Une chute des ventes qui se renforce

L’environnement du marché de l’ancien s’est encore dégradé depuis la fin de l’été dernier. Les conditions de crédit se détériorent toujours un peu plus : les taux d’intérêt ont rebondi en octobre à la suite de la révision du taux d’usure et l’offre bancaire est malmenée par la remontée des taux d’intervention de la BCE qui altère les marges des établissements distributeurs. En outre, le renforcement de l’inflation affecte encore un peu plus le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Alors que la hausse des prix des logements anciens n’a guère fléchi, se renforçant même sur de très nombreux territoires. Néanmoins, après une chute exceptionnelle des achats de logements anciens durant les mois d’août et de septembre (- 19,4 % en glissement annuel - GA), l’activité a rebondi en octobre comme cela est habituel avant le décrochage des mois d’hiver. Mais ce rebond reste contenu : le nombre de compromis signés étant inférieur de 14,2 % à celui d’octobre 2021. Après un très mauvais été, le recul de l’activité mesurée sur les dix premiers mois de l’année est, ainsi, de 11,8 % en GA. Et comme la probabilité d’un redressement rapide de la demande d’ici décembre est particulièrement faible, le rythme d’évolution des ventes mesuré en niveau annuel glissant à fin octobre (- 10,5 % en GA) préfigure ce que sera le bilan de l’année 2022. Et aucune région n’est plus épargnée par cette chute des ventes, même si dans certaines l’activité résiste encore un peu mieux à la vague descendante. Car si partout le choc qui perturbe la demande est multifactoriel, le seul dénominateur commun reste l’enfoncement dans une crise prête à durer. Dans les deux régions qui jusqu’en septembre dernier bénéficiaient encore d’une lente expansion de l’activité (Ile-de-France et Midi-Pyrénées), la baisse des ventes est modérée, de quelques pourcents seulement. Les ventes reculent, en revanche, de l’ordre de 10 % dans des régions très différentes tant par la taille des marchés que par les niveaux des prix pratiqués ou les revenus des acheteurs (Alsace, Auvergne, Languedoc-Roussillon, Limousin, Lorraine, Nord-Pas-de-Calais, Paca, Picardie et Rhône-Alpes). En Paca et en Rhône-Alpes, le repli des ventes est encore modéré en comparaison d’autres grandes régions. Alors que dans les autres régions, la demande se replie au même rythme que le marché depuis le début de l’année. En revanche, les achats ont diminué de plus de 20 % sur un an, dans les autres régions : lorsque les difficultés de mobilisation de l’apport personnel ont été plus prononcées qu’ailleurs, lorsque l’offre bancaire s’est heurtée à une profitabilité des nouveaux prêts particulièrement faible ou lorsque le marché des résidences secondaires est particulièrement grippé.

Mais des prix qui ont récemment rebondi

Comme cela est fréquent au début de l’automne, le rythme de progression des prix des logements anciens ralentit. Dans un marché marqué par l’affaiblissement de l’activité, face à une demande pénalisée par le resserrement de l’offre bancaire et le renchérissement du coût du crédit, cette évolution récente des prix est pour beaucoup associée à un retournement de conjoncture, alors qu’il ne s’agit en fait que d’une inflexion saisonnière. Aussi en octobre, les prix des appartements et des maisons ont de nouveau légèrement progressé au cours des trois derniers mois. Et sur l’ensemble du marché, le rythme de la hausse mesurée en niveau annuel glissant accélère encore, pour s’établir à 4,6 % en GA : le niveau des prix signés est donc maintenant de 6,4 % de plus qu’en octobre 2021 : 8,5 % de plus pour les maisons et 4,9 % de plus pour les appartements. Car la transformation du marché se poursuit : une partie de la demande pénalisée par les exigences d’un apport personnel plus élevé se déplace vers les zones où les prix sont plus accessibles, y renforçant les tendances haussières préexistantes ; alors que la concurrence entre les acquéreurs les mieux dotés en apport personnel s’accentue dans les zones les plus convoitées, dans le contexte d’une raréfaction de l’offre.

Pour une configuration de marché parfaitement normale !

Fréquemment, la hausse des prix des logements anciens ralentit durant l’été. Le ralentissement est alors d’autant plus sensible qu’après la pause du marché pendant les mois d’hiver, le rebond des prix accompagnant le dégel printanier du marché est significatif. Cette année, le ralentissement a cependant été plus net qu’à l’habitude, car le marché a connu un recul rapide de son activité. Dans un contexte économique et social dégradé, la demande ayant buté, plus encore que par le passé, sur le resserrement de l’offre bancaire et le renchérissement du coût du crédit. Une telle évolution s’est constatée sur le marché des appartements, comme sur celui des maisons. Néanmoins, si le rythme de la hausse a ralenti, nul mouvement d’effondrement général des prix n’a pu être constaté. Cette situation contrintuitive résulte largement des transformations qui restructurent le marché de l’ancien depuis 2020 et, surtout, depuis la fin de l’été 2021. Une partie des candidats à un achat doivent maintenant renoncer à leur projet en raison d’un apport personnel insuffisant : la conséquence de la recommandation du HCSF concernant l’instauration d’une limite à 35 % pour le taux d’effort des nouveaux emprunteurs. Alors que d’autres disposant pourtant d’un apport significatif doivent se déplacer vers les zones « mitoyennes » où les prix sont moins élevés, plus accessibles (du centre vers la périphérie) : ce faisant, ils renforcent les tendances haussières des prix souvent déjà à l’œuvre dans ces territoires, accentuant ainsi les mécanismes d’éviction des clientèles qui y étaient généralement présentes. Et partout la concurrence entre les acquéreurs les mieux dotés en apport personnel s’accentue dans les zones les plus convoitées, dans le contexte d’une raréfaction de l’offre, avec comme conséquence un renforcement des tensions sur les prix. Car le marché de l’ancien a cela de singulier, si on le compare à celui du neuf, que près de la moitié des biens acquis par des particuliers sont présentés à la vente par d’autres particuliers qui rachètent un autre bien (d’après l’Observatoire du Financement du Logement de l’Institut CSA). Les revendeurs n’ont donc pas avantage à brider leurs ambitions en matière de prix proposés, puisqu’une vente « mal » réalisée pénalisera leur projet de rachat : surtout lorsque l’accès au crédit devient plus compliqué, puisque le niveau de l’apport est maintenant plus décisif qu’auparavant, étant indirectement « contrôlé » par les autorités de tutelle. En outre, un abandon de projet de la part de ces ménages alimente un processus « cumulatif » de contraction de l’activité : abandon du projet, pas de revente, donc moins de biens sur le marché et recul de la demande, mais sans forcément ou mécaniquement recul des prix ! Ainsi et au-delà des mouvements saisonniers habituels trop souvent considérés comme seuls révélateurs des tendances à moyen terme de la courbe des prix, il convient d’examiner avec attention les évolutions constatées dans les 124 villes de plus de 50 000 habitants que le Baromètre LPI-SeLoger permet de suivre chaque mois.

Avec des prix qui progressent dans 96 % des villes

L’affaiblissement de la hausse des prix des appartements anciens pourtant constaté dans quelques grandes villes semble, pour ceux qui pronostiquent toujours un mouvement de baisse généralisé, le prélude à un recul salvateur sur un marché en dépression. Néanmoins, si on se limite aux grandes villes de plus de 150 000 habitants, un tel affaiblissement ne se constate que dans six d’entre elles : Bordeaux, Grenoble, Montpellier, Nantes, Paris et Reims. Dans ces villes où la hausse sur un an n’est plus que de 1 à 2 %, la demande confrontée à des niveaux de prix élevés ne réussit plus à mobiliser les apports personnels exigés pour accéder au crédit. Et bien souvent, elle se détourne aussi de marchés ayant perdu une grande part de leur attractivité passée. Cependant, dans d’autres grandes villes, la hausse des prix accélère encore, au-delà de 10 % sur un an comme à Clermont-Ferrand, au Havre ou à Marseille, les niveaux des prix ne contrariant pas la réalisation des projets. Alors que la progression des prix reste soutenue (entre 6 et 8 %) et sans faiblir à Angers, Dijon, Lille, Nice, Nîmes, Rennes et Saint-Etienne : autant en raison de l’attractivité de ces marchés, qu’en réponse à la pression de la demande sur des territoires où l’offre reste très insuffisante. Et globalement, la hausse des prix est de 10 % et plus sur un an dans 19,4 % des villes de plus de 50 000 habitants : dans les trois-quarts des cas, ce sont des villes moyennes ou à 2 500 euros/m² au plus. Et l’augmentation reste au moins égales à l’inflation dans 50 % des villes grandes ou moyennes. Alors que la baisse des prix n’est observée que dans 4,3 % des villes : soit en raison de prix particulièrement élevés (Levallois-Perret) ou, au contraire, très faibles (Calais ou Tourcoing), sur des marchés locaux (très) déprimés. [1] Donc par définition, 550 000 résidents hors les biens acquis dans le cadre de leur activité professionnelle par des professions libérales, des commerçants, des artisans… toutes ces catégories qualifiées d’entrepreneurs individuels par l’Insee. Mais aussi en dehors des achats de logements anciens effectués par des SCI qui n’ont évidemment pas la qualité juridique de particuliers ! Cette catégorisation recoupe alors parfaitement celle qui est utilisée pour analyser le marché des crédits immobiliers aux particuliers (par exemple : « Nette dégradation du marché des crédits immobiliers ! », Immoweek, Chronique, 19 octobre 2022). [2] « Les tendances des marchés immobiliers à fin octobre 2022 », Baromètre LPI-SeLoger, 25 novembre 2022, https://lespriximmobiliers.com/

Michel Mouillart : "combien faudrait-t-il construire de logements en France ?"