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Suspension des DPE pour les logements construits avant 1975 : AC Environnement réagit

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le 29 Sep 2021

Alors que la Fnaim s’est réjouit de la suspension des DPE (Diagnostic de performance énergétique, ndlr) pour les logements construits avant 1975, ce n’est pas le cas de Denis Mora, président du Groupe AC Environnement. Voici sa tribune.

« Le vendredi 24 septembre dernier, le ministère de l’Ecologie et du Logement a recommandé la suspension de l’édition des DPE des logements construits avant 1975, hormis dans les cas rendus nécessaires par des transactions urgentes. Une annonce brutale du gouvernement en contradiction avec sa volonté au début de l’été de déployer coûte que coûte le nouveau DPE dès le 1er juillet dernier alors que pour la majorité des professionnels du diagnostic immobilier, les logiciels de calcul n’étaient pas fiables.

AC Environnement était, d’ailleurs, favorable au report sine die de l’application de la loi au 1er juillet, estimant qu’il fallait plus de temps à la filière et, surtout, aux développeurs de logiciels pour mettre en place la nouvelle méthode de calcul. La décision de ce début d’automne prise par le gouvernement pénalise ouvertement les vendeurs de logements d’avant 1975, à commencer par tous ceux qui ont mené des transactions depuis le 1er juillet.

Qu’en sera-t-il de leur vente ? Verront-ils les acquéreurs la contester si le DPE ne correspond pas à la réalité des performances énergétiques du logement ? Elle démontre sa méconnaissance du métier de diagnostiqueur et de la profession qui se trouve elle aussi pénalisée. En effet, les conséquences sont colossales sur les plans juridiques (recrudescence de litiges potentiels), financières (pertes de chiffres d’affaires et de rentabilité) et économiques d’un arrêt de la production de DPE pour les biens d’avant 1975.

Une fois encore, les diagnostiqueurs se retrouvent entre le marteau (le ministère de la Transition Ecologique) et l’enclume (les clients), alors même qu’ils subissent depuis plusieurs semaines les approximations de la réforme du DPE 2021…

Au cours des derniers mois, les diagnostiqueurs, les entreprises et leurs collaborateurs ont investi un temps considérable en formation, en adaptation de leur système de calcul des DPE et ont mené leurs missions de manière très professionnelle, respectant scrupuleusement toutes les directives qui leur ont été imposées, pour satisfaire au mieux leurs clients.

Sur la forme, AC Environnement déplore le manque de communication et d’écoute. La profession a été prise au dépourvu et mise devant le fait accompli par cette annonce en catimini en fin de semaine, sans concertation avec les diagnostiqueurs. Or, tous les professionnels le savent : nous ne pouvons pas arrêter du jour au lendemain la production de nos rapports sous peine de mettre en difficulté nos clients, nos hommes et notre réputation.

Quant à nos partenaires notaires, comment pourraient-ils suivre cette recommandation alors que cette décision n’a pas force de loi ? Nous partageons pleinement leur analyse et leur posture. Dans ce contexte, AC Environnent décide de poursuivre la production de ses DPE et proposera à ses clients une réactualisation gratuite le cas échéant. La méthode 3CL, et plus particulièrement le moteur de calcul DPE fourni par le gouvernement aux éditeurs de logiciel depuis le 1er juillet dernier, a subi de très nombreuses modifications, changeant en profondeur les résultats pour certains cas. A chaque évolution, AC Environnement a su maintenir la continuité et la fiabilité du calcul malgré les évolutions. AC Environnement a même actualisé les DPE réalisés antérieurement à la date du 1er juillet 2021, au prix d’efforts douloureux pour nos équipes. Chez AC Environnement, nous sommes donc capables de continuer à produire des DPE, même sur les biens d’avant 1975 et de garantir au client que son DPE pourra être réactualisé gratuitement, sans déplacement, en cas d’évolution de méthode à venir (sous réserve que l’évolution de la méthode ne contienne pas de nouvelles valeurs non relevées lors de notre intervention initiale). Nous allons intégrer au plus vite dans nos rapports une phrase de réserve indiquant que, du fait de la position du ministère de la Transition Ecologique dans son communiqué de presse, notre DPE perd son caractère opposable et n’a qu’une valeur informative. Son utilisation dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location est de la seule responsabilité du propriétaire et/ou du notaire. Nous ajouterons aussi que nous nous tenons à disposition du client pour modifier son DPE en cas d’évolution de la méthode 3CL.

Nous avons conscience que la question du DPE est une source de tensions et d’incertitudes pour l’ensemble des professionnels du diagnostic immobilier. AC Environnement et la filière du diagnostic en entier, sont déterminés à sortir rapidement de cette période instable pour tous les professionnels : diagnostiqueurs, agents immobiliers, notaires… et exploitants du bâtiment ».

Denis Mora
président du Groupe AC Environnement

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 18/10/2021

Investissement : vers une nouvelle compression des taux « prime »…

« Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France affichent un niveau honorable dans le contexte actuel avec 15,2 milliards d’euros engagés sur les neuf premiers mois de l’année 2021 (-17 % sur un an) » affirme Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France, à propos des résultats du marché de l’investissement à fin septembre.

La société de conseil considère que « cette contreperformance s’explique notamment par la très forte baisse des transactions unitaires de plus de 100 millions d’euros avec seulement 32 opérations recensées depuis le début de l’année, contre 47 sur la même période de l’année 2020 ». Chez CBRE, on fait valoir qu’« après un deuxième trimestre timide, le marché reprend des couleurs au troisième trimestre, produisant un volume global légèrement au-dessus de 5 milliards d’euros ». Et Nicolas Verdillon, « managing director investment properties », de préciser que « cette reprise reflète l’amélioration des conditions techniques de transactions et démontre l’appétit durable pour l’immobilier d’entreprise ». Enfin, pour JLL, « avec 2,9 milliards d’euros investis, le marché francilien a connu un troisième trimestre plus dynamique que le deuxième (+37 %), mais toujours en net retrait par rapport aux performances traditionnellement observées ».

Un marché dans lequel « si le bureau reste, toujours et de loin, la classe d’actifs la plus plébiscitée par les investisseurs avec près de 9 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, on note un ralentissement plus marqué (-24 % sur un an) » dixit Olivier Ambrosiali ; dans lequel le segment industriel et la logistique « reste incroyablement dynamique et les rendements n’ont jamais été aussi bas, reflétant la concurrence sur les rares opportunités » dixit Nicolas Verdillon ou encore dans lequel « le QCA arrive en tête des engagements avec près d’1,9 milliard d’euros (22 %), grâce notamment à 7 transactions de plus de 100 millions d’euros » dixit JLL.

Surtout, dans ce marché où « les opportunités restent variées » selon Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, la société de conseil n’a pas enregistré « de mouvement particulier pour les taux « prime » en bureaux au 3ème trimestre 2021 par rapport au trimestre précédent, à l’exception de quelques décompressions observées sur des secteurs présentant des niveaux d’offre élevés ou disposant essentiellement d’actifs de grande taille plus difficiles à financer. Le taux « prime » bureaux du QCA reste, ainsi, stable à 2,50 % ». Néanmoins, selon Olivier Ambrosiali, chez BNP Paribas Real Estate, « au cours des prochaines semaines, les taux « prime » pourraient connaître de nouvelles compressions, tout particulièrement sur le marché de la logistique. De son côté, malgré une accélération traditionnelle des cessions au cours du 4ème trimestre, les volumes investis en immobilier d’entreprise devraient connaître en 2021 une baisse de l’ordre de 10 % comparativement à 2020, retrouvant ainsi un niveau plus en adéquation avec leur moyenne long terme ». Un avis partagé par Nicolas Verdillon, pour qui, « la pression sur les taux de rendement se poursuit pour les actifs « prime » situés dans les secteurs établis, optimisant ainsi certaines valeurs vénales ». Cependant, le conseil note qu’« en revanche, pour les actifs au profil locatif et/ou environnemental incertains et situés principalement dans les secteurs secondaires, les taux de rendement subissent une dé-pression haussière, qui continue de rétablir une hiérarchie du risque alimentée par un marché très étroit »…

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