Theoreim se présente comme une société de gestion d’actifs immobiliers au travers de deux fonds, SC Pythagore et FPS Newton. Pourriez-vous nous les présenter ?

Pour démarrer, je précise que Theoreim a obtenu son agrément AMF (autorisation délivrée à une entreprise afin que cette dernière puisse opérer sur les marchés, Ndlr) en septembre 2020. Notre objectif est de promouvoir la multigestion en immobilier auprès du grand public en France. Pour ce faire, nous avons créé deux véhicules : SC Pythagore et FPS Newton. Le premier est disponible auprès des épargnants par le biais de l’assurance-vie française ; le second s’adresse à une clientèle plus aisée, le ticket d’entrée étant fixé à 100 000 euros, soit en direct, soit par le biais de l’assurance-vie luxembourgeoise. Je précise que pour investir via le véhicule Newton, il faut être français ou luxembourgeois, mais que seuls les contrats d’assurance-vie luxembourgeois sont éligibles (ces derniers peuvent être distribués en France et dans d’autres pays).

Quelle est la stratégie d’investissement de Theoreim et de ses deux fonds ?

Logiquement, investir dans le fonds FPS Newton comporte un peu plus de risques, mais aussi des possibilités de performances plus importantes que pour SC Pythagore. C’est pour cette raison que nous avons limité sa diffusion à une clientèle ciblée et plus expérimentée. La prise de risque supplémentaire suppose qu’il faut être plus armé financièrement de base pour assumer une éventuelle baisse de valeur des investissements opérés. En clair, les opérations visées par Newton ont trait ou bien à des restructurations d’immeubles ou à des ventes à la découpe. Et, plus globalement, à tout ce qui est constitutif d’une création de valeur. Le fonds Pythagore, quant à lui, est très orienté immeubles de placement et recherche de rendements sur du long terme. En revanche, les deux fonds ont cela en commun qu’ils comportent chacun une part d’actifs sécurisés, qualifié de « core » ou « core + » et une autre part de projets de création de valeur (moins importante pour Pythagore que pour Newton) afin d’aller chercher un peu plus de performance. Il ne faut pas oublier que nous sommes actuellement dans un contexte où l’ensemble des taux de rendement est en baisse, ce qui suppose qu’il faut aller chercher un surplus de performance via des opérations d’asset management.

Sur quels types d’actifs se portent principalement vos investissements ?

Nous avons une offre diversifiée, comprenant de la logistique, du résidentiel, du bureau, des établissements de santé et, dans une moindre mesure, l’hôtellerie de loisirs, ainsi que le commerce. Nous avons, en revanche, plus de réserves concernant l’hôtellerie d’affaires, pour des raisons évidentes d’évolutions des modes de travail et des façons d’organiser les réunions, avec le recours de plus en plus répandu aux visioconférences. Nous gardons aussi présent à l’esprit qu’un secteur dans lequel il est pertinent d’investir aujourd’hui ne le sera plus nécessairement demain. C’est la raison pour laquelle nous ne nous priverons jamais de rebalancer l’équilibre de notre portefeuille au gré des évolutions à un l’instant T. Nous voulons être sans cesse flexibles !

Vous avez publiquement indiqué que deux nouveaux assureurs avaient référencé la SC Pythagore en fin d’année 2021, « renforçant l’accessibilité du produit aux épargnants ». Pouvez-vous nous en dire davantage ?

Nous collaborons aujourd’hui avec Abeille Assurances (ex-Aviva France), Suravenir, Generali, Swiss Life, La Mondiale Partenaire (AG2R), Apicil et BNP Paribas Cardif. Ces entités distribuent les produits Pythagore. Il faut savoir que nos véhicules ont comme caractéristique de privilégier la multigestion : cela signifie que nous investissons dans différents types de produits, aussi bien dans des immeubles en direct que dans des « clubs-deals » (plusieurs acteurs qui investissent sur un même bien), mais aussi dans des fonds d’investissement immobiliers. Les fonds se justifient notamment pour les investissements dans d’autres pays où les spécificités locales peuvent nous échapper, faute de connaissances sur les pays en question. Des gestionnaires, ou « asset managers » institutionnels, nous permettent dès lors de livrer une surperformance dans le temps. La multigestion confère une forte flexibilité et une capacité d’investissement importantes. Notre métier consiste à définir nos stratégies d’investissement, à sélectionner les partenaires les plus qualifiés pour nous accompagner dans ces démarches et, enfin, à valider les structures juridiques dans lesquelles nous souhaitons investir. Pour les achats en direct, nous faisons appel à des « property managers » (gérants immobiliers du quotidien) qui nous orientent sur les meilleurs investissements à réaliser.

Vous indiquez que la SC Pythagore a achevé sa première année d’existence en enregistrant une performance de 3,63 %. Est-ce conforme à ce que vous aviez projeté ?

Il faut avoir en tête que 2021 a été une année de lancement, donc c’est un résultat positif sachant que nous visons une performance de 4,5 % par an, en moyenne, sur la période de placements recommandés qui s’étale sur huit ans. Si l’investisseur reste engagé pendant huit ans, ces 4,5 % représentent ce qu’il peut espérer gagner, même si cela est sans garantie. Pythagore n’est pas un fonds à capital protégé, donc cela reste un investissement comportant une part de risques quant à son issue comme pour tous les véhicules immobiliers. Néanmoins, nos choix d’investissement se portent majoritairement sur des immeubles présentant un risque inférieur à celui que l’on peut retrouver pour les Newton.

A date, combien d’actifs détenez-vous ?

Nous avons acheté un actif à Croix (banlieue lilloise), un autre à Jonage (banlieue lyonnaise), à Cenon également (banlieue bordelaise)… Nous avons, en plus de nos six actifs, tous situés en France, des promesses concernant plusieurs autres, mais nous ne pouvons en dire davantage pour le moment. Les actifs que nous possédons disposent de baux longs et sont assez sécurisés. Pour l’actif lillois en revanche, lorsque nous avons signé la promesse à l’été 2021, il était partiellement vacant ; mais au moment de la conclusion de l’acquisition, en décembre 2021, il était rempli à 100 %. Pour l’actif de Jonage, il s’agit d’une opération de « sale and lease-back », puisque nous l’avons racheté au promoteur-locataire qui continue d’occuper les lieux via un bail locatif de longue durée. En terme de chiffres, Theoreim avait un encours, c’est-à-dire la valeur totale des actifs de la collecte opérée auprès des épargnants et gérés, de 145 millions d’euros au 31 décembre 2021 ; nous avons, à ce jour, franchi la barre des 330 millions d’euros.

Romain Welsch (Theoreim) : « nous voulons promouvoir la multigestion auprès du grand public »