L’enquête de l’Institut Paris Région a réuni, fin 2019 et début 2020, les collectivités de la Métropole du Grand Paris, la Drihl et des opérateurs du LLI tels que les organismes HLM, CDC-Habitat ou In’li ; alors que le deuxième atelier s’est tenu le 28 février 2020, la crise sanitaire a, depuis, relancé l’enjeu crucial du logement intermédiaire, à l’heure où le logement abordable, accessible et proche du lieu de travail devient un sujet majeur pour les « travailleurs essentiels » et que le secteur du bâtiment se trouve très sollicité, tant sur les résultats que sur la qualité des programmes résidentiels.

Pour un parc plus diversifié

Alors que l’attractivité de la Métropole du Grand Paris ne se dément pas (six ménages sur dix de la Métropole comportent deux personnes ou moins, avec 58 % des nouveaux arrivants ayant entre 15 et 29 ans), le parc locatif privé a vu sa part dans le parc de résidences principales baisser de 38 % en 1982 à 27 % en 2016, tandis que le parc occupé en propriété est passé de 32 à 39 % et le parc social de 18 à 24 %. Dans le même temps, l’écart entre les loyers n’ont cessé d’augmenter à Paris comme en banlieue ; à ce titre, comme l’explique Jean-Christophe Bain, directeur de l’habitat pour la ville d’Aulnay-sous-Bois, « cette offre neuve inflige une pression vertueuse au parc immobilier ancien… A la fois cher et d’une qualité qui n’est pas toujours excellente (…) Le LLI n’est qu’un des leviers, parmi beaucoup d’autres, d’une stratégie offensive à destination des classes moyennes ». L’arrivée du logement intermédiaire vient donc diversifier le parc, surtout dans la Métropole où 22 communes sur 131 rassemblent la moitié du parc social total.

Pour Frédéric Esnault, chef de service du développement et de l’amélioration de l’offre du logement et d’hébergement de la Drihl, « ce parc permet de garantir des parcours résidentiels ascendants et de libérer des places dans le parc social ». Pour les acteurs du bâtiment, il vient s’intégrer à la galaxie plus large du logement intermédiaire, qui compte déjà le PLS, le PLI, l’investissement locatif, le conventionnement Anah, le bail réel immobilier, les chartes promoteurs, le PSLA, la Vefa, les acquisitions/améliorations… Mais le LLI bénéficie à la fois d’un taux de TVA réduit, d’une exonération de taxe foncière sur la propriété bâtie, peut permettre la transformation de bureaux en logements, s’adresse aux classes moyennes en terme de plafonds de ressources. De nombreux opérateurs se sont engagés pleinement pour le dispositif, à l’instar de CDC-Habitat, In’li, Hauts-de-Seine Habitat OPH, Livie (Batigère), Foncière Procivis, Vilogia Privilège…

De 138 000 à 198 000 ménages concernés

Dans ces conditions, entre 3 et 6 % des ménages de la Métropole seraient intéressés par le LLI, alors que de 138 000 à 198 000 ménages, soit de 4,5 à 6,3 % de la totalité des ménages de la Métropole, serait éligible à ce dispositif. 13 420 LLI ont ainsi été agréés sur le territoire de la Métropole entre 2014 et 2019, en majorité des T2-T3 réalisés en Vefa : Paris compte, à elle seule, 1 774 agréments, notamment le 13^ème (628) ; Rueil-Malmaison en compte 785 ; Asnières, 546; Bobigny, 509 ; Montreuil, 480…

En juillet 2020, la Région Ile-de-France a mis en place une aide à la réalisation de programmes de LLI, destinés aux professions « indispensables » mis en évidence par la crise sanitaire (santé, éducation, sécurité, transports…), établissant à 5 % maximum de la dépense liée aux travaux et honoraires, dans la limite d’un plafond de subvention de 5 000 euros par logement, avec une minoration des loyers, un recours à l’insertion pour les chantiers et des primes pour les programmes performants sur le plan énergétique et environnemental. Cependant, l’Institut Paris Région achève en appelant à faire preuve de davantage de pédagogie, tant auprès des acteurs, des collectivités que des ménages, afin de mieux suivre la délivrance d’agréments et, surtout, pouvoir cerner au mieux les territoires qui le nécessitent le plus. Comme le relève Frédéric Esnault : « concrètement, nous allons entreprendre un travail d’animation et de pédagogie au plus près des services. En objectivant la situation, nous allons expliquer pour quelle raison il est important de développer le logement intermédiaire et de ne pas le considérer comme l’ennemi du logement social, et appréhender le développement de l’offre dans toutes ses composantes en réponse aux besoins d’un territoire ».

Le logement locatif intermédiaire, un enjeu de plus en plus crucial pour le Grand Paris