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Valérie Fournier (Fédération des ESH) : « le monde HLM a un rôle de cohésion sociale et républicaine à jouer »…

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le 05 Mai 2020

Valérie Fournier présidente d'Habitat en Région

Le monde HLM, à la fois en tant que bailleur et en tant qu’investisseur, se retrouve aux premiers plans de cette période de confinement et de relance. Valérie Fournier, présidente de la Fédération des ESH, expose le plan de bataille et les décisions du monde HLM…

Quelles initiatives ont été prises vis-à-vis des locataires depuis le début du confinement ?

La première semaine a surtout été consacrée à définir les fonctions essentielles et à assurer la continuité des services de proximité, tels que le nettoyage des parties communes, l’enlèvement des ordures ménagères ou des encombrants, que ce soit avec des horaires aménagés ou des passages moins fréquents. Parallèlement, les entreprises de la Fédération sont allées au-delà du contrat du bail, en contactant par voie téléphonique les personnes âgées isolées, en liaison avec les centres communaux d’action sociale des territoires et des services publics en appui des personnes de plus de 70 ans. Certains personnels ont ainsi distribué des plateaux-repas avec la Croix Rouge ou le Secours Populaire. Depuis le début de la crise, un bureau fédéral se tient chaque semaine pour faire le point et un conseil fédéral, tous les quinze jours, pour analyser la situation dans chaque entreprise.

Depuis le début du mois d’avril, après le quittancement du mois de mars et en sachant que certains locataires sont en fragilité économique, parfois accentuée par le confinement, les entreprises ont rappelé les locataires concernés pour analyser avec eux la situation et déterminer s’il s’agissait de difficultés techniques, comme des dépôts en espèces par exemple, ou pouvoir les accompagner en évitant que l’impayé devienne encore plus difficile pour le locataire.

Dans beaucoup d’entreprises, des conseils de concertation locative ont été mis en place avec les administrateurs-locataires pour échanger sur les pratiques. Certaines ont mis en place des chartes pour la gestion des impayés, alors que le monde HLM est actuellement en négociations pour établir un protocole de mode pratique, via un contrat direct et humain. D’autres, en majorité, ont établi un plan d’apurement « classique » des impayés, en étalant le remboursement de l’impayé sur un certain nombre de mois dans un accord entre locataire et bailleur, en définissant le taux d’effort maximum pour éviter que l’étalement ne pèse trop lourd sur le ménage, soit en établissant un principe de niveau de taux d’effort, soit un niveau de remboursement mensuel en euros. Si l’impayé pèse vraiment trop sur le ménage, l’entreprise accompagne ce dernier dans l’utilisation du Fonds de Solidarité Logement, dont nous avons demandé un abondement de 200 millions d’euros de la part de l’Etat afin d’accompagner au mieux les plus fragiles.

Craignez-vous que de telles situations se multiplient avec la crise économique ?

Outre le confinement, la question se pose de savoir dans quelles conditions se fera la reprise et dans quelle mesure les gens pourront retrouver un emploi et une rémunération. Ceux qui ne se sont pas retrouvés en situation d’impayés en mars pourraient l’être dans l’année.

Avez-vous considéré une annulation des loyers ?

Pas du tout, pour une raison simple : le gouvernement a fait le choix de maintenir au maximum les ressources pendant la période. Nous avons donc tiré comme conclusion que les charges avaient été maintenues ; si cela n’avait pas été le cas, la question de maintenir les charges se serait posée. Or, les minimas sociaux, l’APL, les droits au chômage ont été maintenus, tandis que les personnes en chômage partiel bénéficient de substitutions de la part de la Nation. Il est clair que, pendant la période, les locataires auront plus de dépenses que dans leur quotidien classique, qu’il s’agisse de la fermeture des cantines pour les enfants, de l’augmentation des dépenses en eau et en électricité… Ce sont des charges qui n’empêchent pas de payer leur loyer, mais qui peuvent créer des tensions sur leur économie budgétaire et, donc, justifier de les accompagner dans la gestion de ces difficultés.

Deuxièmement, si on a beaucoup parlé de la trésorerie des HLM, celles-ci ne disposent pas de dix ans d’activité devant elles. Les organismes les mieux dotés bénéficient de six à huit mois de trésorerie devant eux pour faire face à leurs propres charges. L’arrêt du paiement des loyers est une remise en cause assez forte du fonctionnement des organismes ; quant à des décisions politiques en ce sens, je ne les commenterai pas et je ne dirais pas qu’elles obéissent seulement à la situation économique et sociale des locataires…

Comment percevez-vous le « monde de l’après » pour le mouvement HLM ?

Le rôle historique du mouvement HLM sera de participer à la relance économique. Elle nécessitera un temps relativement long. Lors de la crise de 2008, la situation préoccupante était celle de stocks de logements à acquérir très vite pour gérer les difficultés économiques. A l’heure actuelle, il s’agit d’une nécessité de reprise d’activité, avec une tension dans le secteur du bâtiment due aux surcoûts et aux renégociations des contrats. Il s’agira d’accompagner les entreprises en payant les fournisseurs le plus vite possible et de livrer les opérations qui étaient prévues pour 2020. Il s’agira aussi d’accélérer notre activité et nous souhaitons un pacte de relance sur 24 à 30 mois qui soit décliné par organisme et par territoire, signé par le préfet et présenté aux élus des territoires sur lesquels nous intervenons, avec la possibilité d’accélérer nos carnets de commandes pour donner de la visibilité aux entreprises et éviter les dépôts de bilan.

Les organismes ont une relation durable avec leurs entreprises et ils sont, bien souvent, les premiers investisseurs des territoires. Nous proposons donc au gouvernement de nous agglomérer en partie à la commande publique, afin de nous permettre d’anticiper les commandes sur les 30 mois à venir. L’objectif, au cours de cette période, sera de pouvoir gérer une mobilisation et un accompagnement des conséquences de la crise sociale du Covid-19, que ce soit en termes d’impayés ou d’accompagnement social de nos locataires, afin de pouvoir reprendre les processus qui sont les nôtres. Nous espérons aussi que le plan de relance européen inclue le logement.

Vis-à-vis de la construction, les chantiers redémarrent progressivement, la principale question étant celle des chantiers occupés. La visibilité sur 30 mois doit profiter à toute la chaîne de valeur, qu’il s’agisse de l’architecte, des diagnostiqueurs, des entreprises du bâtiment… Les aléas de la crise vont se lisser sur ces 30 mois, en achevant les chantiers en cours et en préparant notre capacité d’investissement. La question de la délivrance des permis de construire est, bien sûr, essentielle ; certains diraient que ce n’est pas une solution des plus démocratiques, mais nous proposons que l’instruction du permis se tienne normalement après le confinement, mais qu’au-delà de la période légale d’instruction, le préfet puisse se substituer aux élus locaux, le cas échéant. Toute la France a télétravaillé, cela devrait être possible d’instruire des permis de façon dématérialisée, en créant une plate-forme sur internet, par exemple.

Enfin, il faut « profiter » de cette crise pour accélérer des processus qui étaient prévus par la loi Elan. En affrontant les difficultés, on peut trouver des solutions et les rendre pérennes si elles sont manifestement bonnes. Aujourd’hui, le monde HLM est conscient de la crise économique et sociale et conscient de son rôle à jouer en tant qu’acteur de la cohésion sociale et républicaine.

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Thierry Mouthiez

le 18/10/2021

Investissement : vers une nouvelle compression des taux « prime »…

« Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France affichent un niveau honorable dans le contexte actuel avec 15,2 milliards d’euros engagés sur les neuf premiers mois de l’année 2021 (-17 % sur un an) » affirme Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France, à propos des résultats du marché de l’investissement à fin septembre.

La société de conseil considère que « cette contreperformance s’explique notamment par la très forte baisse des transactions unitaires de plus de 100 millions d’euros avec seulement 32 opérations recensées depuis le début de l’année, contre 47 sur la même période de l’année 2020 ». Chez CBRE, on fait valoir qu’« après un deuxième trimestre timide, le marché reprend des couleurs au troisième trimestre, produisant un volume global légèrement au-dessus de 5 milliards d’euros ». Et Nicolas Verdillon, « managing director investment properties », de préciser que « cette reprise reflète l’amélioration des conditions techniques de transactions et démontre l’appétit durable pour l’immobilier d’entreprise ». Enfin, pour JLL, « avec 2,9 milliards d’euros investis, le marché francilien a connu un troisième trimestre plus dynamique que le deuxième (+37 %), mais toujours en net retrait par rapport aux performances traditionnellement observées ».

Un marché dans lequel « si le bureau reste, toujours et de loin, la classe d’actifs la plus plébiscitée par les investisseurs avec près de 9 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, on note un ralentissement plus marqué (-24 % sur un an) » dixit Olivier Ambrosiali ; dans lequel le segment industriel et la logistique « reste incroyablement dynamique et les rendements n’ont jamais été aussi bas, reflétant la concurrence sur les rares opportunités » dixit Nicolas Verdillon ou encore dans lequel « le QCA arrive en tête des engagements avec près d’1,9 milliard d’euros (22 %), grâce notamment à 7 transactions de plus de 100 millions d’euros » dixit JLL.

Surtout, dans ce marché où « les opportunités restent variées » selon Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, la société de conseil n’a pas enregistré « de mouvement particulier pour les taux « prime » en bureaux au 3ème trimestre 2021 par rapport au trimestre précédent, à l’exception de quelques décompressions observées sur des secteurs présentant des niveaux d’offre élevés ou disposant essentiellement d’actifs de grande taille plus difficiles à financer. Le taux « prime » bureaux du QCA reste, ainsi, stable à 2,50 % ». Néanmoins, selon Olivier Ambrosiali, chez BNP Paribas Real Estate, « au cours des prochaines semaines, les taux « prime » pourraient connaître de nouvelles compressions, tout particulièrement sur le marché de la logistique. De son côté, malgré une accélération traditionnelle des cessions au cours du 4ème trimestre, les volumes investis en immobilier d’entreprise devraient connaître en 2021 une baisse de l’ordre de 10 % comparativement à 2020, retrouvant ainsi un niveau plus en adéquation avec leur moyenne long terme ». Un avis partagé par Nicolas Verdillon, pour qui, « la pression sur les taux de rendement se poursuit pour les actifs « prime » situés dans les secteurs établis, optimisant ainsi certaines valeurs vénales ». Cependant, le conseil note qu’« en revanche, pour les actifs au profil locatif et/ou environnemental incertains et situés principalement dans les secteurs secondaires, les taux de rendement subissent une dé-pression haussière, qui continue de rétablir une hiérarchie du risque alimentée par un marché très étroit »…

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