En 2025, il sera interdit de louer un bien immobilier étiqueté F au DPE ; en 2028, viendra le tour des G. Face à cette échéance, deux possibilités s’offrent aux possesseurs de tels logements : ou bien vendre tant qu’il est encore temps, ou bien entamer des travaux de rénovation énergétique pour conformer leur(s) bien(s) aux disposifs réglementaires futurs. A Paris, la tendance est à la première option, avec une augmentation de 34,3 % des mises en vente de passoires thermiques (étiquettes F et G) sur un an. Pour les biens étiquetés A/B/C/D/E, la hausse se limite à 12,8 %.

Comment expliquer cette surreprésentation des passoires thermiques sur le marché de la transaction à Paris ? Pour les auteurs de l’étude, l’investissement locatif massif ayant cours dans la Capitale est la principale explication. Avec le couperet de l’impossibilité prochaine de louer leur(s) bien(s), les détenteurs de passoires thermiques cherchent à s’en débarrasser et à en tirer le meilleur prix possible avant une décote inexorable de ce type d’actifs.

Toutes les grandes villes sont soumises à ce phénomène, même si Paris en est l’exemple le plus abouti. A Strasbourg, les mises en vente de biens F et G ont crû de 28,3 % sur un an (-5,7 % pour ceux allant de A à E), à Lyon de 23,5 % (+3,2 % pour les A à E) et à Nice, de 20,6 % (-2,2 % pour les A à E). A Lille, l’étiquetage n’a pas entraîné de conséquences sur le marché, avec une légère augmentation de 6 % des mises en vente de passoires énergétiques (+6,4 % pour les autres). A Toulouse, l’augmentation n’est que de 2,3 %.

Quid des prix ?

En France, un mauvais score au DPE a une incidence tangible sur le prix de vente d’un bien. Ainsi, un logement classé F ou G se vend 6,7 % moins cher qu’un autre étiqueté C/D/E. Cela s’explique par le fait que l’afflux soudain de passoires thermiques sur le marché à la suite du vote de la loi Climat et Résilience a surexposé ce type de biens, faisant augmenter l’offre plus vite que la demande et entraînant mécaniquement une baisse des prix. De plus, les futurs acquéreurs de ce type de logements disposent d’un levier de négociation pour faire baisser le prix de vente, puisqu’ils peuvent invoquer les importants travaux onéreux qu’ils auront à effectuer sur le bien pour le conformer au nouveau DPE.

Petite exception : Paris, où les bâtiments les plus énergivores sont souvent les plus anciens, mais aussi les plus historiques et patrimoniaux, à l’image des haussmanniens. Dans la Capitale, une passoire thermique se vent même, paradoxalement, 1,1 % plus cher qu’un bien étiqueté C/D/E. Dans les autres grandes villes, les classés F et G se vendent, en moyenne, 2,1 % moins cher que les classés C, D ou E. C’est à Nice (-8,1 %) que la décote est la plus significative.

Enfin, l’étude note que la décote dont font l’objet les prix des passoires thermiques tend à augmenter à mesure que l’on s’éloigne de la métropole. Dans les grandes banlieues, la décote des biens F et G est estimée à -10,3 % (-2,1 au sein des villes), tandis que la plus-value dont peuvent bénéficier les biens A/B/C/D/E avoisine les 18,5 % (10,8 % au sein des villes). L’élasticité de la demande dans les banlieues, avec un marché immobilier moins tendu où le DPE est davantage un critère de choix, explique ce phénomène.

Le marché des passoires thermiques dans les grandes villes françaises