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Didier Kling (Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers) : « la Loi Climat, éviter un déséquilibre du marché de l’immobilier »

Points de vueGreen & Innovations

le 29 Avr 2021

Pour Didier Kling, président du Groupe CNCEF (Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers) et de la CNCEF Immobilier, la loi Climat et Résilience est ambitieuse, mais « peu réaliste » en matière d’objectif. Son argumentaire dans ce point de vue ci-après.

Le projet de loi Climat et Résilience a placé l’immobilier au cœur de ses préoccupations, avec de nombreuses mesures tendant à le rendre plus respectueux de l’environnement, notamment en mettant un terme aux logements énergivores. Issu des travaux de la Convention citoyenne pour le climat, ce texte impose la rénovation de la moitié du parc locatif privé français (biens classés E, F et G) d’ici 2034, sous peine d’être retirés du marché.

L’objectif est ambitieux, mais il est pour l’heure peu réaliste dans la mesure où plusieurs paramètres micro-économiques viennent nous alerter en tant que professionnels de la matière financière où cet actif a une place prépondérante auprès des investisseurs. En effet, l’immobilier est désormais abordé de manière démembrée dans les politiques publiques alors qu’il devrait être considéré comme un ensemble, pour assurer la cohérence des réformes et la stabilité de son modèle économique. Cela supposerait donc de clarifier l’avenir du dispositif Pinel dont le terme est connu, mais pas le dispositif qui viendra le remplacer. Il est dommageable que le neuf et l’ancien ne soient pas abordés dans le cadre d’une réflexion plus globale.

Effets de marché

Ensuite, ce vaste plan visant à décarboner l’immobilier suscite des interrogations sur sa portée. Le parc n’est pas uniforme selon les territoires ni confronté aux mêmes problématiques, comme la tension entre l’offre et la demande, par exemple. De même, la réforme ne répond pas à une double contrainte à laquelle nous sommes confrontés depuis près d’une décennie : l’ampleur de la pénurie de logements et le nombre de logements vacants. En l’absence d’une étude d’impact de niveau national, les acteurs de la chaîne de l’immobilier vont manquer singulièrement de visibilité. De même, la contrainte étant forte et encadrée temporellement, elle pourrait conduire à un déséquilibre géographique et à une demande plus limitée. En effet, les propriétaires dans l’impossibilité future de percevoir des revenus locatifs vont opter pour d’autres stratégies. Notamment anticiper le retrait de leur bien du marché, envisager la location de courte durée, moins contraignante et plus rentable, par exemple.

Contraintes humaines

Dans la mesure où il faudra rénover 450 000 logements par an pendant douze ans, nous nous demandons, par ailleurs, comment le BTP, traversé par une crise de la main d’œuvre qualifiée, va pouvoir répondre au volume à traiter. En effet, selon un baromètre de Pôle Emploi, plus de 300 000 offres, faute de compétences suffisantes, n’avaient pu être pourvues en 2018. Atteindre l’excellence environnementale suppose des hommes et des femmes qui maîtrisent les matériaux et les processus de rénovation. Il s’agit donc d’un écueil auquel les pouvoirs publics seront rapidement confrontés.

Aides dissymétriques

S’agissant des aides d’Etat, le gouvernement a choisi de créer un service public dédié à ce plan de rénovation. C’est-à-dire un accompagnement juridique, technique et financier pour les propriétaires. Mais la copropriété, maillon indispensable de l’immobilier, est beaucoup moins avantagée. Or, les produits bancaires adaptés à la rénovation des copropriétés sont rares et peu distribués par les établissements financiers, comme le signale également la Fnaim. De même, les dispositions financières incitant à la rénovation se concentrent autour du reste à charge supporté par l’Etat, pour les revenus modestes qui entreprendraient des travaux. Or, si l’on veut que les Français investissent dans la rénovation énergétique, l’incitation fiscale doit être suffisamment porteuse pour créer une mobilisation de leur épargne vers l’économie. En effet, en un an, triple confinement oblige, 44 milliards ont été collectés sur le Livret A et le LDD selon les données publiées la semaine passée par la Caisse des Dépôts et Consignations. Un fléchage pourrait être imaginé au profit de l’immobilier qui, rappelons-le, n’a que peu bénéficié du Plan de Relance.  Dans une économie bouleversée par la crise épidémique, cette réforme aura un coût. La question est donc de savoir qui va supporter le reste à charge : le propriétaire ou le locataire ? Il n’est pas évident que les aides suffiront à le couvrir !

Inciter plutôt que punir

Sans doute aurait-il été nécessaire de déplafonner les aides d’Etat à la rénovation de sorte à avoir un réel gain écologique, qui ne peut se faire au détriment des épargnants, comme cela a pu être le cas avec la taxe carbone. Plus généralement, l’écologie punitive que ce texte porte, ne servira pas la reprise par des taxations et des malus. Il ne peut conduire qu’à la décroissance. Or, il nous faut concilier les enjeux environnementaux à la performance économique de notre pays, par une écologie positive, tournée vers l’innovation, les bonus et l’incitation.

Nous attendons sur ce texte plus de souplesse, mais aussi moins de contradictions pour que nos professionnels au contact des consommateurs puissent faire œuvre de pédagogie financière, sans que l’excès de centralisme et de réglementations ne brise la reprise économique. A défaut d’avoir des objectifs ambitieux, ce projet de Loi doit se concentrer sur des objectifs atteignables sans exacerber les problématiques que nous avons connues avant et durant la pandémie et qui sont celles du financement, de la raréfaction des biens, des zones de tensions, du retard dans l’exécution des chantiers. Et bien d’autres signes précurseurs qui nous laissent penser qu’il ne faudrait pas, par idéologie, ajouter à la crise sanitaire une crise du logement. D’autant plus que la pénurie pourrait être accentuée si l’on en croit les inquiétudes des promoteurs qui ont constaté, suite aux dernières élections municipales, une réduction des opérations urbaines, sous la pression des habitants. Au surplus, la suppression de la taxe d’habitation pèserait sur l’enthousiasme des maires à développer des projets immobiliers.

Enfin, pour redonner un élan à l’investissement immobilier, il serait intéressant que les pouvoirs publics français observent la fiscalité incitative mise en place aux Etats-Unis – particulièrement en Floride – où les charges réelles supportées dans le cadre de la gestion d’un bien sont déductibles des loyers bruts (frais de gestion, assurance, travaux, taxe foncière…). Nous pourrions développer alors un modèle similaire et spécifique à la rénovation en France pour compenser, voire remplacer les dispositifs précédents ou à venir, qui ne semblent plus donner satisfaction.

La rédaction d'immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 03/05/2021

Logistique : toujours de belles perspectives…

« Les montants investis dans le segment de l’immobilier logistique atteignent 0,7 milliard d’euros à la fin du premier trimestre de l’année 2021, soit une baisse de 50 % par rapport aux trois premiers mois de l’année précédente » fait valoir Arthur Loyd Logistique, dans une étude conjoncturelle, ajoutant immédiatement : « le marché reste, cependant, de très bonne tenue ».

Et Nicolas Chomette, directeur investissement, de préciser : « à rebours du marché des utilisateurs, le début d’année 2020 avait été exceptionnellement bon pour l’investissement en immobilier logistique, marqué par la réitération de deux portefeuilles de plus de 300 millions d’euros ». Le conseil souligne, également, que « plus globalement, le volume d’investissement des trois derniers mois surpasse, ainsi, de 12 % la moyenne des sommes engagées entre les premiers trimestres des années 2017 et 2020 ».

De même, JLL fait valoir que « 733 millions d’euros ont été investis sur le marché français de l’immobilier logistique durant le 1er trimestre 2021 », soulignant qu’« il s’agit, après 2020, du deuxième meilleur démarrage depuis 2010. En effet, si le volume investi au 1er trimestre 2021 est en recul de 53 % par rapport à l’exceptionnel niveau présenté début 2020 (1,6 milliard d’euros investis), il est nettement supérieur aux performances traditionnellement observées à cette période de l’année ». Surtout, Simon-Pierre Richard, directeur investissement logistique & industriel France chez JLL, affirme que « l’intérêt des investisseurs pour les actifs logistiques se révèle être toujours plus important. Les volumes en cours d’échange sont très élevés. Nous comptabilisons en effet, à date, plus de 2 milliards d’euros d’actifs en cours de marketing ou à venir nous permettant d’envisager une année 2021 en ligne avec 2020 avec environ 4 milliards d’euros échangés sur le marché logistique d’ici la fin de l’année. Enfin, le manque de produits et la forte compétition induite entraînent actuellement une accélération de la compression des taux toutes stratégies confondues qui devrait être actée d’ici l’été »…

Bien entendu, cet engouement des investisseurs pour l’immobilier logistique s’explique, d’abord, par la demande des utilisateurs. Ainsi, « la demande placée dans l’immobilier logistique français acte une nette hausse au premier trimestre de l’année 2021, avec 644 000 m² commercialisés, soit une progression de 42 % par rapport aux trois premiers mois de l’exercice 2020 » note Arthur Loyd Logistique. Un résultat certes « à nuancer » pour Didier Terrier : « il reste, en effet, inférieur de 16 % à la moyenne des volumes placés entre 2015 et 2019, tandis que le début d’année 2020 avait, quant à lui, connu un net ralentissement de la demande placée, pénalisé notamment par la crise sanitaire et le confinement de mars 2020 ». Cependant, à l’occasion de l’annonce de la création d’un département logistique urbaine par Arthur Loyd Logistique, le directeur général explique que « le basculement du comportement des consommateurs vers l’e-commerce a entraîné une refonte en profondeur des process supply-chain des grandes entreprises. Et la crise sanitaire a tout accéléré : des enseignes qui n’avaient pas de site internet se sont mises à la vente en ligne en l’espace de 12 mois ! Demain, il y a fort à parier que de nombreuses habitudes acquises en confinement vont perdurer et c’est valable autant pour le B to C que pour le B to B »…

Bref, un marché à la dynamique certaine, face à laquelle certains investisseurs commencent à se poser des questions. Une « bulle » ne serait-elle pas en passe de se faire jour côté investissement ? De ce point de vue, François Le Levier est catégorique : comme le démontre le managing director en charge de l’immobilier industriel et logistique de CBRE dans le point de vue de ce jour, « non seulement nous ne sommes pas dans une bulle, mais nous pensons que les prix vont continuer d’augmenter durablement »…

Portrait

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