Un marché immobilier résidentiel qui affiche des forces structurelles

Un ensemble de facteurs permet à ce marché d’être stable, liquide et profond. D’abord, l’évolution de notre société moderne conduit à une augmentation constante du nombre de ménages (+23 % entre 1999 et 2020 selon l’Insee), et à des besoins croissants de logements. Or, ces besoins sont confrontés à une offre insuffisante : les 450 000 à 500 000 logements supplémentaires nécessaires chaque année ne sont que partiellement mis en chantier, créant un déficit structurel de logements en France. Celui-ci crée de fortes tensions dans certaines zones géographiques, notamment en Ile-de-France, dans le grand Ouest et la région Paca. Le taux de vacance y est particulièrement faible, parfois inférieur à 2 %, et stable depuis quarante ans.

Le marché résidentiel présente également une forte liquidité, comme l’attestent des volumes de transactions de logements anciens qui n’ont cessé de progresser sur les dernières années. Et cette dynamique n’a pas été stoppée pendant la crise sanitaire. Malgré des prix en hausse, le pouvoir d’achat immobilier était proche de son plus haut historique en 2021 grâce à des conditions de financement attractives. Même si les taux pratiqués par les banques sont légèrement repartis à la hausse, ils restent très bas et très attractifs au regard des dix dernières années. Par ailleurs, l’intervention d‘une multitude d’acteurs (utilisateurs, investisseurs privés, institutionnels…) contribue à renforcer la liquidité du marché.

Enfin, les diverses modalités de transactions sur ce segment de marché (logements cédés à l’unité, en blocs, en démembrement de propriété…) lui assurent aussi une profondeur qui renforce, là encore, sa liquidité.

Un rendement sécurisé malgré le contexte inflationniste

L’immobilier résidentiel bénéficie d’un couple rendement/risque attractif, avec des taux de rendement allant de 2,10 % pour des actifs parisiens très sécurisés à 4,40 % pour des actifs en régions (1). Le contexte inflationniste actuel ne menace pas cet atout grâce à la corrélation entre l’évolution de l’inflation et celle des loyers. Les baux prévoient, en effet, une clause d’indexation des loyers sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution de l’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et hors loyers. Le rendement réel des actifs, qui prend en compte l’inflation, est ainsi préservé. C’est un avantage indéniable, alors que, d’après l’Insee, l’inflation a franchi la barre des 5 % sur un an en mai dernier.

Une réglementation favorable aux logements les moins énergivores

Deux dispositions de la loi Climat et Résilience de 2021 conduisent à valoriser davantage les logements les plus vertueux sur le plan de la consommation énergétique. D’abord, les logements classés F et G selon le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) seront interdits à la location dès 2025 pour les G et 2028 pour les F. Huit millions de logements sont aujourd’hui concernés, sur un total de 55 millions d’actifs composant le parc immobilier résidentiel français. La diminution de la quote-part de logements classés F et G dans les ventes de logements anciens entre 2011 et 2021 souligne que les acquéreurs ont pris en compte l’évolution de la réglementation et qu’ils se reportent vers les actifs les moins énergivores.

La loi a également fixé l’objectif de « zéro artificialisation nette » (ZAN) en 2050, ce qui va limiter la quantité de foncier constructible. Face à des besoins élevés, les logements, qui présentent de bonnes qualités environnementales, offrent donc de fortes opportunités de valorisation.

Bénéficiant de solides fondamentaux, l’investissement en immobilier résidentiel se prête à diverses stratégies. Elles vont d’une approche défensive, assurant un rendement locatif à moyen terme tout en bénéficiant de plus-values à la revente des actifs, à une approche « value add ». Cette dernière se déploie sur un horizon plus court et correspond à une gestion active, ciblant la réhabilitation, la restructuration, voire la transformation d’actifs, et offrant à l’investisseur une fiscalité attractive.

Gurvan Mahéo,
Gérant financier et responsable des risques
Axipit Real Estate Partners

(1) – Source : CBRE/JLL/Fnaim – 2022

L'immobilier résidentiel, une classe d'actifs particulièrement attractive dans un environnement chahuté