restent donc de 36 % inférieures à mai 2019 ! Enfin, les enquêtes de conjoncture réalisées par l’Insee en avril, puis en mai ont montré qu’avec la crise sanitaire, la confiance des ménages dans la situation économique a enregistré sa plus forte baisse depuis la création de l’enquête en 1972 : c’est d’une « chute inédite de la confiance » des ménages dont il s’agit, avant même qu’ils apprennent qu’en avril le nombre de chômeurs avait bondi de près de 843 000 unités.

Il faut chercher le coupable

Ceux qui annonçaient une reprise rapide de l’activité des marchés dès la fin du confinement semblent (parfois) douter. Alors, puisqu’il ne peut être question de faire mention d’un excès d’optimisme, d’une erreur d’appréciation, d’une mauvaise lecture des chiffres… et qu’il faut préserver une image de sérieux souvent écornée, il faut chercher le coupable. Et il est (presque) unanimement pointé du doigt : la banque ! La plupart des commentaires et/ou des articles soulignent donc, maintenant, que si les banques étaient moins frileuses, l’activité serait déjà revenue : « il faut que les banques jouent le jeu » pour le notariat du Grand Paris… jusqu’au ministre du Logement pour qui « la question est de savoir si les banques jouent le jeu ».

Il serait bon de rappeler que trois mois après le déclenchement de la crise des « subprimes », un plan de relance de la primo accession à la propriété dans le neuf avait été engagé (décret du 28 décembre 2008). Il avait été annoncé par le Président de la République à Meaux, dès le 28 novembre 2008 et il répondait au diagnostic qu’il avait résumé simplement : « quand la situation est exceptionnelle, il faut un engagement exceptionnel » ! On peut comprendre aujourd’hui le désarroi d’un décideur public qui, sans perspective de mesures de soutien avant (probablement et au mieux) l’automne prochain, soit 6 mois après le début de la crise, cherche à expliquer la situation actuelle (et à venir) du secteur du logement et pointe la responsabilité de « la banque ».


[5] « Note de conjoncture immobilière », Notaires de France, n°47, avril 2020.
[6] Comme, par exemple : « le nombre de nouvelles annonces a … bondi depuis le déconfinement au point de retrouver un niveau légèrement supérieur à celui de début mars » ou « le nombre de promesses de ventes a littéralement explosé depuis le 11 mai … 4 fois supérieur par rapport à son point le plus bas de mi-avril ».


Pour autant, il n’est pas inutile de revenir sur les conséquences de la mise en œuvre des « fameuses » recommandations du HCSF. Dès décembre 2019, la demande et la production de crédits immobiliers ont commencé à vaciller, à flancher. Avant le déclenchement de la crise sanitaire, les mois de janvier et de février 2020 ont porté les conséquences de ces recommandations : un nombre de compromis signés durant le 1er bimestre en recul de 7,5 % (en glissement annuel, GA) d’après le baromètre LPI-SeLoger, un nombre d’actes dans l’existant en baisse des 5,6 % (en GA) d’après le CGEDD pourtant en retard de plusieurs semaines sur le marché, un nombre de ventes des constructeurs de maisons individuelles (qui pourtant bénéficiait du rétablissement du PTZ) en chute de 14,2 % (en GA) par rapport à 2017 (dernière année avec PTZ non dégradé) d’après le Markemétron de LCA-FFB… et, évidemment, un nombre de prêts bancaires accordés en repli de 6.6 %[7] (en GA) d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Faire porter à « la banque » une responsabilité qui ne lui échoit pas…

Il paraît donc étonnant de faire porter à « la banque » une responsabilité qui ne lui échoit pas : sur le 1er bimestre 2020, les établissements de crédit n’ont fait que mettre en œuvre[8] les recommandations de la Banque de France. D’autant que même si beaucoup en doutaient (ceux qui aujourd’hui ont découvert que le financement bancaire est essentiel aux marchés résidentiels), dès le début de janvier 2020 de nombreuses alertes avaient été lancées[9] : la perte d’activité (l’abandon d’opérations immobilières désormais « non finançables ») avait été chiffrées à plus de 10 % du nombre des opérations financées par recours au crédit (de l’ordre du million en 2019, hors les prêts travaux). Ce qui est tout, sauf négligeable ! Avec le déclenchement de la crise sanitaire, la chute de la production de crédits n’a donc fait que se renforcer et on peut estimer que l’impact des recommandations du HCSF sera de l’ordre de 40 % du recul constaté en 2020.

Et le recul va être sévère. Sur le 1er quinquamestre, le nombre de prêts accordés a été de 27,2 %, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Sans inflexion dans la stratégie suivie par la Banque de France et/ou sans mesures publiques de soutien/relance des marchés immobiliers (avant l’automne, évidemment), le nombre d’opérations immobilières réalisées par les particuliers sera en baisse de 280 000 à 300 000 unités en 2020. Cela n’a pas grand-chose à voir avec la « frilosité (des banques) dans l’octroi des prêts immobiliers » (comme le ministre du Logement le répétait encore le 3 juin), cela exprime, en revanche, les choix arrêtés par le gouvernement et portés par le ministre de l’Economie, par ailleurs président du HCSF.


[7] Et même de 17,5 % si on se limite au neuf.
[8] Sans trop en avoir le choix ! Dans les vœux accordés à la place financière de Paris le 14 janvier, le gouverneur de la Banque de France avait précisé que les sanctions allaient s’appliquer (si besoin en était) dès « maintenant » en cas de non-respect des recommandations à tous les nouveaux prêts octroyés à compter du 2 janvier 2020.
[9] Par exemple, « Crédits immobiliers : où sont les risques ? », Podcast, MySweet’Immo, 13 janvier 2020. Ou « A propos des recommandations du Haut Conseil », Chronique, Immoweek, 22 janvier 2020. Ou encore « Avis de tempête sur les marchés immobiliers », Journal de l’Agence, 6 février 2020.


Certes, on peut parfois considérer, comme le gouverneur de la Banque de France l’avait expliqué en décembre 2019 afin de justifier les recommandations qu’il avait formulées, qu’il s’agit de lutter contre le surendettement immobilier des particuliers. Il convient, néanmoins, de se souvenir que lors de sa conférence de presse de présentation du bilan annuel des commissions de surendettement, en janvier 2020, le gouverneur de la Banque de France s’était félicité du recul « historique » du nombre de dossiers traités : par exemple, le nombre de dossiers « recevables » comprenant des crédits immobiliers a été de 16 324 en 2019[10] (contre, par exemple, 24 358 en 2015 ou 24 068 en 2017), chiffre qu’il est bon de rapporter au nombre de ménages qui détenaient alors des crédits immobiliers (9 877 000 d’après l’Observatoire des Crédits aux Ménages de la FBF) puisqu’il indique que le pourcentage de ménages qui est entré en surendettement a été de 0,17 % en 2019, en baisse régulière depuis une dizaine d’années ! Donc, si la Banque de France a souhaité lutter avec les recommandations contre le surendettement des particuliers, le résultat à attendre ne pouvait qu’être excellent, étant déjà particulièrement bon. Ou alors, cela signifie qu’il s’agissait de prévoir la montée des risques à venir : en anticipant alors, et pourquoi pas, la survenance d’une pandémie et la mise en confinement de l’économie française pendant 55 jours…

On peut aussi estimer, comme la plupart des intermédiaires en crédit immobilier l’expliquent depuis quelque temps, que la contraction de l’offre bancaire (notamment en direction de la primo accession et/ou des emprunteurs modestes) constitue une réponse à la (grande) faiblesse du seuil de l’usure, que la Banque France s’évertue à réduire encore un peu plus chaque trimestre. Très souvent, cette explication vient en complément de la référence aux conséquences de la mise en œuvre des recommandations, mais pour certains (et notamment dans beaucoup d’articles qui évitent ainsi de pointer la responsabilité des décisions prises par les autorités de contrôle des banques), cette explication est suffisante en elle-même. Bien sûr, on peut comprendre que les intermédiaires soient affectés par la stratégie mise en œuvre par la Banque de France à l’égard du seuil de l’usure : car plus le seuil est bas, moins la marge des intermédiaires peut trouver de place dans le montage des plans de financement ou alors, il faut que les intermédiaires réduisent leur marge. Et comme l’heure n’est plus (forcément) aux rachats de créances, donc au pillage organisé des encours au profit d’autres établissements, la taille du marché des intermédiaires se réduit encore (probablement[11]).

Alors, au final, une chose est sûre : le responsable, c’est la banque[12]. Et comme beaucoup l’espèrent, la « banque payera ». On ne sait pas pour qui, ni combien, ni pourquoi, mais qu’importe si d’autres n’ont pas à le faire. Et cela évitera de se poser trop de questions.


[10] « Le surendettement des ménages : enquête typologique 2019 », Banque de France, janvier 2020.
[11] Puisqu’en l’absence de transparence dans l’activité de financement de l’immobilier résidentiel par les intermédiaires (quelles clientèles, quelles opérations financées, quel nombre de prêts accordés – et non quel nombre de prospects -…), il est difficile d’apprécier l’impact d’une décision sur leur activité.
[12] Ce qui est, tout de même, plus précis que le trop fameux « mon ennemi, c’est la finance ».


Michel Mouillart

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/11/2020

Paris toujours en (très) bonne place…

Il est toujours intéressant de voir comment les investisseurs internationaux appréhendent les marchés immobiliers hexagonaux. De ce point de vue, un récent rapport de M&G Real Estate permet de constater que pour ce gérant international à la tête de quelque 373 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin dernier), dont 37 milliards d’euros pour la « branche immobilière », Paris figure en bonne place dans ses cibles.

D’une manière générale, M&G Real Estate souligne que « l’impact de la crise du Covid-19 a incité les investisseurs à repenser en profondeur leur manière d’appréhender l’avenir du secteur immobilier mondial ». Et de préciser : « la pandémie amène les investisseurs à faire face à des bouleversements économiques importants et imprévus, ainsi qu’à des changements majeurs dans l’équilibre entre vie professionnel et vie privée (…) Le fossé se creuse entre les actifs durables et les actifs « irrécupérables » » … Ou encore qu’en 2020, « la tendance sur les marchés mondiaux s’est orientée vers une aversion au risque de plus en plus marquée, à tel point que l’incertitude sur les marchés devient la « nouvelle norme » ». Tout en soulignant que « dans le même temps, les niveaux des obligations et les taux d’intérêt restent bas au Royaume-Uni et en Europe. Les actifs réels sont apparus comme la principale classe d’actifs refuge pour les investisseurs au profil diversifié ». D’autant plus lorsque  « les rendements immobiliers en Europe, au Royaume-Uni et dans la région Asie-Pacifique reflètent un « spread » record par rapport aux obligations »…

Pour ce qui concerne les marchés immobiliers en Europe, le gestionnaire relève, entre autres, que « les quartiers d’affaires d’Amsterdam, de Stockholm et de Paris font également preuve de résilience grâce à leurs emplacements centraux et à leur connectivité, qui contribuent à l’activité des clients et à la rétention des talents ».

Quant aux marchés hexagonaux eux-mêmes, M&G Real Estate met en avant le fait que « l’immobilier de bureau à Paris est central : en dépit de la frilosité lié au télétravail, les taux de vacance avant la pandémie étaient très bas, ce qui permet d’atténuer l’impact négatif sur la baisse potentielle des loyers. Le QCA parisien continue de faire preuve de résilience (présence de sièges sociaux, forte connectivité, capacité à renforcer l’attrait des entreprises et contribuer au recrutement de talents) ». Et précise aussi que « la logistique figure également en bonne place sur la liste de nos centres d’intérêt, avec un accent particulier sur les programmes du dernier kilomètre qui accompagnent les nouvelles tendances de consommation et de commerce électronique. L’augmentation de la population urbaine devrait entraîner une nouvelle hausse des loyers pour les actifs industriels situés aux bons emplacements et qui répondent à des exigences strictes ».

Et Audrey Tournereau, directrice de l’asset management pour la France chez M&G Real Estate, d’ajouter : « compte tenu de la dynamique de l’offre et de la demande à Paris et de la pénurie de logements, le résidentiel reste l’un de nos principaux axes stratégiques. Nous ciblons non seulement le secteur locatif privé dans des emplacements qui bénéficient du projet du Grand Paris, mais aussi les programmes de résidences pour personnes âgées »…

Bref, si les investisseurs internationaux ont tendance à se replier sur leur marché domestique, comme le relevait Nils Vinck, le directeur capital markets de Cushman & Wakefield, dans une récente interview, les marchés immobiliers hexagonaux en général et ceux de Paris en particulier ont toujours la cote auprès d’eux…

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