Quelques mots sur Catella Patrimoine ?

Cela fait aujourd’hui deux ans que nous avons développé la marque Catella Patrimoine au sein de Catella Residential. Elle est spécialisée dans les montages innovants et les opérations de démembrement de propriété, à la fois dans le cadre de l’usufruit locatif social et dans celui du locatif intermédiaire et libre. En deux ans, nous avons développé et engagé 19 opérations de démembrement de propriété, soit 19 500 m2 pour 291 lots. Ce qui représente un chiffre d’affaires de 157 millions d’euros.

Pourquoi s’orienter vers ce dispositif du démembrement ?

Nous n’avons aucun à priori sur les opérations immobilières, nous étudions tous les possibles : vente en bloc, lot par lot et aujourd’hui, le démembrement, un outil qui offre une réelle valeur ajoutée pour les opérateurs. Le démembrement a permis une diversification des produits déjà proposés à nos mandants, à nos clients et cela peut être la meilleure des solutions pour certaines opérations. Dans ce cadre, les délais de réalisation sont de quatre à cinq fois inférieurs à ceux d’une vente à la découpe dans l’ancien, par exemple. Cette activité, pour laquelle nous avons une véritable expertise, est amenée à se développer encore. Le groupe m’a, pour cela, proposé de devenir directeur associé de Catella Residential. L’objectif est de monter en puissance sur ce sujet du démembrement, mais également de continuer à développer l’ensemble des activités de Catella Residential.

Quel est le paysage en la matière ?

Le démembrement existe depuis une vingtaine d’années dans le secteur du logement social, avec l’usufruit locatif social ; le montage est calibré et la majorité des opérations de démembrement, pour des durées de 15 à 20 ans, se sont réalisées dans ce cadre. Il y a deux ans, nous avons été innovants en lançant les premières opérations avec de l’usufruit libre. Et depuis le 1^er janvier 2021, il est possible de mettre en place une nue-propriété adossée à un usufruit locatif intermédiaire à destination d’investisseurs privés personnes physiques, ce qui ouvre de nouvelles perspectives très intéressantes pour nos clients.

Quels sont les dispositifs sur lesquels vous êtes les plus présents ?

La palette de nos montages est assez large : nous travaillons sur des programmes anciens ou neufs, en locatif libre, vides ou meublés, dans le cadre, ou pas, de déficit foncier. Aucun dogme en la matière, le but est, une nouvelle fois, de répondre au mieux à la demande et aux besoins de nos clients. L’idée est de faire avancer les schémas existants, mais aussi d’en créer de nouveaux… Nous nous sommes entourés, pour ce faire, des meilleurs conseils juridiques et investissons dans la recherche et le développement, convaincus qu’il s’agit là des schémas de démembrement de demain.

Quelles innovations ont émergé de ces réflexions ?

Cela a conduit, par exemple, au lancement d’une première opération en démembrement avec un usufruit libre et privé de 12 ans, à Puteaux (92). Le programme a été commercialisé en une semaine. Nous travaillons également actuellement avec un promoteur sur un autre type de montage totalement inédit : le démembrement en meublés sur une résidence de tourisme. Une opération qui concernera une cinquantaine de logements et la formule est intéressante pour les investisseurs nus-propriétaires en recherche d’une durée d’usufruit courte et d’une forte rentabilité locative à terme. Ce schéma a aussi l’énorme avantage d’éluder le risque locatif pendant la période de démembrement, ce qui est très appréciable en cette période. L’usufruit qui sera structuré par nos équipes sera acquis par une foncière privée qui sera la seule à assumer l’éventuel risque locatif de l’exploitant. Autre innovation sur laquelle nous travaillons : le démembrement pour des opérations de coliving. Il existe, là aussi, une réelle demande, une demande locative, avec de vraies garanties de paiement des loyers pour les usufruitiers. C’est un marché auquel le démembrement pourrait apporter des solutions. Autre innovation permise par le dispositif : la réalisation de petites résidences étudiantes en centre-ville. La formule offre au promoteur un équilibre financier qu’il ne trouve, la plupart du temps, que dans des gros projets éloignés des cœurs de villes. Il est, de surcroît, possible d’envisager ces programmes étudiants avec un usufruit locatif social et de proposer aux jeunes des loyers raisonnables pour une résidence bien située.

Où sont les programmes que vous proposez ? Quelques exemples ?

Nous sommes aujourd’hui, à Paris, le premier acteur en matière de démembrement de propriété, notamment parce que nous avons développé une vraie ingénierie sur l’habitat ancien et que nous sommes quasiment les seuls à proposer une telle offre. Nous avons réalisé plusieurs opérations de ce type, par exemple au 25, rue de Civry, dans le 16^ème arrondissement, une opération de 46 logements réservés en quasi-totalité à l’issue d’un peu plus de deux mois. Le prix moyen était ici ambitieux et l’usufruit a été cédé à CDC Habitat, avec qui nous avons engagé un partenariat et mené plusieurs opérations. L’intérêt est que le statut locatif de l’immeuble a été maintenu et qu’il n’existe pas de risque de découpe ou d’éviction pour les locataires. C’est un schéma qui convient aux investisseurs, aux usufruitiers, aux locataires, mais aussi aux élus locaux.

Ce dispositif est-il un argument aussi auprès des élus ?

Le démembrement en usufruit locatif social est un argument, mais aussi parfois un sujet clivant, avec des élus ou une administration qui n’y trouvent pas toujours d’intérêt. Pourtant, ce dispositif est vertueux à plus d’un titre. Il draine une épargne privée responsable permettant, bien souvent, de débloquer des opérations qui ne pourraient pas voir le jour autrement, tout particulièrement dans les zones en forte tension foncière. A l’heure où la production de logements fond comme neige au soleil, il serait important que les pouvoirs publics encouragent davantage ce schéma pour palier en partie la baisse de production généralisée. Pour ce qui concerne le logement intermédiaire en revanche, la nue-propriété séduit les élus, crée une vraie diversification des produits sur le marché et permet de générer une offre locative abordable dans une commune. L’ensemble vient en complément d’autres outils existants.

Qu’en est-il des premières sorties de dispositif ?

Il est trop tôt pour les sorties d’usufruit intermédiaire, mais nous avons, en revanche, le recul nécessaire en ce qui concerne l’usufruit locatif social, formule qui existe depuis vingt ans. Le résultat est positif, puisqu’il n’y a eu aucun sujet malgré les nombreuses craintes soulevées à une certaine époque. Les programmes arrivés à terme sont dans des zones « prime », avec des besoins en logement, des infrastructures, des transports en conséquence. De notre côté, pour aller plus loin dans l’accompagnement de nos clients, des bailleurs et des collectivités, nous allons mettre en place des services dédiés à l’intention de ceux qui souhaitent une ingénierie d’accompagnement à la sortie.

Peut-on évoquer quelques sujets en cours ?

Une dizaine d’opérations sont à l’étude ou en développement, parmi lesquelles celle évoquée précédemment d’un programme de logements en location meublée touristique. Il s’agit d’une vraie innovation qui va plaire aux investisseurs : cette nue-propriété est associée à de belles valeurs et offre des perspectives de sortie, à terme, extrêmement intéressantes. Quatre autres opérations vont, par ailleurs, être lancées à Paris ou en régions, sur des territoires ayant une forte attractivité économique ou touristique, souvent proche des bassins d’emploi et là où la valeur de la pierre reste forte. Nous ouvrons, également, en fin d’année, une agence Catella Residential à Nice, afin de mieux couvrir le sud de la France. La représentation en sera confiée à Johan Berdah et Eugénie Membré. Des partenariats sur de la commercialisation en lot par lot, bloc ou démembrement ont d’ores et déjà été contractés et des sujets en montage ou lancés avec, par exemple, une actualité très bientôt dans la commune de Hyères (83)…

Nadir Benabed (Catella Residential) : une vingtaine d'opérations de démembrement de propriété en deux ans !