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Thierry Laget (CDC Habitat) : « un plan de l’ordre de 8 milliards d’euros en faveur du logement »

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le 23 Juil 2020

Thierry LAGET Directeur general adjoint en charge du developpement des ventes et du numerique

C’est une annonce faite peu de temps après le début du confinement qui a fait réagir : celle de CDC Habitat programmant l’achat, avant le fin de l’année, de 40 000 logements en Vefa.  Un plan de relance, de soutien en faveur du logement dans cette période d’incertitudes que connaît le secteur de la promotion. Thierry Laget, directeur général adjoint en charge du développement, des ventes et du numérique de CDC Habitat, dresse, près de quatre mois après l’annonce de ce grand plan d’investissement, un bilan d’étape…

CDC Habitat a annoncé, au lendemain du confinement, le lancement d’un « plan 40 000 Vefa » : pourquoi ?

En tant que filiale d’intérêt général de la Caisse des Dépôts, nous considérons qu’il est de notre rôle d’anticiper sur les conditions de sortie de crise, de soutenir le secteur de la construction et du logement afin d’offrir aux promoteurs, ainsi qu’à toute la filière du BTP, une visibilité sur l’avenir. C’est pourquoi, dès le 27 mars, CDC Habitat a réagi rapidement en annonçant un plan d’achat massif de 40 000 logements en Vefa. De nombreux promoteurs nous ont sollicité dans ce sens. 

Comment va se réaliser votre intervention ?

Suivant les modes habituels de développement de CDC Habitat, en confortant nos fondamentaux, mais surtout en élargissant et accélérant notre plan d’action. Nous travaillons déjà avec des promoteurs dans le cadre de partenariats de longue date, pour des portefeuilles, sur des territoires “tendus” et “détendus”.  Nous avons décidé d’élargir ce mode d’opération à davantage de promoteurs et de territoires. La Caisse des Dépôts, engagée dans le programme « Action Cœur de Ville », nous a, de plus, demandé d’étendre notre périmètre d’intervention, ce qui signifie travailler davantage hors des zones tendues. Ce que nous avons aujourd’hui mis en place, avec des promoteurs autres que ceux avec lesquels nous avons contractualisé jusqu’alors. Des contacts ont été noués avec des petites structures qui rencontrent, en régions, des difficultés et ne sont parfois pas familières de la vente en bloc. La typologie de logements, avec l’achat de « logements abordables contractualisés » (LAC), a, elle aussi, été élargie.

Comment se décomposera cette “commande” et à quoi se réfère ce terme de “logement abordable” ?

Globalement, le programme porte sur l’acquisition de 15 000 logements locatifs abordables contractualisés neufs, 10 000 logements locatifs intermédiaires neufs, 15 000 logements sociaux neufs, pour le groupe CDC Habitat ou pour tout organisme de logement social membre du réseau CDC Habitat Partenaires. La part de logements abordables contractualisés est déjà dépassée. Cette notion de “logement abordable” couvre des logements libres loués à loyers maîtrisés. Ce qui répond à une demande des promoteurs qui ont un stock de logements à céder, logements qui n’entrent pas nécessairement dans la catégorie “logement intermédiaire”. Cette catégorie permet de proposer des appartements à des niveaux de loyers décotés par rapport aux loyers de marché à ceux qui sont nos principaux “clients” et que l’on appelle souvent les “travailleurs clés”, qui ne peuvent se loger dans un parc social et ne peuvent pas non plus le faire dans le parc privé. 

Que représente cet investissement et y a-t-il un type d’immeuble particulier ?

Il est de l’ordre de 8 milliards d’euros. Quant aux immeubles, nous sommes à l’écoute des professionnels : nous avons signé avec de gros opérateurs comme Nexity (pour 7 500 logements, soit 1,2 milliard d’euros) ou Cogedim et Bouygues Immobilier, avec qui un second panier est en cours, ou Kaufman & Broad. Nous avons également contractualisé avec d’autres promoteurs nationaux comme Capelli, Promogim, Icade, IDEAL, mais aussi des promoteurs régionaux et des promoteurs locaux, pour des portefeuilles de volumes variables. Ce que nous cherchons, c’est à fidéliser nos partenaires et le meilleur fonctionnement est celui qui existe lorsque les promoteurs inscrivent cette stratégie de partenariat dans leur propre stratégie. Ceci leur permet de voir plus loin et de sécuriser leurs opérations. Nous travaillons ainsi avec tous.

Où en êtes-vous des acquisitions en cours ou à venir ?

Les réponses à l’appel d’offres lancé le 27 mars sont arrivées très vite et nous avions reçu, mi-juillet, plus de 2 914 propositions d’opérations représentant 83 808 logements en France métropolitaine et 10 224 logements en Outre-mer. A ce jour, CDC Habitat a acté un volume de 30 290 logements, représentant plus de 5,7 milliards d’euros d’investissement. Cependant, comme tous les programmes sélectionnés ne sortiront pas forcément de terre, nous continuerons de recevoir et d’étudier les propositions, même après que le nombre de 40 000 logements sera en théorie atteint.

Avec quelle décote ? Et sur quels territoires ?

Une décote bloc habituelle, de l’ordre, en moyenne, de 12 %.  Les propositions reçues sont très équilibrées entre les régions : 35 % Ile-de-France, 20 % en Paca, 13 % dans le Sud-Ouest, 13 % en Auvergne–Rhône-Alpes. L’équilibre est aussi assuré en matière de zonage, avec 40 % des acquisitions en zone B1 et 10 % dans les 222 villes moyennes engagées dans Action Cœur de Ville. Quant aux promoteurs, là aussi l’équilibre est intéressant, avec 15 % de petits promoteurs locaux. Aujourd’hui, 6 000 logements avec ces promoteurs locaux sont en cours de discussion.

Combien de temps ces logements ont-ils vocation à rester dans le patrimoine de CDC Habitat ?

Nous sommes, avant tout, un investisseur de long, voire parfois de très long terme ;  nous sécurisons la partie locative et adapterons les conditions de revente à la situation du marché. En ce qui concerne le logement intermédiaire, pour moitié entre 10 et 15 ans et pour l’autre moitié, entre 15 et 20 ans. Concernant le logement libre, cela est différent et il est plus difficile de donner une durée, les arbitrages peuvent s’envisager à échéance 5-10 ans.

Le nombre important de réponses signifie-t-il une crainte des promoteurs pour le marché de l’accession ?

Il y a, c’est vrai, une recherche de sécurisation, mais ce n’est pas le seul motif. L’appétence forte des promoteurs pour la vente en bloc existait avant même cette crise sanitaire. Qu’un acteur comme CDC Habitat soit présent dans une opération rassure les banques des promoteurs et notre partenariat joue un effet levier. La clé de la relance est la confiance et c’est cette confiance que nous souhaitons redonner en activant ce plan d’achat.

La concurrence sur le marché du bloc n’est-elle pas plus forte en ce moment ?

Notre positionnement est différent de celui d’autres investisseurs : nous sommes « un loueur en blocs » ; notre métier est de louer les logements que nous achetons, aussi notre cahier des charges est exigeant, ce qui est de nature à rassurer à la fois les promoteurs et les collectivités locales. Nous sommes un loueur attentif à la vie du quartier et le logement que nous produisons, et notamment le logement social, est un vecteur de politiques publiques et d’une exigence environnementale.

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 19/07/2021

Investissement : vers un « net rebond »…

« D’une manière globale, les résultats se tassent avec un volume investi en immobilier banalisé qui a baissé d’un tiers au premier semestre 2021 » soulignait Nicolas Verdillon la semaine dernière dans nos colonnes à propos du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise.

Le « managing director » en charge de la ligne de métier investissement de CBRE France évoquait un « marché actuellement très contrasté » et, surtout, estimait qu’« au final, nous devons faire attention à l’immédiateté des chiffres car les tendances de fonds sont plutôt bonnes. Les capitaux sont là. Par conséquent, pour les tous prochains mois nous sommes d’avis que la dynamique des marchés à l’investissement devrait être un peu moins erratique et se stabiliser peu à peu pour se renforcer »…

« Après un 1er trimestre 2021 dynamique (5,2 milliards d’euros engagés), les volumes investis en immobilier d’entreprise en France ralentissent significativement au 2ème trimestre avec seulement 3,6 milliards d’euros investis » constate également BNP Parias Real Estate. Mais, Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint, en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France, anticipe qu’« avec l’accélération des dossiers en cours de cession, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France pourraient se rapprocher du seuil des 30 milliards d’euros en 2021 » …

De même chez JLL, Stephan von Barczy souligne que « cette baisse d’activité était attendue, un certain nombre de marketings, émanant notamment de foncières françaises, n’ayant pas pu se concrétiser en fin d’année 2020. Le marché n’a, par ailleurs, pas pu retrouver son fonctionnement normal, le Mipim ayant de nouveau été annulé cette année. L’activité de « pitch » n’a ainsi réellement commencé qu’en mars, alors que certains dossiers normalement initiés lors du salon auraient pu se concrétiser au 2ème trimestre ». Et le directeur du département investissement de JLL de conclure : « nous anticipons, néanmoins, une reprise de l’activité au second semestre »…

Tout comme chez Knight Frank, pour qui « malgré la progression du variant Delta, la progression de la couverture vaccinale, le rebond de l’activité économique, le redressement progressif des marchés locatifs et les grandes opérations en cours de finalisation sont autant d’éléments permettant de tabler sur un net rebond des volumes investis d’ici la fin de 2021 ». Cependant, ce conseil considère, pour sa part, que « le retard pris au 1er semestre et le manque d’offres « prime » ne devraient pas permettre d’atteindre le résultat de l’an passé (26,3 milliards d’euros). L’année 2021 pourrait donc constituer le point bas de cette période d’épidémie, même si l’impact sera bien moindre que lors de la grande crise financière (7,2 milliards investis en 2009) ». Car « les liquidités à placer sont, en effet, abondantes et le « spread » reste favorable au compartiment immobilier en dépit d’une remontée des taux obligataires. Globalement stables, les taux de rendement « prime » devraient subir une pression baissière au second semestre sur certaines classes d’actifs. C’est le cas de la logistique, avec des taux proches de 3,50 % (soit une perte de 200 points de base en à peine cinq ans) ou encore des bureaux dans certains secteurs de Paris hors QCA ou de la 1ère couronne. Cette compression s’explique par l’attrait des biens sécurisés, dont l’offre limitée peine à satisfaire l’appétit des investisseurs. La concurrence pour les meilleurs actifs est d’autant plus forte que, contrairement aux précédentes crises, les acteurs étrangers sont très présents. Ils ont ainsi concentré 50 % des volumes investis en France au 1er semestre, les Américains arrivant en tête grâce à de grandes acquisitions d’entrepôts logistiques ou de bureaux. Quant aux Français, ils ont été plus discrets. Cependant, les grands collecteurs d’épargne reviendront sur le devant de la scène au second semestre avec la finalisation prochaine de plusieurs grandes opérations, dans un contexte de rebond de la collecte des SCPI/OPCI et de l’assurance vie ». Ce qui amène Antoine Grignon, co-directeur du département investissement chez Knight Frank France, à estimer, de son côté également, que « malgré la forte chute des sommes engagées au 1er semestre 2021, tout semble donc en place pour une reprise assez rapide de l’activité »…

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