Le deuxième confinement a pris effet au lendemain de son annonce par le Président de la République, le 29 octobre dernier. Cette mesure a mis un frein à la tenue des assemblées générales de copropriété qui avait été jusque-là affectée de manière significative par les mesures prises lors du premier confinement.

La loi du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état sanitaire (numéro 2020 – 1379) a prorogé l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 16 février 2021 inclus (article 1).

Cette même loi a modifié la date de sortie de l’état d’urgence sanitaire en la fixant au 1^er avril 2021.

La loi a reconduit l’autorisation donnée au gouvernement de prendre par ordonnance, jusqu’au 16 février 2021, toute mesure relevant du domaine de la loi en vue de prolonger, établir ou modifier les dispositions déjà prises par voie d’ordonnance en application de la première loi du 23 mars 2020, loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 (numéro 2020 – 290)

C’est ainsi que, les causes identiques produisant des effets similaires, le gouvernement peut en vertu du j) du I de l’article 11 de la loi du 23 mars 2020 adapter le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l’impossibilité des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires.

L’ordonnance numéro 2000 1400 du 18 novembre 2020, vient proroger et modifier en son article 8 certaines dispositions de l’ordonnance numéro 2020 – 304 du 25 mars 2020 en matière de copropriété.
Les modifications apportées résultent de la période de référence fixée par le texte du 29 octobre au 31 décembre 2020 inclus.

Dans cette période, les assemblées générales programmées n’ont pu ou ne pourront se tenir. Aussi plusieurs modifications ont été apportées aux articles 22 à 22 – 5 de l’ordonnance modifiée numéro 2020 – 304 du 25 mars 2020

Le contrat de syndic qui expire dans cette période est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat (au plus tard le 31 janvier 2021) désigné par la prochaine assemblée générale. Cette disposition ne s’applique pas si l’assemblée générale a désigné avant le 19 novembre un syndic dont le contrat prend effet à partir du 29 octobre 2020.

La règle de rémunération du syndic résulte de la durée d’exécution de son contrat (article 22 II de l’ordonnance du 18 novembre 2020).

Les mêmes règles sont applicables aux membres du conseil syndical dont le mandat expire ou a expiré au cours de la période de référence.

Les assemblées convoquées entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020

Dans cette courte période, le syndic peut informer les copropriétaires que les décisions seront prises « au seul moyen du vote par correspondance ». Dans cette hypothèse, le syndic fixe un nouveau délai de réception des formulaires de vote par correspondance qui ne peut être inférieure à 15 jours à compter de la réception du courrier avisant les copropriétaires du recours à l’unique vote par correspondance.

La date du 1^er avril 2021

– Jusqu’à cette date, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique, par dérogation à l’article 17 – 1 A de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic pourra proposer des votes par visioconférence, audio conférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant d’identifier le copropriétaire ou son mandataire ou par correspondance (article 22 – 2 I alinéa 1 de l’ordonnance).

– Jusqu’à cette date un mandataire peut recevoir plus de 3 délégations de pouvoir dans la limite de 15 % des voix du syndicat, par dérogation à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 (article 22 – 4 de l’ordonnance).

– Jusqu’à cette date, le syndic peut décider des moyens et supports techniques de la participation des copropriétaires aux assemblées générales : visioconférence, audioconférence, tout autre moyen de communication électronique par dérogation à l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation (article 22-5 de l’ordonnance).

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Face au nombre important d’assemblées générales restant à convoquer et à tenir avant la date du 31 janvier 2021 au terme de l’ordonnance, les professionnels ont déploré que la reconduction des mandats de syndic ne soit pas reportée au 1^er avril 2021 comme les autres dispositions de cette ordonnance relatives à la tenue des assemblées générales de copropriété, la situation sanitaire n’étant à ce jour toujours pas stabilisée.

Pascaline Déchelette-Tolot (LPA-CGR Avocats) : l'ordonnance du 18 novembre 2020