Crise de l’offre, qualité, transition climatique, attentes post-Covid, accessibilité… Autant d’enjeux qui nous poussent à nous interroger collectivement sur le rôle des acteurs de la ville dans un secteur immobilier en pleine mutation.

Face aux besoins en logements d’une population urbaine croissante, nous devons continuer à construire en ville en tenant compte de l’urgence climatique et des aspirations nouvelles des habitants, qui ont évolué avec la crise sanitaire. En deux mots, nous devons construire plus et mieux, en recyclant, sans artificialiser les sols et en respectant/réintroduisant la biodiversité en ville ! C’est, chez Icade, un sujet qui nous occupe et nous préoccupe depuis plusieurs années et qui est, désormais, l’un des piliers de notre stratégie à moyen terme. Réintroduire la biodiversité, favoriser la mixité et l’inclusion à l’occasion des projets que nous développons, c’est aussi, pour nous, décliner opérationnellement notre Raison d’être.

Agir pour une ville à l’empreinte carbone réduite

Avec la crise du Covid-19, 70 % des Français considèrent, désormais, les critères environnementaux comme très importants dans le choix de leur futur logement et pour plus de 90 % d’entre eux, le cadre de vie et l’accès à un espace extérieur sont devenus aussi primordiaux que le prix du logement. Ce sont des changements que nous avons anticipés très en amont : en imaginant des services innovants comme « Symbiose by Icade », en nous engageant à planter un arbre pour chaque habitant de nos logements et en lançant « Urbain des Bois », une filiale entièrement dédiée à la construction bas carbone.

A ce jour, nous comptons près de 400 000 m2 de projets en mixité bois livrés ou en cours de développement. Nous avons aussi réalisé plusieurs démonstrateurs tels que le projet Wood’Art, à Toulouse, un ensemble immobilier situé au cœur de l’écoquartier de la Cartoucherie, composé à 76 % de bois d’Occitanie. Nous en sommes convaincus : seule l’industrialisation de ces process de construction et de collaboration avec les acteurs privés et publics permettront, à terme, de réduire les coûts de la construction bas carbone.

A travers Urban Odyssey, notre startup studio, nous accompagnons également le développement de nombreuses startups qui innovent en réponse aux enjeux de l’immobilier de demain. C’est notamment le cas de Vertuo qui permet la végétalisation de lieux sans pleine terre en cœur de ville grâce à un système de récupération des eaux de pluie et de ruissellement.

Toutes ces actions contribuent au maintien et au développement d’une biodiversité locale, participent à l’adaptation des villes au réchauffement climatique en réduisant les îlots de chaleur et enrichissent la qualité de vie des habitants.

Agir pour une ville mixte et inclusive

Notre engagement en faveur du logement pour tous fait écho à l’histoire de notre groupe, né à la suite de l’appel de l’Abbé Pierre en 1954. Chez Icade, nous souhaitons retrouver un équilibre entre la vente en bloc qui a représenté plus de 50 % des commercialisations et la vente au détail afin de répondre aux besoins de nos trois types de clientèle : les investisseurs institutionnels, y compris les bailleurs sociaux, l’accession à la propriété et les investisseurs privés pour un tiers chacun. Maintenir cet équilibre nous semble important. C’est pourquoi nous militerons pour une prolongation des dispositifs d’aides à l’investissement locatif comme le Pinel, disposition qui encourage la constitution d’une épargne, via le recours à l’emprunt, en vue de préparer un complément à sa retraite. Pour favoriser le lien social, de l’échelle de l’immeuble à celle du quartier, il est fondamental d’intégrer des critères de mixité sociale et d’usage dans les opérations de développement. Cette exigence est au cœur du projet du Village des Athlètes, à Saint-Ouen (93), que nous avons pensé dès sa conception en mode « héritage » pour qu’il soit transformé à l’issue des Jeux de 2024 en véritable quartier de ville pour ses habitants, avec l’ambition de favoriser le lien social et de contribuer à la dynamique de changement engagée sur ce territoire depuis plusieurs années.

Pour créer une ville mixte et inclusive, nous devons aussi œuvrer pour faciliter l’accès à des logements abordables et de qualité. Nous le faisons avec le programme « 10 % des logements 10 % moins cher » mené avec Action Logement ou encore avec des opérations en bail réel solidaire qui permettent de proposer des logements à un prix nettement inférieur au prix du marché habituel et de favoriser la primo-accession. Un dispositif particulièrement pertinent sur les marchés tendus que nous entendons développer en créant notre propre Organisme foncier solidaire « Icade Pierre pour Tous ». Réinstaurer la mixité en ville, c’est aussi transformer les bureaux en logements, ce que nous faisons avec notre nouvelle offre AfterWork qui vise à accélérer la réhabilitation et la transformation d’immeubles de bureaux en d’autres produits, dont des immeubles de logements (ou des résidences services, de l’hôtellerie…). Une approche qui prend en compte à la fois l’évolution des usages et l’exigence environnementale.

L’affaire du tous

Ces solutions innovantes pour répondre aux enjeux de la ville de demain, nous les menons avec nos partenaires. Car les transformations à l’œuvre dans notre secteur nécessitent l’engagement de tous. Si l’on s’en tient à la RE 2020, nous estimons que le coût de production des logements sera renchéri de 8 à 9 %. Aussi, si l’on veut que les particuliers puissent continuer à accéder à la propriété privée, il ne reste qu’une variable d’ajustement : le prix du foncier qui peut atteindre 30, voire 50 % du coût total du programme dans certains territoires. L’Etat, les collectivités locales et les entreprises publiques devront donc réaliser un effort pendant ce temps d’adaptation et d’industrialisation.

Entre défis globaux et réalités quotidiennes locales, la politique du logement est plus que jamais l’affaire de tous ! Collectivités, Etat, financeurs, bâtisseurs, chercheurs, associations… C’est seulement en agissant ensemble que les acteurs de la ville réussiront à rendre la ville à nouveau désirable.

Olivier Wigniolle (Icade) : "la politique du logement est, plus que jamais, l’affaire de tous"