Pour nourrir les programmes politiques

En ces temps préélectoraux fleurissent les propositions de réforme. Les Notaires du Grand Paris se sont livrés à l’exercice et ont présenté 30 propositions. Une série de mesures sont d’ordre fiscal : elles visent à créer des incitations parfois de façon innovante : l’acquéreur d’un bien à rénover pourrait ainsi se voir restituer une part de droits de mutation s’il s’engage à procéder à sa rénovation énergétique. D’autres cherchent, par la communication, à assurer un meilleur développement d’outils méconnus, comme la flexi-propriété. D’autres encore préconisent de simplifier des procédures. Exemple : permettre la réalisation de travaux de performance énergétique à l’aide d’une simple déclaration de travaux, sous réserve de ne pas modifier l’emprise au sol d’un bâtiment.

Certaines propositions visent les rapports locatifs comme l’autorisation du congé en fin de bail pour rénovation (mesure de la loi climat censurée par le Conseil Constitutionnel) ou encore la limitation du droit au maintien dans les lieux en loi de 1948.

L’urbanisme est également en cause. Les réformes proposées tendent à faciliter les changements d’usage des biens. Une des mesures est simple à formuler, mais délicate à mettre en œuvre : elle tend à regrouper dans le Code de l’Urbanisme les règles sur les changements d’usage et celles sur les changements de destinations. L’urbanisme pavillonnaire est aussi concerné, jugé trop consommateur d’espace ; des mesures visent à en assurer l’évolution et la densification.

Ces propositions relèvent tant de la chancellerie, du ministère du Logement, de celui de l’Ecologie, que de celui des Finances. Pour faciliter les contacts et la cohérence des mesures prises, l’Unis suggère de créer un grand ministère de l’Habitat qui rassemblerait les compétences aujourd’hui dispersées. Voici de quoi inspirer les rédacteurs de programmes politiques, même si le logement ne semble pas au centre des préoccupations principales des électeurs.

Les propositions en cinq axes :

I – Repenser la propriété pour la rendre accessible

1 – Encourager l’acquisition progressive de la propriété, notamment par le bail réel solidaire (BRS) et l’usufruit locatif social (ULS)

Le BRS, outil qui permet une baisse du coût du foncier et une dissociation du foncier et du bâti, est actuellement réservé aux ménages précaires. Il conviendrait d’en étendre l’application, notamment par la création d’un bail réel libre.

2 – Communiquer sur les modes alternatifs de l’accès au logement

La flexi-propriété confère à son titulaire l’usage d‘un bien pendant une durée longue de 50 ans. Elle gagnerait à être mieux connue, de même que la co-acquisition d’un bien entre un particulier et un investisseur institutionnel ou l’habitat participatif.

II – Rénover les logements anciens

3 – Créer une servitude d’utilité publique d’isolation thermique par l’extérieur

Les notaires constatent l’insuffisance du droit de surplomb créé par l’article 172 de la loi du 22 août 2021. Ils préconisent de le remplacer par une servitude d’utilité publique. Elle permettrait d’isoler toute la surface de la façade en limite de la propriété et non pas seulement à partir de 2 mètres de haut, comme dans le régime de l’article 172 et elle ne serait pas soumise à la preuve de l’absence de solution alternative.

4 – Créer un permis déclaratif pour les rénovations

Pour remédier aux lourdeurs du permis de construire, un régime déclaratif pourrait être suffisant pour les travaux de rénovation énergétique d‘un bâtiment qui n’entraînent ni de modification de l’emprise au sol du bâtiment ni de son volume.

5 - Autoriser un congé du bailleur pour des travaux de rénovation exigeant le départ du locataire

Cette proposition reprend l’article 161 de la loi climat et résilience, censuré pour des motifs de procédure (cavalier législatif).

6 - Encourager les copropriétés à rénover

Les notaires proposent, par exemple, de rattacher le fonds travaux dans les copropriétés au copropriétaire plutôt qu’au lot.

7 – Faire financer la rénovation par un opérateur en le rémunérant par une participation aux économies réalisées

Selon les notaires, cette méthode permet de réduire de 30 à 40 % le coût de la rénovation. L’opérateur effectue et finance les travaux pour un ensemble de copropriétaires et se rémunère par un partage sur les économies de charges réalisées, avec l’aide de subventions publiques.

8 – Mieux diffuser l’information sur les baux à réhabilitation

9 – Créer des outils de financement à destination des particuliers
Exemple : création de prêts viagers hypothécaires entre particuliers.

10 – Réformer la fiscalité des particuliers pour faciliter les travaux de rénovation

L’acquéreur qui s’engage à réaliser des travaux de rénovation pourrait se voir restituer une part de droits de mutation.

Par ailleurs, l’aide à la rénovation pourrait être modulée non seulement en fonction des revenus du demandeur, mais aussi en fonction du niveau d’ambition énergétique des travaux. Enfin, l’éco-PTZ pourrait être prolongé jusqu’à 2020 et amélioré (hausse du plafond et de la durée maximale de remboursement).

11 – Réformer la fiscalité du bailleur privé

Créer un “Dutreil du logement”. La transmission d’un bien par donation ou succession serait exonérée de droits de mutation à hauteur de 50 % sous réserve que le bénéficiaire s’engage à rénover le logement et à le louer pendant au moins six ans sous plafond de loyer et de ressources du locataire.

III – Adapter, transformer le parc existant

12 – Unifier les polices de changement d’usage et de destination au sein du Code de l’Urbanisme

Considérant que le plus grand gisement de logements est à trouver dans le parc existant, les notaires proposent de faciliter l’adaptation du bâti aux nouveaux usages. Michèle Raunet souligne qu’il faut manier souplesse, pour permettre au bâti d’évoluer et contrôle, pour éviter la disparition d’usages essentiels. L’unification de la police des changements d’usages et celle des changements de destinations pourrait se traduire par un rassemblement de ces dispositions dans le Code de l‘Urbanisme. Cela permettrait aux documents d’urbanisme de mieux gérer la réversibilité et le maintien et la protection de certaines destinations.

13 – Généraliser le permis à double détente
Ce permis serait inséré dans le Code de l’Urbanisme, généralisant le régime créé pour les JO de Paris.

14 – Favoriser la transformation de bureaux en logements
Dans les immeubles à usage autres que d’habitation, supprimer l’unanimité requise dans une copropriété pour autoriser le changement d’usage.

Faciliter la cession de la commercialité, en obligeant les règlements municipaux à autoriser des cessions de commercialité hors de l’arrondissement concerné.

15 – Introduire une nouvelle destination, au titre des hôtels et autres hébergements touristiques
Cela permettrait de mieux contrôler l’installation des meublés de tourisme.

16 – Transformer le tissu pavillonnaire existant
Il s’agit de valoriser le gisement de logements que comporte ce type d’urbanisme, par surélévation ou transformation de garage, par exemple. Cela suppose de modifier le Code de l’Urbanisme pour en faire un axe d’aménagement. Il pourrait être créé des périmètres de “protection du tissu pavillonnaire existant” au sein desquels des dérogations au Code de l’Urbanisme seraient autorisées pour permettre des projets d’évolution du tissu pavillonnaire.

17 – Adapter les règles du PLU

Les règles du Code de l’Urbanisme pourraient être modifiées pour faciliter l’adaptation des zones pavillonnaires : en matière d’obligation de construction de places de stationnement ou de dérogation aux règles de gabarit ou encore de division foncière.

18 – Créer un régime de micro-construction

Il s’agit de faciliter la construction de nouveaux logements sur un foncier par surélévation, construction à l’arrière du terrain, par exemple.

19 – Limiter l’obligation de construction de parkings dans les zones ayant une offre importante de transports

20 – Créer un bail spécifique permettant aux copropriétés de mettre à disposition de l’ensemble du quartier des locaux inutilisés

IV – Accroître l’offre résidentielle

21 - Limiter le droit au maintien dans les lieux en loi de 1948
Il resterait 131 400 logements sous le régime de la loi de 1948. Les notaires veulent en accélérer la disparition en brisant une jurisprudence de la Cour de Cassation qui autorise encore le transfert aux héritiers du droit au maintien dans les lieux.

22 – Supprimer le droit à la prorogation du bail en cas de mise en copropriété du logement
Cela passerait par l’abrogation de l’article 11-2 de la loi de 1989, car la protection du locataire dans la vente à la découpe est déjà assurée par d’autres dispositifs.

23 – Transformation de l’exonération de TF en crédit d’impôt pour encourager les communes à développer l’offre de logements intermédiaires

24 – Rationaliser l’exercice du droit de préemption urbain

25 – Concentrer des moyens supplémentaires sur l’offre de logements intermédiaires dans les communes non carencées en logements sociaux
L’obligation de 25 % de logements sociaux applicable aux réalisations de logements locatifs intermédiaires dans les communes satisfaisant aux obligations de la loi SRU serait supprimée.

26 – Encourager la rénovation de l’ancien pour développer l’offre de logements locatifs intermédiaires
Les avantages fiscaux admis pour la construction de logements intermédiaires pourraient être étendus à la rénovation de logements existants, sous condition de location à des niveaux de loyer intermédiaires.

27 – Lever les freins à la constitution de sociétés dédiées aux logements intermédiaires

V – Fluidifier les processus immobiliers par la numérisation

28 – Créer une plateforme commune pour instruire les DIA
La dématérialisation de l’instruction des déclarations d’intention d’aliéner est en cours à Paris, ce projet pilote à vocation à se diffuser dans d’autres régions.

29 – Mettre en œuvre la plateforme commune d‘instruction des demandes de permis de construire

30 - Organiser la transparence des informations relatives aux copropriétés

Ces propositions ont d’ores et déjà été transmises à la ministre du Logement.

Bertrand Desjuzeur
Jurishebdo

La lettre hebdomadaire « Jurishebdo » consultable ici.

Les Notaires du Grand Paris veulent réformer la politique du logement