Jean-Luc Laurent

Tout d’abord, un mot à la mode : résilience. L’économie française profite d’une croissance certes atone, sans peu de relief avec ses 0,3 % sur trois trimestres consécutifs, « mais rassurante » pour Savills. « Pas de quoi pavoiser, mais dans un environnement international en constante dégradation, la France se singularise par sa résilience ». Regardons nos voisins : le Royaume-Uni « se maintient à un niveau d’activité proche de la France », mais « le rythme de croissance ne cesse d’être révisé à la baisse ». Et l’Allemagne « a échappé de peu à une entrée officielle en récession au terme du troisième trimestre ». Sans compter une « quasi-stagnation » cette année pour l’Italie, « avant de repartir de l’avant en 2020 ».

Cette solidité française est donc perçue comme un des avantages concurrentiels pour les investisseurs internationaux, leur donnant ainsi « une meilleure visibilité de moyen terme ». Avant de dresser des plans sur l’année 2020, regardons dans le rétroviseur : le marché de l’investissement en France en 2019 a été « vrombissant », pour Savills, qui parle – comme ses confrères – d’une « nouvelle année record », avec une prévision de 35 milliards d’euros attendus, 61 % au-dessus de la moyenne décennale ! « La France est le seul des trois grands marchés européens à progresser » souligne Savills. Le top reste trusté par l’Allemagne, avec 55 milliards d’euros, en baisse de 1 % et le Royaume-Uni, avec 39 milliards d’euros, en baisse de 28 %. Mais en raisonnant par marché urbain, Paris est en tête, avec 16,9 milliards d’euros (+27 %), loin devant Londres (14,2 milliards d’euros, -36 %) et Munich (4,6 milliards d’euros, +15 %).

Conséquence de cet engouement pour le marché parisien (qui a bénéficié fortement des capitaux étrangers) : les taux de rendement pour des actifs parisiens dans le QCA baissent jusqu’à 2,9 %. Un plancher que la société de conseil estime assez rationnel : « en plus des perspectives de réversion liées à la croissance des loyers, ils assurent, en effet, un avantage de rendement élevé au compartiment immobilier ». L’écart avec le taux obligataire (sacro-sainte référence pour les taux de rendement immobilier) est passé de 226 points de base à 316 points en un an, « nettement au-dessus de sa moyenne décennale », à 215 points.

Mais surtout, la vacance qui pèse sur la Capitale fait relativiser le risque locatif associé à des opérations de type « core + » ou « value added » : « les actifs à revaloriser, qu’il s’agisse d’immeubles sous-loués, à restructurer ou ne disposant que d’un engagement locatif court de leurs utilisateurs, peuvent apparaître comme de réelles opportunités de création de valeur et un placement sûr ». Un calcul qui a été déjà fait par des investisseurs traditionnellement spécialisés dans les opérations « core ». Des affaires à faire…