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Fiche éditée le 11/04/2018 à 10h03

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par Arthur de Boutiny

le 15/10/2019

Paris bulle-t-il ?

Cela peut être le syndrome de Cassandre comme un signal de danger. Toujours est-il que la banque UBS, dans son indice UBS Global Real Estate Bubble 2019, qui analyse les prix des biens immobiliers d’habitation dans 24 grandes villes à travers le monde classe, pour la première fois, Paris dans les villes sous risque d’une bulle immobilière. A l’heure où la barre du 10 000 euros le mètre carré a été allègrement franchi, où la hausse des prix atteint les 5 % sur un an, où les propriétaires résidents se détachent de plus en plus des fondamentaux en termes de revenus et de rendement locatifs, la possibilité d’une bulle se précise selon la banque suisse.

Paris fait donc son entrée dans une zone de risque où UBS classe dans l’ordre Munich, Toronto, Hong-Kong, Amsterdam, Francfort et Vancouver. Les risques de bulle sont aussi très forts en raison des déséquilibres à Zurich, Londres, San Francisco, Tokyo et Stockholm, tandis que les évaluations sont tendues à Los Angeles, Sydney, Genève et New York. Les marchés de Singapour, Boston et Milan sont jugés comme étant évalués à leur juste valeur, alors que Chicago reste sous-évalué. Nouvelles arrivées dans l’indice, Madrid et Tel-Aviv sont surévaluées, tandis que Dubaï est estimée à sa juste valeur. Cependant, Londres, où les prix reculent depuis leur pic de la mi-2016, est, en revanche, sortie de la zone de risque, en raison notamment de la perspective du Brexit.

En effet, la baisse des taux d’intérêt, constatée à l’échelle mondiale, ne tient pas face à un souci plus pressant : l’incertitude économique et la possibilité d’accéder à la propriété. « Un employé qualifié du secteur tertiaire devrait consacrer, en moyenne, près de quinze ans de ses revenus pour pouvoir acquérir un appartement de 60 m2 à proximité du centre-ville. A ce niveau de prix, Paris est la ville européenne la moins abordable » souligne l’étude. Le rapport prix sur loyer à Paris s’élève à 35, contre 27 en 2019. Seules Hong-Kong, Munich et Zurich affichent un ratio plus important. Autant dire qu’à Paris, où un ménage doit gagner 11 000 euros par mois pour pouvoir acheter un 3 pièces sans apport, la situation devient préoccupante.

Matthias Holzhey, « head of swiss real estate investments » chez UBS Global Wealth Management met ainsi en garde les investisseurs : ces derniers « devraient rester prudents quand ils examinent des marchés immobiliers situés dans une zone à risque de bulle. Des mesures réglementaires destinées à juguler de futures hausses des prix ont déjà provoqué des corrections du marché dans certaines des villes les plus en surchauffe. Ainsi, par exemple, dans les quatre premières villes de l’édition de 2016 de l’indice UBS Global Real Estate Bubble, les prix réels ont chuté. En moyenne, ils ont baissé de 10 % par rapport à leurs pics respectifs et nous ne voyons pas d’inversion de cette tendance. »

Cependant, UBS pense plutôt à une correction du cycle de hausse amenant à une détente du marché. « Ce n’est pas une mauvaise nouvelle », ajoute la banque. En tout cas, la prudence reste de mise…