La sélectivité, fondement d’une stratégie dynamique

Le marché résidentiel français offre un bon niveau de sécurité aux investisseurs. Preuve de son attrait : bien que les prix des actifs aient beaucoup augmenté sur les dernières années, portés par la faiblesse des taux d’intérêt, le nombre de transactions a atteint, l’an passé, le niveau record de 1,2 million contre 900 000 ventes en 2016 (1). Le manque structurel de logements, en particulier en Ile-de-France, devrait continuer à soutenir les prix dans les zones les plus attractives.

La sélectivité géographique des actifs est au cœur d’une stratégie dynamique, de manière à tirer parti des évolutions du marché. Elle doit s’accompagner d’une fine analyse des caractéristiques intrinsèques et techniques des actifs ainsi que leur adéquation au sein de leur environnement. Cela, permet d’évaluer leur potentiel de réhabilitation, restructuration, surélévation voire de transformation et de changement d’usage, et ainsi optimiser la création de valeur.

Un travail sur les actifs pour une approche fortement créatrice de valeur

Sur un marché où la qualité du logement et l’emplacement sont des critères de plus en plus déterminants, renforcer significativement l’attractivité des actifs en portefeuille permet d’optimiser leur potentiel de valorisation dans le temps. Ceci est particulièrement vrai dans un contexte inflationniste.

L’objectif est d’adapter les biens acquis aux nouveaux besoins des usagers. Ces derniers sont désormais davantage sensibles aux espaces extérieurs, au niveau de confort, notamment énergétique, aux services et à des aménagements adaptés aux nouveaux modes de vie et de travail.

La labellisation ISR s’inscrit pleinement dans la stratégie de création de valeur. Dans le cadre de cette labellisation, la démarche « Best In Progress » consiste à améliorer notamment les performances énergétiques des actifs. C’est un des éléments clés de la démarche, alors que les logements classés F ou G, selon le nouveau DPE, ont déjà affiché une chute de leur prix allant jusqu’à 17 % en 2021 (2).

Une structure financière adaptée, avec un effet de levier élevé, vient parachever cette stratégie « value-add ». Sur un horizon court de cinq ans, ce levier permet de bénéficier de conditions de financement attractives, en dépit du mouvement général de remontée des taux en France.

En somme, cette stratégie active de valorisation des actifs résidentiels permet d’obtenir un rendement supérieur à la performance moyenne des autres fonds immobiliers, tout en se positionnant sur un horizon court. Cet aspect est particulièrement appréciable dans un environnement caractérisé par de nombreuses incertitudes.

La pertinence d’une stratégie dynamique soulignée par le succès du fonds Axipit Home Value

Au sein d’Axipit Real Estate Partners nous avons décidé de mettre l’expertise de notre équipe de professionnels, ainsi que le savoir-faire dans les stratégies « value-add » de notre maison mère Aquila Asset Management, au service des investisseurs professionnels ou assimilés. Ils peuvent ainsi accéder à des stratégies de « private equity immobilier », habituellement réservées aux institutionnels.

Le Fonds Professionnel Spécialisé (FPS) Axipit Home Value, qui déploie une stratégie « value-add » en immobilier résidentiel, bénéficie du label ISR depuis avril 2022. Accessible à partir de 100 000 euros, ce fonds vise 100 millions d’euros d’investissements à travers l’acquisition d’une dizaine d’actifs, bénéficiant d’emplacements centraux dans des villes de premier plan en France.

Il cible un TRI supérieur à 7 %. Une fiscalité attractive contribue à rehausser ce rendement : les gains sont seulement soumis aux prélèvements sociaux. Axipit Home Value présente également l’originalité pour un fonds opérant dans le résidentiel d’être éligible au dispositif fiscal 150-0 B ter, qui permet, sous certaines conditions, aux chefs d’entreprises souhaitant réinvestir l’apport lié à la cession de leur entreprise de bénéficier d’un report de l’imposition sur leur plus-value.

En levant une vingtaine de millions d’euros sur Axipit Home Value, nous venons de finaliser avec succès le « closing » de notre premier millésime. Fort de cette belle réalisation et de l’intérêt suscité auprès de nos partenaires, nous lançons, aujourd’hui, notre second millésime. Dupliquant la stratégie du premier, ce fonds vise environ 150 millions d’investissements sur cinq ans.

(1) – BNP Paribas Real Estate – « At a glance » 2021 T4 – résidentiel – « Un marché particulièrement dynamique en 2021 »
(2) – Etude Meilleurs Agents et SeLoger – DPE – avril 2022.

Une stratégie dynamique est plus que jamais pertinente en immobilier résidentiel