La France compte 4,8 millions de passoires énergétiques dans son parc immobilier, dont 2 millions en location. Ces logements vétustes et mal entretenus sont très consommateurs d’énergie pour être chauffés et sont fortement émetteurs de gaz à effet de serre. Face à l’urgence écologique, la loi Climat & Résilience de 2021 vise à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Un des volets de cette loi concerne le logement en accélérant leur rénovation thermique. Il est prévu d’interdire progressivement à la location les passoires thermiques à l’horizon 2028.

Ainsi, dès janvier 2023, les logements affichant une consommation d’énergie supérieure à 450kWh/m2 seront interdits à la location. Quelque 90 000 logements sont concernés par cette mesure. De même, les loyers des logements notés F et G ne pourront plus être augmentés si des travaux ne sont pas engagés. Conséquence, les professionnels de l’immobilier constatent une hausse du volume de mises en vente des logements notés E, F et G dans leur DPE.

Des investisseurs à l’affût de passoires thermiques

Les propriétaires bailleurs sensibles aux restrictions de la loi et à son calendrier préfèrent, pour certains, vendre leur bien plutôt que d’entamer de lourds travaux de rénovation. Ainsi, selon une étude de l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers, ndlr), moins d’un tiers des propriétaires envisagent d’entamer des travaux de rénovation. Les prix chutent partout, à l’exception des grandes villes, Paris en tête, et attirent l’œil des investisseurs à l’affût d’une bonne affaire.

Entre 2020 et 2021, les mises en vente de logements énergivores ont progressé de 7,7 % avec les départements ruraux des Hautes-Alpes, la Lozère, le Cantal et la Creuse qui affichent la part de passoires thermiques la plus importante. Selon, une étude Meilleurs Agents et Se Loger, la valeur des logements classés F et G est désormais inférieure de 18 % à un bien noté A ou B.

La baisse des prix devrait se poursuivre et même s’accentuer à mesure que les différentes échéances de la loi Climat & Résiliences approchent. Si l’investissement semble alléchant, il convient de prendre en compte plusieurs critères comme l’état général du bâtiment, sa situation géographique et l’état du marché locatif. Une analyse indispensable pour s’assurer de la rentabilité du projet, d’autant que de lourds travaux de rénovation devront être engagés afin que le DPE du bien affiche à minima la notation D.

Des aides conséquentes pour réaliser les travaux de rénovation

Les travaux de rénovation des passoires thermiques s’élèvent à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Ces travaux de réhabilitation destinés à rendre le logement décent s’articulent autour de trois postes : l’isolation extérieure et intérieure, la ventilation et la consommation d’énergie pour le chauffage.

Pour inciter et accompagner les propriétaires et les bailleurs, l’Etat propose divers dispositifs incitatifs. Le succès de MaPrimeRénov’ a permis de financer en partie la rénovation de 800 000 projets en 2021. Reconduit en 2022, le dispositif piloté par l’Anah est doté d’un financement de 2 milliards d’euros. Il est ouvert à tous les ménages et permet de leur accorder une subvention en fonction de la nature des travaux. Autre dispositif en vogue, l’éco-prêt à taux zéro ou éco PTZ permet d’obtenir un prêt sans intérêt d’un montant pouvant atteindre 50 000 euros et sans conditions de ressource. En complément de ces deux dispositifs phares, il existe aussi des aides locales pour financer en partie les travaux de rénovation.

Enfin, les propriétaires bailleurs peuvent profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce au dispositif Denormandie. Pour en bénéficier, il est impératif d’engager des travaux représentant au moins 25 % de la valeur du bien qui doit, par ailleurs, être localisé dans l’une des 222 villes du programme Actions cœur de ville. Le bailleur s’engage à louer vide le logement comme résidence principale sur une durée de 6 à 12 ans à un locataire respectant des conditions de ressources.

Dans le cas d’une location meublée, le statut LMNP incite les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation, en leur permettant de déduire ces charges de leurs revenus locatifs dans le cadre du régime réel. Le fisc va jusqu’à autoriser le déficit foncier reportable sur plusieurs années pour réduire l’impôt sur le revenu.

Ainsi, malgré les nouvelles normes énergétiques sur les biens immobiliers, les passoires thermiques disposent de tous les arguments pour séduire les investisseurs, même les moins aguerris, à investir dans la pierre. Des avantages nombreux qui seront maintenus, voire étoffés, durant le nouveau quinquennat d’Emmanuel Macron.
En rénovant les logements, on limite ainsi le bilan carbone du marché de l’immobilier.

Lior Pardo et Raphaël Pardo,
cofondateurs d’Investir dans l’ancien.

Pourquoi investir dans les passoires énergétiques ? (Investir dans l'ancien)