1. Instaurer une bonification des recettes fiscales en fonction de l’augmentation de la population

Soyons francs, la suppression de la taxe d’habitation a été une erreur du point de vue de la construction. Elle a ôté tout intérêt pour une commune à accueillir de nouveaux habitants. Elle a transformé des citoyens contributeurs en citoyens consommateurs. Pour autant, parce qu’elle est un succès populaire, personne ne reviendra dessus. Quant aux primes aux maires bâtisseurs, par nature ponctuelles, elles ne règlent pas la question des coûts de fonctionnement des infrastructures dans la durée, véritable défi pour le bloc communal.

Pour relancer la construction et diversifier l’offre de logements, il faut redonner de la visibilité dans la durée aux communes, paupérisées depuis dix ans. Il faut également garantir à celles qui font l’effort de construire, de nouvelles recettes pérennes en fonctionnement.

Très concrètement, je propose d’instaurer une bonification de la compensation de la taxe d’habitation versée par l’Etat aux communes égale à l’augmentation de la population sur une période de 15 ans.

2. Confier aux maires la gestion des attributions de logements sociaux

Obtenir un logement social relève du parcours du combattant. Avec des délais d’attente compris entre huit et dix ans, on comprend la détresse de certaines familles et leur incompréhension lorsqu’elles voient des logements sociaux construits dans leurs communes qui ne leur bénéficient pas forcément. Comment peut-on demander aux communes de porter une politique du logement et leur dénier d’avoir en même temps une politique de peuplement ? Cette situation appelle une réflexion globale, mais n’exclut pas des mesures immédiates finalement assez simples à enclencher.

Très concrètement, je propose de déléguer l’attribution des contingents de l’Etat et d’Action Logement aux communes. Faisons confiance aux territoires et redonnons la main aux maires.

3. Plafonner le prix du foncier en zone tendue

Dans les zones tendues, le prix de sortie final d’un bien est essentiellement déterminé par le coût du foncier. Les gains sur les process de construction sont marginaux et les coûts de construction vont continuer à augmenter au fur et à mesure des nouvelles réglementations thermiques et énergétiques. Par ailleurs, on constate que l’encadrement des loyers ne résout rien et, au contraire, « assèche » l’offre.

Il est donc impératif de maîtriser le coût du foncier. C’est ce que fait, par exemple, l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France pour accompagner la production de logements. De la même manière, je propose de systématiser les ventes à prix fixes des terrains du secteur public et de plafonner les montants des cessions de terrains privés sur certains périmètres particulièrement tendus.

4. Dynamiser le marché de la « location durable »

Nous manquons de logements et pourtant certains restent inoccupés dix mois de l’année sur douze. Les locations de courtes durées via les plateformes de location en ligne fleurissent car il est plus rentable et plus sûr pour les propriétaires de louer temporaire- ment leur bien. C’est, finalement, la double peine avec une concurrence déloyale pour l’industrie hôtelière et un marché grippé.

Pour le rééquilibrer, nous devons rendre fiscalement plus intéressante la location à l’année que la location saisonnière et mettre en place un système de garantie automatique des loyers impayés pour les propriétaires.

5. Resolvabiliser les foyers modestes avec un crédit attaché au bien et non à la personne

L’accession à la propriété reste un objectif primordial pour de nombreux foyers. Le PTZ (prêt à taux zéro, ndlr) pour utile qu’il soit, cible, pour sa part, les ménages primo-accédants, mais ne permet ni de les resolvabiliser ni de faire baisser le coût du logement dans leurs dépenses incompressibles. Il faut donc élargir la palette des aides permettant l’accession à la propriété.

En France, le prêt à l’habitat est un prêt à la personne et non à la pierre : la solvabilité financière des ménages est ainsi conditionnée par le revenu disponible, les conditions d’emprunt et l’apport en fonds propres.

Il faut changer de paradigme en permettant de faire porter l’emprunt sur le bien et non plus sur la personne avec des emprunts de très long terme, garantis par l’Etat ou ses outils tels que, par exemple, la Banque des Territoires. C’est le bien immobilier qui est endetté et non l’acquéreur.

Jean-Philippe Dugoin-Clément (EPF Ile-de-France) : "nos cinq propositions pour le logement"