JP Morgan Asset Management Real Estate

« Au terme des neuf premiers mois de 2021, les sommes investies sur le marché européen de l’immobilier industriel totalisent 38,3 milliards d’euros, niveau jamais atteint auparavant entre les 1er et 3ème trimestres d’une année. Après un 1er semestre exceptionnel, l’activité n’a pas faibli au 3ème trimestre avec 11,1 milliards d’euros investis, soit une hausse de 27 % par rapport à la même période en 2020 » précise Richard Laird, co-directeur du département investissement Europe de Knight Frank. La société de conseil précise que « sur une année entière, le précédent pic date de 2017, avec 46 milliards d’euros investis en Europe grâce notamment à l’acquisition par le fonds chinois CIC, auprès de Blackstone, de sa filiale Logicor, pour 12 milliards d’euros. Dès lors, il suffirait de moins de 8 milliards d’euros investis au 4ème trimestre pour faire de 2021 une nouvelle année record, ce qui semble tout à fait réalisable au regard des opérations en cours de finalisation et des performances récentes du marché de la logistique »…

Si « la dynamique est particulièrement positive au Royaume-Uni qui, avec 5,1 milliards d’euros investis au 3ème trimestre (+ 120 % sur un an), conforte sa position de plus grand marché européen devant l’Allemagne et les Pays-Bas », Richard Laird fait valoir que « le marché français est également dynamique. 3,8 milliards d’euros ont été investis dans l’Hexagone lors des neuf premiers mois de 2021, soit une hausse de 46 % sur un an. L’année 2021 pourrait, là aussi, constituer un nouveau record grâce notamment au dynamisme des ventes de portefeuilles »…

Côté intervenants, « les plus actifs sur le marché français de la logistique avec 29 % des volumes investis lors des neuf premiers mois de 2021, les Nord-Américains jouent également un rôle moteur à l’échelle du Vieux continent. Au 3ème trimestre, ces derniers ont ainsi concentré 43 % de l’ensemble des sommes engagées en Europe, devant les Britanniques », qui arrivent aussi en bonne place dans l’Hexagone,  « mais Français, Allemands et Asiatiques sont aussi à l’origine de transactions significatives ».

Pour l’avenir, « les externalisations continueront d’animer le marché ces prochains mois » anticipe Knight Frank. « Le contexte est particulièrement propice à ce type d’opérations, qui permettent aux acquéreurs de pallier le manque d’offres sécurisées et aux vendeurs de profiter de la hausse des valeurs vénales » ajoute Richard Laird. Sachant que « d’autres facteurs permettront de prolonger le bouillonnement du marché de l’investissement en immobilier industriel. Malgré la reprise actuelle de l’épidémie, l’activité économique et le marché locatif restent bien orientés en Europe, ce dernier bénéficiant notamment de la forte croissance du e-commerce. Les plateformes XXL ne sont pas les seuls actifs recherchés. Les besoins liés à la livraison du dernier kilomètre alimentent également l’appétit des investisseurs pour les zones les plus proches des agglomérations, la rareté du foncier faisant notamment de la reconversion de bâtiments obsolètes en parcs d’activités et sites logistiques de dernière génération une solution de plus en plus pertinente et recherchée par les investisseurs »…

Bien sûr, « l’engouement des investisseurs pour la logistique et la rareté de l’offre continuent d’exercer une pression baissière sur les taux de rendement ». Le co-directeur du département investissement Europe de Knight Frank estimant que  « les taux de rendement « prime » de la logistique sont aujourd’hui inférieurs à 4 % dans la majorité des grands marchés européens et se rapprochent même peu à peu des 3 % en Allemagne, aux Pays-Bas et en France. Dans l’Hexagone, ils s’établissaient à 3,50 % à la fin du 3ème trimestre, mais subiront une nouvelle compression d’ici la fin de 2021 »… La rançon du succès, en quelque sorte…