Comment se comporte le marché de l’investissement logistique en pleine crise du Covid-19 ?

Après un premier trimestre encore très dynamique sur la classe d’actif logistique, avec plus d’1,4 milliard d’euros engagés par les investisseurs, l’engouement pour l’entrepôt ne s’est pas tari. Le marché a, certes, été encore porté par les transactions de grands portefeuilles engagées en 2019, deux d’entre elles représentant 63 % du montant total investi. Des transactions d’envergure n’en ont pas moins été clôturées, tant sur la dorsale (avec un taux de rendement à 4,15 % pour une transaction en Ile-de-France) que dans les secteurs secondaires, à l’instar de la Vienne, du Haut-Rhin ou de l’Aude. On recense même des transactions spéculatives pour quatre immeubles, représentant un total de 136 millions d’euros.

La situation devrait être toute autre pour le 2ème trimestre, avec une forte dégradation des montants investis à court terme, directement imputable à la crise du Covid-19. Cette baisse s’explique, toutefois, en grande partie, par un allongement du processus de cession, pour des raisons techniques évidentes (l’impossibilité de réaliser des « due dil » techniques, le gel du retour des DIA transmises et des instructions de permis de construire…). A ce jour, la baisse des investissements prévus s’explique non par l’annulation des projets de cession, mais plutôt par leur report.

Quel est l’état d’esprit des investisseurs dans le contexte actuel ?

Nous avons profité de cette période pour sonder une partie du marché, « pure players » de la logistique et généralistes, sur leur vision pour la deuxième partie de l’année. Ils se consacrent d’abord aux urgences : l’asset management, en négociant des rééchelonnements de loyers de leurs locataires. Ce qui leur permet, d’ores et déjà, d’anticiper des simulations de crash tests.

Les investisseurs n’ont, cependant, pas levé le stylo et certains d’entre eux se disent même en capacité de pouvoir « bider » immédiatement si des opportunités off-market se présentent. Pour ces transactions, les comités d’investissement ou « boards » devront, néanmoins, être convaincus de l’absence de risque locatif et de la profondeur de marché des sujets proposés, qui devraient donc se limiter exclusivement à des deals « prime » sécurisés.

Plusieurs acteurs nous sollicitent déjà pour des opportunités d’opérations de « sale and leaseback », mais seront toutefois attentifs à la pérennité de leur futur locataire. Les investisseurs privés et fonds opportunistes commencent, par ailleurs, à faire connaître leur appétit et espèrent pouvoir animer le marché en profitant de la crise, mais il est encore trop tôt pour entrevoir les premières conséquences et les cessions à venir, qui dépendront de la durée du confinement.

La crise actuelle peut-elle permettre à l’immobilier logistique de tirer son épingle du jeu ?

Les utilisateurs, qu’ils soient chargeurs ou prestataires, sont certes directement concernés par la crise (chez les prestataires, entre 15 et 30 % des entrepôts sont complètement à l’arrêt). L’ensemble des investisseurs est pourtant convaincu que le bâtiment logistique sera l’actif le plus résiliant, à la différence de l’hôtellerie, du commerce et du bureau. Le confinement démontre que nous pouvons survivre sans bureaux, sans hôtel, sans retail, mais pas sans entrepôts et messageries !

Ainsi, la crise du Covid-19 révèle au grand jour le rôle crucial de la « supply chain ». Cette dernière approvisionne non seulement les individus confinés en produits de première nécessité, à proximité directe de leur logement, mais assure également la livraison d’une grande partie des autres produits de consommation par le biais d’un e-commerce en plein essor.

Quel impact sur les valorisations devrait-on entrevoir ?

C’est une évidence, la crise pandémique aura un impact sur les loyers et, donc, par répercussion sur les prix de cession, mais il pourrait néanmoins rester modéré.

La situation actuelle différe sensiblement de celle de 2008, caractérisée par un effondrement généralisé du marché logistique. Contrairement à l’état actuel du marché, le stock d’entrepôts était alors particulièrement conséquent, tous secteurs géographiques confondus. En 2020, la vacance reste très faible dans certains secteurs comme Lyon, Marseille ou Orléans. Au cours de la dernière crise, le marché de l’immobilier logistique n’avait, par ailleurs, pas la maturité d’aujourd’hui. Seule une vingtaine de « pure players » avaient animé la relance du marché, en profitant du délestage des investisseurs non-spécialistes. Ces derniers s’étant recentrés sur les bureaux « prime » de centre-ville (à l’époque une des uniques « valeurs refuges »). La décompression du taux de rendement « prime », de 300 points de base (de 5 à 8 %), avait été particulièrement brusque. Aujourd’hui, la vision de l’actif a totalement évolué : ce sont, ainsi, plus d’une centaine d’acheteurs qui animent le marché et ont souhaité diversifier leur patrimoine grâce à l’actif logistique.

Le rôle clé des actifs logistiques dans la crise actuelle pourrait donc, selon leur localisation et la qualité des utilisateurs, atténuer leur « repricing ». Les acteurs contactés sont ainsi assez unanimes sur une anticipation de « repricing » mesuré, compris entre 25 et 75 bips suivant la typologie d’actifs, pour ceux qui sont « full equity ». Le discours des investisseurs ayant recours à la dette est plus pessimiste, les banques ayant déjà fortement augmenté leur couverture de risque du fait de la crise.

Mais, comme à chaque sortie de crise, ce sera vraiment la concrétisation du premier deal qui donnera la tendance. Nous restons, toutefois, optimistes.

Covid-19 : "les investisseurs restent mobilisés sur le marché de l'immobilier logistique"