Comment se présente le créneau de l’investissement en immobilier industriel et logistique depuis le début de l’année ?

Au 30 septembre dernier, nous comptabilisons 2,6 milliards d’euros transactés sur le marché logistique et plus de 750 millions d’euros sur le marché industriel, soit un véritable record pour notre segment. Il est important de noter, bien sûr, un effet prix qui explique ces volumes, mais aussi et surtout une augmentation du nombre de transactions montrant bien l’accroissement de la liquidité des différents produits.

Outre le nombre important de transactions, le marché bénéficie également d’opérations d’envergure (supérieures à 100 millions d’euros) comme l’acquisition du portefeuille « North » par Deka (120 millions d’euros), l’acquisition par Dream Industrial d’un portefeuille paneuropéen, dont 9 actifs situés en France, pour plus de 350 millions d’euros ou encore l’acquisition du portefeuille « Fairway » par JP Morgan pour 150 millions d’euros.

De façon usuelle sur ce marché, les portefeuilles portent les volumes et représentent 66 % du marché, en augmentation par rapport à la moyenne décennale (60 %).

Comment voyez-vous évoluer ce marché d’ici la fin de l’année ?

L’immobilier logistique est aujourd’hui incontournable sur le marché de l’immobilier d’entreprise. L’appétit pour cette classe d’actifs reste particulièrement important, avec une abondance des capitaux prêts à être investis. La fin de l’année 2021 sera très active. En effet, depuis la fin du premier semestre, deux portefeuilles d’envergure ont fait l’objet d’une transaction sur le marché : le portefeuille « Optimus » acquis par Hines auprès d’Auchan, qui représente le plus gros « sale and lease back » jamais réalisé sur le marché français et le portefeuille « Spark ».

Plusieurs opérations de taille importante en cours de « due diligence » et de marketing devraient amener le volume investi sur le marché logistique et industriel à un nouveau record estimé à environ 5,5 milliards d’euros d’ici le 31 décembre prochain.

Qu’en est-il des taux de rendement, dont on dit qu’ils continuent de se tasser ?

Le taux de rendement « prime » à la fin du premier semestre s’établit à 3,40 %, soit 70 points de base de compression en un an. Au regard des différentes opérations en cours et que nous espérons « closer » d’ici la fin de l’année, nous estimons que le taux « prime » devrait s’établir entre 3,15 et 3,25 % d’ici le 31 décembre.

Nous pouvons encore anticiper une compression des taux au cours de l’année 2022. En effet, à taux équivalents avec nos voisins européens, nos valeurs locatives « prime » restent sous-évaluées malgré une hausse certaine de ces valeurs. Cette situation, associée à la contrainte foncière toujours plus importante et à un marché locatif dynamique, nous permet d’anticiper de belles années pour le marché…

Y a-t-il de nouvelles opportunités d’investissement dans ce marché ?

Oui, absolument. Nous voyons depuis quelques mois nombre d’investisseurs se positionner sur des terrains ou sur des friches à redévelopper, terrain de jeu habituel des promoteurs. Les anticipations des investisseurs sur les besoins d’infrastructure logistique et notamment de logistique urbaine, leur permettent d’étudier des dossiers ou la créativité et la novation sont des éléments clés pour les emporter.

Nous observons, de plus, certains sous segments historiquement moins regardés par les investisseurs devenir de véritables relais de croissance, comme les bâtiments de logistique froide ou à température dirigée.

Qu’en est-il, effectivement, de la logistique urbaine ?

Comme évoqué, les investisseurs anticipent beaucoup de besoins sur ce sous segment du marché. En effet, la forte évolution du e-commerce associée aux contraintes foncières toujours plus importantes démultiplie l’appétit sur la logistique urbaine, à la fois sur les actifs existants et les opportunités de redéveloppement.

Cependant, nous manquons cruellement de produits à vendre sur ce segment, expliquant notamment l’accélération du marché de l’investissement des locaux d’activité en première couronne parisienne. Cette classe d’actifs reste le meilleur moyen de répondre à court terme à ces besoins et les investisseurs l’ont bien compris.

Quels résultats pour JLL dans ce marché ?

JLL est un des leaders historiques de ce marché en France et en Europe. La première partie de l’année le démontre. L’équipe capital markets industriel et logistique de JLL a d’ores et déjà participé à plus d’un milliard d’euros de transactions et est numéro 1 en part de marché.

La confiance de nos clients nous a permis de participer à des opérations emblématiques cette année comme les portefeuilles logistiques français « Omega » et « Spark », les portefeuilles paneuropéens « Omega » et « Apex » ou encore le portefeuille industriel « Oak ».

Quelle évolution pour l’équipe ?

Pour faire face à la croissance de ce marché et pour être toujours au plus proche de nos clients et leur offrir le meilleur service, notre équipe s’est élargie et est constituée aujourd’hui de cinq consultants avec, notamment, l’embauche récente de deux collaborateurs dédiés à la logistique.

Cette équipe nous permet de traiter tous les types de volume, à la fois les portefeuilles, mais aussi les actifs unitaires en Ile-de-France et en régions afin de servir nos clients sur la totalité de leur stratégie d’investissement.

Cette équipe s’appuie, bien sûr, sur un pool d’analystes composé de 5 collaborateurs, mais aussi sur une équipe SCLS (« supply chain & logistics solutions ») de grande ampleur et d’un professionnalisme qui a fait largement ses preuves tant auprès des utilisateurs que des investisseurs.

Quels nouveaux mandats ?

Nous avons sécurisé un certain nombre de mandats dont une partie des marketings viennent de débuter sur le mois de septembre. D’autres viendront pour le début d’année 2022.

Comme évoqué, le redéveloppement des friches industrielles est une réponse très pertinente à la contrainte foncière et aux besoins croissants de logistique du dernier kilomètre. JLL n’est pas en reste sur ce segment et commercialise en ce moment deux opérations dont nous attendons avec impatience les résultats qui devraient dépasser les attentes…

Simon-Pierre Richard (JLL) : « vers un nouveau record d’investissement dans l’industriel et la logistique »…