Comment s’est déroulée 2021 pour Catella Residential ? Et comment a évolué le marché des ventes aux investisseurs, individuels ou institutionnels ?

2021 a été la deuxième meilleure année depuis la création de Catella Residential. Nous venons même de vivre non pas une, mais deux années assez exceptionnelles puisque 2020 et 2021 ont été placées sous le signe du résidentiel, et cela malgré le recul, de l’ordre de 50 %, des lancements de programmes. Les élections municipales sont venues perturber le marché et peu d’opérations ont été initiées, mais, à la rentrée scolaire 2021, revirement de situation : de septembre 2021 à décembre 2021, nous avons lancé deux fois plus de programmes qu’au cours de toute l’année 2020. Au total, le recul de notre activité de ventes au détail n’est que de 10 % en 2021. Cela montre l’appétence du marché pour ce segment. Nous avons transacté l’an dernier pour près de 800 millions d’euros, à parité entre le bloc et le détail. S’agissant du bloc, les deux tiers des ventes ont porté sur des logements neufs.

Qu’en est-il des valeurs ?

Nous étions convaincus, il y a un an, que les valeurs entre le bloc et le détail tendraient à se rapprocher ; or, c’est bien le cas aujourd’hui. Une tendance qui a été largement confirmée et une vraie révolution. Pour autant, le marché du bloc, notamment en Vefa, est très sain, le vrai sujet étant le manque d’offre actuel et à venir…

Le comportement des investisseurs a-t-il évolué ?

Oui, dans le sens où ils sont beaucoup plus sélectifs et vigilants. Tout ne se vend pas à n’importe quel prix. A l’inverse, pour les très beaux dossiers, les actifs les plus remarquables, les valeurs atteintes dépassent nos espérances et celles des vendeurs.

Qu’en est-il de l’activité de démembrement pour Catella ?

2021 fut également une très bonne année pour Catella Patrimoine. Cette alternative, que nous avons ouverte à nos mandants, rencontre un vrai succès. La diversification des solutions que nous proposons (bloc, détail, démembrement…) permet désormais de répondre de la manière la plus adaptée possible à des stratégies évolutives dictées par la conjoncture immédiate, dans une recherche, à chaque fois, des meilleures valeurs. L’activité offre également de belles perspectives de développement en régions en 2022. Nous avons, d’ailleurs, ouvert un département de vente au détail dans l’ancien, avec une équipe dédiée. Une réponse à une demande de certains de nos clients qui, achetant un logement neuf, en Vefa, s’apprêtent à vendre leur propre logement. Cela nous donne, en amont, un accès à un stock de biens dont personne n’a connaissance.

Catella Residential est très implanté à Paris et en Ile-de-France ; vous l’êtes donc, désormais, aussi en régions ?

Nous sommes, en effet, désormais présents, avec six programmes actifs en bloc, démembrement ou détail, à Bordeaux, en région Paca (avec un bureau à Nice). Nous regardons également attentivement des villes comme Lille ou Nantes. Les régions intéressent plusieurs de nos clients investisseurs, parmi lesquels quelques acteurs étrangers. Nous les accompagnerons donc dans cette recherche et emmenons également en régions des investisseurs qui, il y a à peine deux ans, auraient refusé d’y aller. Si l’emplacement est de qualité, avec un vrai marché locatif, il est possible de trouver des rendements devenus rares en 1ère et 2ème couronnes parisiennes. Ceci vaut pour les métropoles régionales, mais aussi pour certaines villes moyennes. Seuls pré-requis : bien examiner le bassin d’emploi, le marché locatif et ne pas se positionner sur des opérations de taille trop importante.

Le Covid a-t-il contribué à cet intérêt des investisseurs pour les régions ?

Certainement, même s’il est compliqué de l’évaluer. Mais le vrai sujet aujourd’hui est de prédire la suite : les comportements des Français, au lendemain du confinement et à l’heure du télétravail, vont-ils perdurer ? Rien n’est moins sûr. Que la pierre en régions prenne de la valeur est, en revanche, une certitude. Des villes moyennes gagnent en dynamique et de vrais marchés se créent.

Comment se dessine 2022 pour le marché et pour Catella Residential ?

En 2022, l’offre de logements va se raréfier : tensions sur les permis de construire, manque de nouveaux programmes et stocks achetés en bloc par les institutionnels, tout cela peut conduire à une situation de pénurie. Ce qui concourt aussi à renchérir les valeurs, dans un marché toujours très actif, sur lequel les investisseurs institutionnels sont extrêmement présents.

Nous commençons, pour notre part, l’année avec un encours jamais vu jusqu’alors de 500 millions d’euros sous promesse/ réservation. Nous évoluons et allons évoluer avec près de 3 000 logements en mandat tant en bloc qu’au détail que nous traiterons en grande partie sur 2022. Ce qui est au-delà de notre niveau de 2019. En bloc, nous avons, par exemple, réalisé la vente, pour le compte d’une famille, d’un magnifique immeuble résidentiel d’environ 5 000 m2 dans le 16ème arrondissement, acquis par un investisseur privé. L’engouement a été très fort pour cet actif, avec un nombre d’offres impressionnant. Nous avons également réalisé la cession, en Vefa, de deux résidences gérées situées en première et deuxième couronnes parisiennes. Nous portons donc de grandes ambitions pour 2022 ; il n’y a aucune raison que le bloc ne continue pas sur sa lancée. 2022 devrait être une nouvelle grande année pour le résidentiel.

Quels sont les autres grands sujets pour Catella Residential ?

Nous investirons dans le développement de notre présence sur la toile en travaillant à la mise en place d’un format qui allie physique et digital, les deux se complétant parfaitement. Nous prenons ce tournant car il n’est plus possible, aujourd’hui, d’envisager la commercialisation du lot par lot uniquement de manière physique.

Autre grand sujet pour 2022, le démembrement de propriété, un dispositif vertueux qui répond à une volonté d’investissement d’une part importante de la population ; la profondeur de marché est très importante. Ce serait une faute patrimoniale de ne pas s’y intéresser. Nous allons, en la matière, aller plus loin avec Catella Patrimoine en organisant un second marché, mais aussi la vente en bloc en nue-propriété.

Claude Cayla (Catella Residential) : "un encours de 500 millions d’euros sous promesse/réservation en début d'année"...