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« Habitat : le syndrome de la tour de Babel », par André Yché

ChroniquesLogement

le 22 Nov 2022

André Yché

Le président du conseil de surveillance de CDC Habitat, André Yché, livre une nouvelle chronique que nous vous proposons…

La question essentielle qui sous-tend l’élaboration de toute politique publique est celle de la construction de la vision d’ensemble du décideur, en l’occurrence du ministre et de son entourage. Ce processus est indissociable de la culture originelle de chaque acteur, de telle sorte que le biais technocratique consiste, non pas dans un excès de technicité, mais dans la difficulté de construire des approches pluridisciplinaires. Un exemple simple, appliqué à la politique du logement, milieu structuré par des économistes, des ingénieurs et aussi des juristes, facilite l’appréhension du problème.
Le constat de départ et les conséquences qui en découlent jouent un rôle central dans le processus de décision, mais la conviction du décideur dépendra du langage adopté pour construire le raisonnement destiné à son édification.

I. S’agissant, par exemple, d’un économiste, il sera sensible à la démonstration construite par analogie vis-à-vis de sa propre discipline, en l’occurrence, la théorie quantitative de la monnaie. Elaborée par les néo-classiques (David Ricardo, Léon Say…) et reformulée par Irving Fisher et l’Ecole de Cambridge, elle s’énonce comme suit :

M.V. = P.T.

ou M = la masse monétaire,
V = la vitesse de circulation de la monnaie,
P = le niveau général des prix,
T = le volume des transactions.

Si nous transposons ces définitions au cas qui nous intéresse, nous obtenons :
M = la masse monétaire consacrée aux transactions immobilières, soit les apports personnels des acquéreurs physiques + les fonds propres des investisseurs institutionnels + endettement des particuliers et des institutionnels.

La baisse du pouvoir d’achat provoquée par l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et la baisse des rendements locatifs font que M décroît.

V dépend de la fluidité des marchés, c’est-à-dire de la durée de réalisation d’une transaction, conditionnée par les procédures administratives et réglementaires, à chaque étape de la construction de l’offre et de sa confrontation à la demande solvable.

P est le niveau général des prix de l’immobilier, en forte hausse du fait du coût des composants, de la conduite des chantiers et aussi des charges foncières raréfiées, notamment par la mise en œuvre de la Zan (zéro artificialisation nette), alors que le prix du foncier devrait décroître, « toutes choses égales par ailleurs », pour permettre l’équilibre des marchés.

Ainsi T, c’est-à-dire le volume des transactions immobilières, ne peut que diminuer.

Dans le contexte actuel, la seule variable susceptible de soutenir T consiste donc dans l’accélération de V, c’est-à-dire de la fluidité des marchés, en agissant d’un double point de vue :

– par des mesures de dérèglementation (diagnostics divers, certificats, obtention de crédit…),
– par la multiplication d’opérations globales destinées à agir sur l’offre, par exemple les opérations d’intérêt national (OIN) réalisées par l’Etat, en contrepartie de la décentralisation de la définition des zonages.

II. Cette démonstration peut-elle convaincre un physicien ou un ingénieur ? Reprenons-la dans un langage propre à leur discipline, celui de la mécanique des fluides, à travers l’équation de Bernoulli, qui stipule que dans une canalisation dont la section est constante, s’agissant d’un fluide supposé incompressible (dans notre exemple, c’est le coût de revient qui remplit cette condition), la vitesse d’écoulement (le niveau des transactions) et la pression interne (le prix d’équilibre entre l’offre et la demande) varient inversement de telle manière que leur produit demeure constant.
Dans la conjoncture actuelle, le seul paramètre modifiable est le niveau de la constante, qui peut être amélioré par la réduction des aspérités observables sur la « canalisation », autrement dit, en procédant à son « lissage ». CQFD.
Ajoutons que pour sa part, un chimiste privilégierait la recherche de l’équilibre stœchiométrique du foncier et des autres intrants dans la fabrication de l’offre, puisqu’à ses yeux, la transformation du monde s’apparente à une réaction chimique, telle qu’il en observe quotidiennement dans la Nature.

III. Ces arguments peuvent-ils convaincre un juriste ? Il est permis d’en douter car, plus ou moins consciemment, il cultive une conception « kelsenienne » de l’Etat, fondé sur un « empilement » de normes, depuis la norme supérieure, constitutionnelle et irréfragable (la protection de la propriété privée, le droit de recours à l’encontre des actes administratifs…), jusqu’aux mesures administratives d’application des lois et règlements.
Il en résulte que devant le constat de l’inefficience d’un dispositif, le juriste tendra spontanément à adapter la norme inférieure, afin d’obtenir un effet nominal, plutôt que réel. Par exemple, si un dysfonctionnement est observé en matière de mise en œuvre des permis de construire (plus de 120 000 permis de construire abandonnés par leurs bénéficiaires pour un niveau maximal de 60 000 en temps normal, pour des motifs relatifs à la perte de pertinence économique des projets concernés), le disciple de Kelsen ne remettra en cause ni la norme supérieure (la liberté des communes), ni même la norme intermédiaire (la loi portant le principe de la Zan), mais les modalités de délivrance du permis de construire, en la subordonnant à l’avenir à la production d’une simulation certifiée par un expert agréé, attestant de la faisabilité économique du projet : autrement dit, en terme d’hydromécanique, en accentuant les « aspérités de la canalisation » !
Il reste donc à travailler sur l’interprétation de la norme législative, par le biais d’un « constructivisme » juridique qui aille, sinon « contra legem », du moins « ultra legem ». Comment ? En s’inspirant des pratiques jurisprudentielles fondées sur l’intention du législateur (l’« effet utile ») et sur des dérogations provisoires et limitées, dans l’esprit des « circonstances exceptionnelles » et en s’appuyant sur la « théorie du bilan ».
Dès lors, toute la difficulté du décideur politique va consister à trouver un arbitrage acceptable entre des approches culturelles parfois antithétiques. C’est dans cet exercice complexe et périlleux, souvent conduit sous les auspices du régulateur européen, que la « technocratie » s’avère indispensable, sous la forte réserve que ses travaux soient clairement et fermement finalisés dans une perspective politique qui, à ce niveau, ne peut qu’être le produit d’une démarche de synthèse, celle d’un « honnête homme » du XVIIIème et de la première moitié du XIXème siècle, avant que le modèle universitaire allemand n’impose segmentation des disciplines et spécialisation des savoirs, et ne conduise ainsi au déclin de l’idéal humaniste hérité de la Renaissance qui conférait à la culture française, depuis le « Grand Siècle », un rayonnement inégalé.
Blaise Pascal nous avait bien prévenus de ce qu’il pressentait : « Science sans conscience n’est que ruine de l’âme » !

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Anthony Denay

le 06/12/2022

Simi 2022 : c’est parti !

Le salon du Simi a ouvert ses portes pour trois jours le mardi 6 décembre. La rédaction d’ « Immoweek » est mobilisée pour vous faire vivre cet événement !

Le coup d’envoi de cette nouvelle édition du Simi a officiellement été sifflé, ce mardi 6 décembre en direct du Palais des Congrès de la Porte Maillot. Pendant trois jours, les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, asset managers ou investisseurs, vont se croiser, échanger, prendre date pour de futurs partenariats ou opérations en commun. Un détail peut-être, mais en ce mardi matin, l’atmosphère qui règne dans les allées (déjà bondées) du salon nous ramène quelques années en arrière ; plus de visiteurs masqués, plus de contrôle du Pass sanitaire à l’entrée, plus d’œillades craintives à son prochain de peur qu’il ne nous contamine. Un retour vers le passé et, espérons-le, vers le futur, bienvenu après plusieurs éditions du Simi marquées par l’incertitude de sa tenue et le stress inhérent au contexte sanitaire. Parenthèse refermée. « Immoweek » a installé son stand et son matériel afin de vous faire vivre cet événement via une série de podcasts que vous pourrez consulter sur notre site internet. Telamon, Union Investment, Epamarne, P3 Logistic, Prologis, Altarea, Icade… Autant d’acteurs-clés de l’immobilier dont les représentant viendront présenter la stratégie ainsi que les objectifs à notre micro. Sans oublier les tables rondes atour de thèmes marquants tels que le recyclage urbain ou le Plan Bâtiment Durable… Espérons que ce rendez-vous marquant de l’immobilier sera l’occasion d’une émulation mutuelle entre les acteurs, d’où émergeront des idées innovantes pour le secteur. Bon salon à toutes et tous !

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