Le monde change. Les risques environnementaux et sociétaux se multiplient et les initiatives pour y faire face aussi. A La Française, notre objectif est d’être porteur de solutions. Nous apportons notre contribution à cette communauté d’acteurs qui œuvrent, en pionnier, à améliorer la résilience des villes pour créer les conditions du « vivre ensemble ». Nous adaptons nos actifs immobiliers au regard des transitions nécessaires du fait du changement climatique et des défis sociétaux, pour que notre patrimoine tertiaire et résidentiel réponde aux tendances de demain.

Une vraie conviction et des actions concrètes

Nos convictions en matière ESG (environnement, social et gouvernance) sont fortes et ancrées de longue date. Elles sont portées par l’ensemble des entités du groupe La Française au niveau du directoire et des directions générales. Elles sont déclinées selon les différentes classes d’actifs et nourries par des centres de recherche et d’expertise qui échangent sur les meilleures pratiques propres à chaque classe d’actifs. Les actifs immobiliers jouissent d’une position particulière. Une gestion active de ces actifs réels permet à la société de gestion d’avoir un impact réel et quantifiable. En 2019, les différentes actions mises en place ont permis à La Française Real Estate Managers de réduire les émissions de GES de son patrimoine[1] de 2,5 % après une réduction de 4,8 % en 2018. L’horizon temporel se resserre. Les impacts du changement climatique s’accélèrent — multiplication des feux de forêt, des épisodes de canicule, des phénomènes de sécheresse et d’inondation, hausse des effets néfastes sur la santé, érosion de la biodiversité. Alors que ces enjeux pouvaient apparaître de (très) long terme à beaucoup d’acteurs il y a encore quelques années, ils s’inscrivent désormais dans un horizon compatible avec l’horizon de détention des actifs immobiliers. La résilience des actifs immobiliers doit s’anticiper. La philosophie d’investissement de La Française est d’accompagner la transition de ses actifs sous gestion dans le sens d’une amélioration continue de leur positionnement responsable. Cette politique a, certes, un coût, mais si les actions sont réalisées progressivement aux moments opportuns pour chacun des actifs, ce coût reste très marginal comparé à la perte de valorisation qu’encourent les actifs gérés sans prendre en compte les critères ESG. Le resserrement progressif des réglementations nationales et européennes favorise l’émergence d’une valeur verte et, plus certainement encore, d’une décote des actifs non durables, qui seront étiquetés impropres à leur usage actuel par le plus grand nombre (locataires et investisseurs).

La nécessaire évolution de tous les métiers de la chaîne immobilière

Le manque de données ESG en matière immobilière, et plus particulièrement pour le tertiaire, est criante comparé aux données disponibles pour les actifs financiers. Conscient de son positionnement comme acteur incontournable des marchés immobiliers français au regard de l’importance de son patrimoine sous gestion, La Française Real Estate Managers collabore avec de nombreux organismes de place français et européens dans un triple but : faire reconnaître les spécificités des actifs immobiliers par rapport aux valeurs mobilières ; harmoniser les différentes démarches réglementaires nationales et européennes afin que la gestion ESG ne rime pas uniquement avec « reporting » de données et établir des indicateurs communs afin de permettre une comparaison aisée des démarches des différentes sociétés de gestion. A ce titre et après trois années de réflexion intense au sein du groupe de travail de l’Aspim (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, ndlr), nous saluons la parution du décret étendant le label ISR aux fonds immobiliers.

Concrètement, depuis 2009, La Française Real Estate Managers procède à des audits environnementaux en parallèle des audits techniques. La société de gestion s’appuie en interne sur une équipe de trois personnes réunies au sein de la direction de la recherche & de l’ISR immobilier. Cette équipe travaille en étroite collaboration avec la direction des investissements qui prend en compte les critères ESG dès la phase de pré-évaluation des actifs. La phase d’évaluation ESG définitive est analysée et validée par la direction de la recherche & de l’ISR immobilier.

La phase d’évaluation ESG définitive est confiée à des bureaux d’études techniques (BET) spécialisés et formés à l’utilisation d’un outil développé en interne par l’IT (« information technology », ndlr). Cet outil unique permet d’évaluer les caractéristiques durables d’un actif et sa capacité à répondre à la demande de demain. Les BET définissent des axes d’amélioration dans le cadre de la politique de gestion ESG déployée et, lorsque c’est le cas, en vue de l’obtention d’un label ISR. Les équipes d’asset management, quand elles prennent ensuite le relais, sont responsables de l’amélioration des taux d’occupation des actifs, mais également du déploiement des leviers d’amélioration identifiés sur chaque actif au moment de la phase d’acquisition. Les évaluations ESG, ainsi que les plans d’amélioration sont accessibles à l’ensemble des collaborateurs via la plateforme interne IT de La Française.

La « durabilité », c’est l’affaire de tous

La Française Real Estate Managers porte une attention particulière au rôle central qui est le sien pour fédérer l’ensemble des parties prenantes (externes et internes) autour de sa démarche ESG. Nous déployons des efforts notables de pédagogie auprès des acteurs inter- venant sur nos actifs afin de démultiplier les effets bénéfiques de notre démarche. Parce que l’utilisation des actifs peut représenter jusqu’à 30% des consommations énergétiques/émissions de GES, il est primordial d’impliquer les locataires dans la poursuite de nos objectifs. A cet effet, La Française Real Estate Managers a mis en place un outil de collecte et de « reporting » des données de consommations énergétiques qui bénéficiera à nous, propriétaires, mais également à nos locataires en leur permettant de répondre aux obligations du dispositif éco-énergie tertiaire (décret tertiaire). Autre exemple : après avoir modifié ses contrats de fourniture d’électricité pour sécuriser un approvisionnement 100 % renouvelable des consommations énergétiques des parties communes des actifs d’une société civile de placement immobilier (SCPI) du groupe, La Française Real Estate Managers va proposer à ses locataires d’étendre aux parties privatives le recours aux énergies renouvelables. Une réflexion spécifique est menée pour les actifs résidentiels que la multiplication des occupants et leur caractère non professionnel rendent, toutefois, plus difficile à atteindre.

Afin de fédérer nos fournisseurs autour de notre démarche et les inciter à adopter une démarche durable, nous mettons en place des critères ESG qui serviront de base à la sélection de nos prestataires. Nous avons expliqué notre démarche environnementale, structurée autour de trois axes forts — réduction des émissions de GES, réintroduction de la nature dans la ville et participation à une ville plus inclusive — à l’ensemble de nos property managers pour qu’ils adaptent la gestion quotidienne de nos actifs et qu’ils concourent, avec nous, à l’atteinte de ces objectifs.

En interne, l’idée d’une formation ouverte à un large éventail de collaborateurs se traduira par un plan inédit de formation programmé sur une année et embarquera plus de 200 collaborateurs issus de 18 services différents (de l’asset management aux ressources humaines en passant par l’IT). Ce plan sera adapté à chacun. Autre innovation, cette formation sera assurée grâce à l’expertise développée en interne.

Virginie Wallut et Marc-Olivier Penin (La Française REM) : "l'ISR, une urgence qui doit devenir une évidence"