Parmi les transactions que nous avons publiées la semaine dernière figurait l’acquisition par LaSalle Investment Management, pour le compte de l’ERAFP (Etablissement de Retraite Additionnelle de la Fonction Publique), d’une plateforme logistique de 37 800 m2 à Berlin ou encore l’acquisition par Logistics Capital Partners, auprès d’un utilisateur, d’une plateforme de 70 000 m2 à Savigny-le-Temple (77).

D’ailleurs, dans une récente étude intitulée « Thinking outside big boxes », Savills Investment Management (Savills IM) « identifie toujours des opportunités dans la logistique et les entrepôts dits « big boxes » ». Il souligne que « les fondamentaux de la demande à long terme (…) vont tous fournir un soutien solide à cette typologie d’actifs ». Cependant, « leur disponibilité reste limitée sur les principaux marchés européens et les taux de vacance atteignent des points bas historiques ». D’autant que « les ventes en ligne, principal facteur de la demande pour ces « big boxes » liées à l’e-commerce, devraient connaître une forte croissance et être un moteur clé de la demande des locataires ». Ainsi, le gestionnaire à la tête de 20,8 milliards d’euros d’actifs immobiliers (au 31 mars dernier), « estime que la demande supplémentaire d’espaces logistiques en Europe s’élevait à plus de 10 millions de mètres carrés en 2020 et que 21 millions de mètres carrés supplémentaires pourraient être ajoutés d’ici 2025 »… Néanmoins, Savills IM « appelle à la prudence car la forte demande a fait chuter les rendements » de ce type d’actifs : « les rendements initiaux nets sont actuellement à des niveaux historiquement bas de 3,5 à 4 % et parfois même plus bas sur les principaux marchés européens »…

Or, « la logistique urbaine du dernier kilomètre, les zones industrielles et les entrepôts frigorifiques offrent désormais aux investisseurs des opportunités de diversification car ils bénéficient d’une tendance à long terme en améliorant la circulation des marchandises et en prenant en compte les contraintes de livraisons en milieu urbain ». Ce qui fait dire à Alistair Ennever, « head of industrial and logistics » de Savills I M en Europe, que « nous restons convaincus de la création de valeur dans l’acquisition ou la création d’installations logistiques et industrielles modernes et flexibles dans les principaux centres urbains, bien qu’il faille être plus sélectif. Avec des rendements à des niveaux historiquement bas, la sélection de titres, la croissance des loyers et la pérennité des revenus sont les facteurs que les investisseurs doivent plus que jamais prendre en considération ». Et Andreas Trumpp, responsable de la recherche de Savills I M en Europe, d’ajouter : « outre le segment des « big boxes », les segments émergents offrent des alternatives pour des rendements plus élevés et une diversification des risques pour les investisseurs prêts à prendre des risques plus élevés et à s’engager plus tôt dans le cycle du produit »…

Ainsi, s’agissant de la logistique urbaine du dernier kilomètre, Savills IM « s’attend à ce que la croissance des loyers et de la valeur des terrains soit la plus forte dans les zones urbaines et périphériques en raison d’une pénurie croissante de terrains et d’une forte demande des occupants pour des installations du dernier kilomètre à proximité des consommateurs finaux ». En précisant que « la prime locative des loyers industriels urbains par rapport à ceux des actifs « prime » standards était de 45 % en 2020 » . Et en soulignant que « l’accès à des actifs en milieu urbain possédant les caractéristiques ESG exigées par les investisseurs et les occupants constitue un défi. En tant que tel, un « construire plutôt qu’acheter » peut-être intéressant même si cela présente aussi des difficultés »…

Pour ce qui est des petites zones industrielles, il faut entendre par là « typiquement des zones de moins de 10 000 m² et souvent situées à l’intérieur des limites urbaines où la croissance démographique et l’urbanisation limitent l’offre ». Savills IM considère, pour ce type d’actifs, qu’« avoir de nombreux petits locataires sur un lotissement multi-locatif nécessite une meilleure gestion des actifs, mais cela augmente également les chances de sécuriser les locataires et de réduire les périodes de vacance. Il y a du potentiel dans les actifs existants avec des opportunités de restructuration, même si cette classe d’actifs présente une plus grande complexité avec des risques de perte. Les zones présentant des déséquilibres entre l’offre et la demande offrent des possibilités de croissance des loyers, mais l’emplacement et la sélection des titres restent importants ».

Enfin, pour ce qui est des entrepôts frigorifiques, « ce sous-secteur a le potentiel de devenir une forte opportunité à long terme soutenue par des fondamentaux solides et une demande constante. En plus des épiceries traditionnelles intensifiant leurs activités en ligne, de nouvelles plateformes d’épicerie en ligne sont apparues, ainsi que l’urgence sanitaire qui a entraîné une augmentation mondiale de la demande de produits médicaux nécessitant une réfrigération. Le marché européen de la logistique de la chaîne du froid valait 75 milliards de dollars en 2019 » et Savills IM « estime que sa valeur atteindra 113 milliards de dollars américains d’ici 2025, ce qui indique une croissance de plus de 8 % par an. Les équipements les plus attractifs se situent à proximité des grandes métropoles européennes »…

Autant dire que l’investissement dans la logistique a toujours de beaux jours en perspective…

Logistique : de nouvelles opportunités…