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Nadia Bouyer (Seqens) et Nordine Hachemi (Kaufman & Broad) : « chantiers, logement, et maintenant ? »

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le 27 Avr 2020

Les conséquences de la pandémie sur les métiers de la production de logements sont et seront fortes avec, au centre, la question de la reprise des chantiers. Pour mieux en prendre la mesure, nous avons interrogé, dans cette interview croisée, Nadia Bouyer, directrice générale de Seqens, l’un des plus importants bailleurs sociaux d’Ile-de-France et Nordine Hachemi, président directeur général de Kaufman & Broad.

Combien de vos chantiers sont à l’arrêt ?

Nadia Bouyer : 189 chantiers au total, dont 42 en construction neuve (hors Vefa), 40 en réhabilitation et 117 en gros entretien.

Nordine Hachemi : nous sommes passés par 95 % de nos chantiers à l’arrêt jusqu’à la fin de la semaine du 13 avril ; nous devrions avoir au moins 80 % des chantiers actifs début mai. 

Quel est l’impact sur vos équipes et vos projets ?

Nadia Bouyer : les équipes ont été fortement mobilisées. Dans un premier temps, pour suivre les arrêts de chantiers et les mises en sécurité et, dans un second temps, pour étudier avec tous les intervenants les possibilités de redémarrer. Ces études doivent se faire au cas par cas pour s’adapter à chaque spécificité d’intervention.

Nordine Hachemi : nous avons une partie de nos équipes en chômage partiel avec compensation du salaire à 100 %.

Est-il possible d’envisager une reprise ? Et si oui, de quelle manière ? Quelles mesures à mettre en place pour les chantiers de construction neuve et pour les réhabilitations ?

Nadia Bouyer : s’agissant des chantiers de construction neuve, la reprise nous semble tout à fait possible ; les entreprises sont motivées pour reprendre l’activité. Nous étudions au cas par cas leurs demandes, et en collaboration avec les CSPS, à qui nous confions la mission de « référent Covid », pour contrôler la bonne mise en œuvre des mesures prévues, et nous adaptons le PGC en corrélation avec le guide de l’OPPBTP (Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux Publics), suivant l’avancement de chaque opération.

En ce qui concerne les réhabilitations, nos opérations peuvent être complexes et nécessiter l’intervention de multiples corps d’état. La reprise nous semble tout à fait possible sur les réhabilitations, à condition d’évaluer préalablement l’application des recommandations du guide l’OPPBTP à chaque opération de réhabilitation, avec le coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé (CSPS) et les entreprises. Nous travaillons, dans un premier temps, pour permettre le redémarrage des interventions en site vide ou sur les espaces extérieurs (ravalements, VRD), puis les interventions dans les parties communes et dans les logements. Aujourd’hui, nous étudions le redémarrage des chantiers en essayant de limiter au maximum la co-activité, notamment par la mise en œuvre de phasages des différentes interventions. Nous allons également choisir un référent Covid sur chacun de nos chantiers pour contrôler la bonne mise en œuvre des mesures prévues.

Nordine Hachemi : le rythme des projets est, bien évidemment, très ralenti et quand bien même nous constatons une forte volonté de reprise de l’activité de construction de la part de la quasi-totalité des entreprises, le retour à un rythme normal va encore prendre du temps. La publication du guide de préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction-Covid 19 publié par l’OPPBTP a donné un cadre permettant d’établir les conditions de reprise de l’activité de construction, accélérant ainsi la reprise d’activité.

Pour Seqens, les chantiers dans des immeubles occupés par des locataires posent des difficultés supplémentaires : lesquelles et comment faire malgré tout ?

Nadia Bouyer : pour ces opérations, il est nécessaire d’étudier les interactions entre les travaux et les occupants pour limiter les risques de propagation du virus. Il ne s’agit, en aucun cas, de faire courir des risques aux occupants ou aux intervenants. Comme le précise le guide de l’OPPBTP, seules les interventions indispensables et urgentes peuvent être réalisées dans un logement occupé par une personne à risque ou malade. Pour les autres logements, les interventions demeurent possibles à condition que l’occupant en soit d’accord et que toutes les mesures de protection soient mises en œuvre. Les solutions à mettre en œuvre s’étudient au cas par cas et devront permettre de limiter les interactions ou de proposer les moyens de protections adaptés en cas d’impossibilité.

Qu’en est-il en matière de compétences ? Dispose-t-on des personnes à même de sécuriser les chantiers, de coordonner la multitude d’intervenants ?

Nadia Bouyer : les coordonnateurs en matière de sécurité et de protection de la santé sont les plus à même de valider la bonne prise en compte des règles de sécurité par les entreprises. Ils sont habitués à la gestion des interventions multiples et du lien avec la sécurité des intervenants lorsqu’il s’agit d’intervenir en site occupé.

Nordine Hachemi : oui, les compétences existent car le suivi de la sécurité de nos chantiers a toujours existé ; il s’agit d’adapter un dispositif existant à un nouveau risque.

Un guide des pratiques a été publié, est-il de nature à faciliter la reprise ?

Nadia Bouyer : ce guide permet, en effet, de donner un cadre commun à tous les acteurs et a donc permis de remettre en place un dialogue constructif entre tous les intervenants. Il doit, cependant, être adapté à chaque chantier, ce qui nécessite un travail préalable important.

Nordine Hachemi : comme je l’ai déjà évoqué, oui, car il a permis de fixer un cadre commun aux différents intervenants sur un chantier et facilite, ainsi, la reprise.

Quels seraient les risques à ne « pas faire » ? Sur la pérennité de l’entreprise, sur le surcoût lié, par exemple, aux contrats de réservation ?

Nadia Bouyer:  les chantiers à l’arrêt, même s’ils sont sécurisés, peuvent présenter un risque au regard des intrusions possibles dans les lieux via les échafaudages. De plus, nous subissons un préjudice financier important au regard des retards de livraison des logements neufs. Enfin, retarder la reprise pourrait engendrer des difficultés importantes pour les entreprises, voire des dépôts des bilans, alors que les interventions sont démarrées mais non terminées, ce qui entraînerait des retards importants dans la réalisation des travaux et des surcoûts.

Nordine Hachemi :  la question n’est pas envisageable ; nous avons des clients qui nous ont fait confiance en mobilisant leur patrimoine pour acquérir un logement chez nous ou encore en investissant dans des bureaux, des plateformes logistiques. Il n’est pas question de ne pas aller au bout de nos projets. Notre entreprise est extrêmement solide ; nous sommes un des rares promoteurs à n’avoir aucune dette et une trésorerie de plus de 400 millions d’euros.

Les municipales étant reportées sine die, il y aura aussi des conséquences : quelques mots à ce propos ?

Nadia Bouyer : toutes nos opérations se faisant en coordination avec les collectivités territoriales, il y aura un impact considérable : retard dans les achats de terrain, garanties d’emprunt, autorisations administratives…

Nordine Hachemi :  ce report va accentuer le blocage dans l’attribution des permis de construire, une situation qui vient à la suite d’une très faible activité dans le traitement des demandes de permis de construire du fait de la période pré-électorale. Cela aura un impact sur la construction de logements en 2021 et au-delà et contribuera à amplifier la crise du logement en cours.

Les collectivités locales, de manière plus générale, ont-elles un rôle à jouer dans la reprise de l’activité ?

Nadia Bouyer  : oui, en facilitant la prise rapide de décisions dès la reprise ! Ce sont les collectivités qui décident et portent les politiques de l’habitat sur leurs territoires. Leur rôle est primordial pour relancer la construction et permettra aux citoyens d’accéder à des logements abordables de qualité.

Nordine Hachemi :  les premiers constructeurs en France sont les maires. S’ils n’attribuent plus de permis de construire, il n’y aura plus de construction…

Manque-t-il, par ailleurs, des textes règlementaires pour vous permettre de « re-fonctionner » au mieux ?

Nadia Bouyer : Pas dans l’immédiat pour la reprise des chantiers. Mais pour relancer la construction et répondre aux besoins de logements en Ile-de-France, passer, pour les autorisations d’urbanisme et en premier lieu les permis de construire, à des autorisations tacites et d’un contrôle a posteriori, sans limiter le droit de recours, permettrait de raccourcir les délais et de favoriser une reprise économique plus rapide. Il suffit pour cela de faire confiance aux professionnels, en particulier les architectes, et de s’appuyer sur les outils numériques existants (maquette BIM, signature électronique…). Cette disposition pourrait même devenir de droit commun ensuite.

Nordine Hachemi :  je milite pour que l’on divise par deux tous les délais administratifs pendant une période de 18 à 24 mois pour essayer de rattraper le retard de 18 mois que l’on vient de cumuler. Cette mesure ne coûte strictement rien au contribuable. Il faut savoir que toutes ces lois ont été imaginées à l’époque où il n’y avait ni photo numérique, ni internet, ni téléphone portable. Une époque où, pour consulter le plan de cadastre, il fallait prendre un rendez-vous à la mairie alors que ces plans sont maintenant disponibles en ligne ; une époque où, lorsque l’on devait donner des photos pour alimenter un dossier de recours, il fallait attendre 15 jours pour les faire développer !!! Il serait temps que l’on revoie les délais administratifs d’hier en tenant compte de la réalité technologique d’aujourd’hui…

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 01/03/2021

La France, championne du « sale and lease back »…

« Les transactions de type « and lease back » en Europe ont atteint un total de 8,4 milliards d’euros en 2020, en augmentation de 8,5 % par rapport à la moyenne quinquennale » relève Savills dans une analyse sur ce type d’opération.

Le conseil explique que « malgré un volume de transactions inférieur de 10 % l’année dernière en comparaison avec 2019, une corrélation historique et significative s’observe entre les prix de l’immobilier et l’activité « sale and lease back » : lorsque les rendements baissent, le nombre de transactions augmente. La période actuelle est donc favorable à ces opérations. La hausse des prix incite les propriétaires-occupants à vendre leurs biens, alors même que les opportunités d’investissement sont rares sur le marché »…

Dans ce contexte, « la France arrive en tête quant aux « sales and lease back » en Europe, grâce à un certain nombre de transactions de grande envergure » comme le note Savills, qui précise que « l’activité a été principalement soutenue dans l’Hexagone par la vente stratégique de bureaux, notamment celle du projet « Harmony », futur siège d’ENGIE à La Garenne-Colombes ». L’Allemagne arrive en deuxième position, suivie par les Pays-Bas, puis le Royaume-Uni…

Et la tendance « devrait se poursuivre en 2021 ». Ainsi, Oli Fraser Looen, « joint head of regional investment advisory, EMEA » chez Savills, d’estimer que « le besoin grandissant des entreprises de trouver des liquidités pour renflouer leurs bilans ou effectuer des acquisitions dans l’environnement actuel et celui de l’après-covid permettra aux transactions de « sales and lease back » de gagner en popularité tout au long de l’année 2021. Nous pensons assister à un nombre record de transactions de « sales and lease back » initiées par des entreprises au deuxième semestre 2021. Ces ventes seront accueillies par le bloc grandissant de détenteurs de capitaux en quête d’actifs de long terme permettant de compenser leur passif »…

Donc, plutôt une bonne nouvelle pour les investisseurs. Quant à savoir si la France restera en tête…

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