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Emmanuel Launiau (Quartus) : « pour des Etats Généraux du Logement »

Points de vueLogement

le 17 Sep 2021

« Organisons ensemble des Etats Généraux du Logement » : c’est l’appel d’Emmanuel Launiau, président de Quartus, dans une tribune qu’il nous livre. Un appel lancé aux citoyens, élus, puissance publique, promoteurs, opérateurs urbains, architectes, chercheurs, acteurs économiques et sociaux, afin de fabriquer une ville belle et désirable.

Ce serait donc une affaire réglée. Les logements construits en Ile-de-France depuis 20 ans sont de moins bonne qualité. A la diminution de la taille des chambres, à l‘ouverture des cuisines, à la réduction des espaces de rangements, un responsable est désigné : le promoteur immobilier. Il serait celui qui réduit le logement à un produit financier en oubliant que sa mission est de loger le plus grand nombre dans des espaces de vie de qualité. La caricature est grossière et les commentaires que suscite la sérieuse étude menée par les équipes d’Idheal auraient, sans doute, ravi l’anthropologue René Girard, lui qui a tant décrypté la logique du bouc émissaire.

Au passage, on stigmatise cette profession à un moment où tous les acteurs de la chaîne de production de la ville sont devenus généralistes, chacun exerçant tour à tour les métiers d’aménageur, de foncière et de promoteur, et on oublie que ce dernier est devenu en France le premier producteur de logements sociaux.

Oui, la qualité d’habitation n’est pas un ressenti et elle peut s’objectiver. Lumière, espace, volume, habitabilité, qualité d’usage, espace de rangement, espace extérieur, orientation, qualité de l’air, acoustique… sont autant d’éléments qui font qu’un logement est agréable à vivre ou non. Si cette étude dresse une photographie sans concession, elle a le mérite de poser le débat sur ce qui produit de façon mécanique une moindre qualité dans un logement. Le tout est de ne pas tomber dans la caricature.

Un système de production en rupture

Le système de production du logement en France ne sert pas toujours la qualité d’habiter. Ce n’est pas s’exonérer que le reconnaître. Nous sommes dans un marché ouvert et le déséquilibre entre l’offre qui reste bien inférieure à la demande dans les grandes métropoles, alimente un enchérissement qui n’est bon pour personne.

Les prix augmentent, la capacité d’emprunt n’est pas extensible et, mécaniquement, les acquéreurs paient chère une surface plus petite qui finit par rogner certains usages, même si elle s’accompagne dans le neuf d’espaces extérieurs ou de parkings en sous-sols, autant d’atouts que ne propose pas souvent l’ancien.

Aujourd’hui, la qualité de la production des logements n’est pas dissociable de celle de la superficie. Autrement dit, c’est bien le prix de vente qui conditionne la taille et la qualité du logement. Ce mécanisme est connu et malheureusement, nous nous y noyons.

Pourtant, nous connaissons et partageons ces blocages. D’abord, un coût du foncier trop cher qui contraint d’emblée le projet censé s’y fabriquer. Quand le prix du terrain pèse 40 % (voire jusqu’à 50 % à Paris !) du prix de vente, c’est le programme immobilier lui-même qui est contraint de s’adapter. Le foncier n’est pas rare dans les grandes villes, il est cher. Cher à transformer, cher à recycler de ses usages précédents pour permettre de réparer et régénérer la ville, rendant ainsi plus complexe la production de logements pour tous, la limitation de l’étalement urbain et le retour de la nature en ville. Une vraie politique publique foncière dans les zones dites tendues devrait permettre de rééquilibrer un marché devenu de pénurie.

Car, finalement, l’augmentation des prix de vente des logements en France a profité en premier lieu, pour ne pas dire exclusivement, aux propriétaires fonciers, qu’ils soient publics ou privés. Rares sont encore les consultations à prix de cession foncière fixe, limitant la spéculation en contrepartie d’un effort supplémentaire demandé aux opérateurs sur l’innovation, la qualité d’usage attendue et l’empreinte carbone du projet.

Ensuite, le temps de fabrication d’un projet urbain s’est considérablement allongé. Si le temps démocratique de participation, de débats et de concertation est essentiel et utile, les temps réglementaires et administratifs de procédures ou de délivrance des permis ont doublé en 20 ans, avec des potentiels de constructibilité réduits. Le PLU (plan local d’urbanisme) qui fixe les règles de constructibilité d’une parcelle n’est plus un droit, mais est devenu un maximum pour les élus, alors qu’il est déjà l’expression d’une volonté politique et que l’instruction d’un permis de construire, au regard de ses règles, devrait être purement mécanique. Cet allongement des durées de production de l’offre en France participe, lui aussi, à l’augmentation des prix et donc à la réduction des surfaces et de la qualité des logements.

Enfin, l’empilement de normes et de réglementations a contribué à baisser la qualité d’usage des logements en réservant trop de surfaces à un usage trop faible ou encore en limitant leur confort. En illustration, la réglementation handicapée et l’augmentation démesurée des surfaces des toilettes ou encore la règlementation thermique et la réduction des surfaces vitrées dans les logements.

L’Etat s’apprête à nouveau à réglementer sur l’accroissement des surfaces et les volumétries des logements, quand de leur côté les collectivités veulent réglementer sur la réduction des hauteurs d’immeubles et de la densité urbaine ; le résultat est écrit d’avance, ce sont les concitoyens, nos clients, qui paieront leurs logements encore plus chers en zone dense, là où les prix ont déjà considérablement augmenté, désolvabilisant une large partie de la population et précarisant les plus fragiles.

Une autre alternative ?

Est-on à ce point englué dans ces injonctions contradictoires ? L’étalement urbain a cru trois fois plus vite que la population comme le démontre si bien Sylvain Grisot quand il parle d’urbanisme circulaire. On veut zéro artificialisation nette, mais ne pas construire en ville. On veut bien construire, mais pas en face de chez soi. On veut bien de la nature en ville, mais sans densité et sans libération d’espace au sol… et, pourtant, il faut bien loger les gens.

Le ressort est-il (encore) de légiférer pour déterminer ce qui est de qualité et ce qui ne l’est pas ou au contraire d’accorder un peu plus de liberté pour construire mieux avec plus d’audace ? Cette habitude française de rajouter de la prescription à tous les maux n’est peut-être pas le meilleur moyen de hisser le niveau de qualité d’usage. Quant à savoir si c’est à la puissance publique de définir ce qui est de qualité et ce qui ne l’est pas, la question pourrait être posée. Si les chartes territoriales sont prises pour une opportunité de fabriquer une ville plus belle, l’enjeu est de laisser de la liberté pour proposer, imaginer, innover, rendre possibles différentes manières d’habiter. La qualité exige une expertise, elle demande aussi de la confiance. De la confiance aux architectes qui pensent des espaces évolutifs pour que les gens s’en emparent. Aux promoteurs qui conçoivent et construisent des lieux de vie adaptés à leurs clients. Aux habitants qui devraient avoir le choix de faire eux-mêmes chez eux, de privilégier une « family room » à des grandes chambres, un salon ouvert à une cuisine fermée ou l’inverse.

Des Etats Généraux du Logement

Le logement est le premier poste de dépenses des ménages et, bien souvent, le projet de toute une vie. Les besoins sont immenses et l’urgence est là.

Il serait temps que nous partagions enfin, ce que nous attendons de la production de logements en France et de la vie qui s’organise autour.

Les villes sont actuellement pointées du doigt car le compte n’y est plus entre leurs bénéfices : l’accès aux soins, à l’école, à un emploi, la culture, les loisirs… et leurs inconvénients : le manque de nature, de qualité de l’air, l’éloignement entre son logement et son travail, les transports bondés, le trafic bloqué, les prix… il faut redonner goût à vivre ensemble en ville.

Organisons ensemble des Etats Généraux du Logement ! Citoyens, élus, puissance publique, promoteurs, opérateurs urbains, architectes, chercheurs, acteurs économiques et sociaux, établissons les lignes de force communes au soutien d’une politique et des acteurs qui veulent s’investir pour réparer ces déséquilibres et participer, enfin, à fabriquer une ville belle et désirable.

Emmanuel Launiau
Président du Groupe Quartus

La rédaction d'immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 18/10/2021

Investissement : vers une nouvelle compression des taux « prime »…

« Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France affichent un niveau honorable dans le contexte actuel avec 15,2 milliards d’euros engagés sur les neuf premiers mois de l’année 2021 (-17 % sur un an) » affirme Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France, à propos des résultats du marché de l’investissement à fin septembre.

La société de conseil considère que « cette contreperformance s’explique notamment par la très forte baisse des transactions unitaires de plus de 100 millions d’euros avec seulement 32 opérations recensées depuis le début de l’année, contre 47 sur la même période de l’année 2020 ». Chez CBRE, on fait valoir qu’« après un deuxième trimestre timide, le marché reprend des couleurs au troisième trimestre, produisant un volume global légèrement au-dessus de 5 milliards d’euros ». Et Nicolas Verdillon, « managing director investment properties », de préciser que « cette reprise reflète l’amélioration des conditions techniques de transactions et démontre l’appétit durable pour l’immobilier d’entreprise ». Enfin, pour JLL, « avec 2,9 milliards d’euros investis, le marché francilien a connu un troisième trimestre plus dynamique que le deuxième (+37 %), mais toujours en net retrait par rapport aux performances traditionnellement observées ».

Un marché dans lequel « si le bureau reste, toujours et de loin, la classe d’actifs la plus plébiscitée par les investisseurs avec près de 9 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, on note un ralentissement plus marqué (-24 % sur un an) » dixit Olivier Ambrosiali ; dans lequel le segment industriel et la logistique « reste incroyablement dynamique et les rendements n’ont jamais été aussi bas, reflétant la concurrence sur les rares opportunités » dixit Nicolas Verdillon ou encore dans lequel « le QCA arrive en tête des engagements avec près d’1,9 milliard d’euros (22 %), grâce notamment à 7 transactions de plus de 100 millions d’euros » dixit JLL.

Surtout, dans ce marché où « les opportunités restent variées » selon Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, la société de conseil n’a pas enregistré « de mouvement particulier pour les taux « prime » en bureaux au 3ème trimestre 2021 par rapport au trimestre précédent, à l’exception de quelques décompressions observées sur des secteurs présentant des niveaux d’offre élevés ou disposant essentiellement d’actifs de grande taille plus difficiles à financer. Le taux « prime » bureaux du QCA reste, ainsi, stable à 2,50 % ». Néanmoins, selon Olivier Ambrosiali, chez BNP Paribas Real Estate, « au cours des prochaines semaines, les taux « prime » pourraient connaître de nouvelles compressions, tout particulièrement sur le marché de la logistique. De son côté, malgré une accélération traditionnelle des cessions au cours du 4ème trimestre, les volumes investis en immobilier d’entreprise devraient connaître en 2021 une baisse de l’ordre de 10 % comparativement à 2020, retrouvant ainsi un niveau plus en adéquation avec leur moyenne long terme ». Un avis partagé par Nicolas Verdillon, pour qui, « la pression sur les taux de rendement se poursuit pour les actifs « prime » situés dans les secteurs établis, optimisant ainsi certaines valeurs vénales ». Cependant, le conseil note qu’« en revanche, pour les actifs au profil locatif et/ou environnemental incertains et situés principalement dans les secteurs secondaires, les taux de rendement subissent une dé-pression haussière, qui continue de rétablir une hiérarchie du risque alimentée par un marché très étroit »…

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