Quels principaux résultats pour le marché locatif logistique l’an passé ?

En 2021, le marché immobilier logistique a connu l’une de ses meilleures années sous l’effet d’une excellente dynamique grâce au e-commerce. Ainsi, 4,26 millions de mètres carrés (transactions supérieures à 5 000 m²) ont été placés l’an passé, dont la moitié en région parisienne et dans les Hauts-de-France.

Le dynamisme de ce marché est également caractérisé par un nombre d’opérations très important, soit près de 250 transactions.

Sans surprise, nous constatons la prédominance des entrepôts de « classe A », représentant près de 90 % du volume global. Plus d’un tiers des implantations concerne les opérations clés en main et près d’un million de mètres carrés portent sur des entrepôts neufs. Ce dernier chiffre est directement lié à la très bonne commercialisation des opérations lancées « en blanc ». Ce qui renforce encore la confiance qu’ont les investisseurs dans la classe d’actif logistique.

En terme de taille des opérations, nous enregistrons 20 opérations XXL (de plus de 40 000 m²), soit un volume de près d’1,3 million de mètres carrés, en forte augmentation par rapport à 2020.

Parmi les transactions significatives, citons La Redoute (110 000 m²), Seb (100 000 m²), Lidl (100 000 m²) ou encore Maisons du Monde qui a loué 70 000 m².

Une plateforme prise par Lidl…

A l’autre « bout de la chaîne », ce ne sont pas moins de 90 opérations qui se sont portées sur des superficies inférieures à 10 000 m², preuve que ce marché est animé par des acteurs de toutes tailles.

La crise sanitaire (et ses conséquences) continue-t-elle de « booster » la demande ?

La pandémie et ses conséquences sur l’activité globale ont donné encore plus de relief au caractère stratégique de la fonction logistique. L’activité du e-commerce s’est encore plus développée en générant un besoin toujours plus important en mètres carrés.

D’autre part, on assiste à une reconstitution des stocks chez certains grands acteurs, phénomène directement lié aux difficultés rencontrées sur la chaîne logistique.

Enfin, ce contexte particulier implique de nouvelles réflexions au sein de nombreuses entreprises au niveau de leur « supply chain ». Nous pouvons affirmer, avec le recul, que l’immobilier logistique, qui était déjà en croissance avant cette crise sanitaire, n’a nullement souffert de ce contexte particulier. Au contraire, le secteur de la logistique a su démontrer son rôle essentiel et déterminant pour l’ensemble des acteurs économiques.

Comment voyez-vous évoluer ce marché cette année ?

Nous sommes très confiants pour 2022. En effet, les moteurs de croissance évoqués ci-avant seront encore bien présents cette année. D’autre part, le nombre de recherches actuellement en cours ou en passe de se conclure est très significatif.

De même, l’expression de nouvelles recherches en ce début d’année est très satisfaisante et nous devrions boucler pas moins d’une dizaine d’opérations pour près de 200 000 m² d’ici fin février…

L’offre répond-t-elle à la demande ?

Le niveau global de l’offre a baissé pour s’établir en fin d’année à un peu plus de 4 millions de mètres carrés. Cette offre est très majoritairement de « classe A » et, donc, de très bonne qualité. Nous enregistrons un nombre record de lancements « en blanc » pour un volume de près d’un million de mètres carrés. Ce sont, en particulier, sept opérations supérieures à 50 000 m², majoritairement positionnées dans l’Oise et les Hauts-de-France. Comme en 2021, ces grandes opérations devraient de nouveau bien répondre aux recherches exprimées. Cela témoigne de la forte confiance qu’ont les investisseurs dans l’immobilier logistique. Néanmoins, cette offre est répartie territorialement de façon très hétérogène. Les marchés de Rhône-Alpes, de Paca ou encore de Bordeaux souffrent d’un manque marqué d’offres immédiatement disponibles, voire en développement.

Quelle évolution pour les valeurs locatives ?

Nous enregistrons une hausse progressive, mais généralisée des loyers sur l’ensemble du territoire.

Le loyer « prime » en France s’établit à 60 euros (HT, HC)/m² en région parisienne. La région lyonnaise arrive en deuxième position et enregistre, quant à elle, un loyer « prime » de 55 euros (HT, HC)/m².

La hausse des loyers sera également soutenue par la hausse prévisible des indices, ainsi que par la solidité du marché locatif…

Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate dans ce marché ?

L’équipe logistique France de BNP Paribas Real Estate Transaction a réalisé une excellente année 2021. Nous avons accompagné 39 utilisateurs représentant près de 600 000 m² d’entrepôts en location ou à la vente. Nous pouvons citer Lidl pour 42 000 m², Safran pour 32 000 m², Viapost pour 31 000 m²… Les résultats de notre département investissement sont également excellents. Une centaine d’opérations a été conclue pour un volume d’1,8 milliard d’euros. L’année s’est d’ailleurs terminée en vendant au taux de 3 % à LaSalle Investment une messagerie à Alfortville (94). LE taux « prime » de l’année !

… et une autre, par Viapost : deux références de BNP Paribas Real Estate en 2021.

Un mot sur l’équipe ? Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

L’équipe logistique France est constituée de 15 consultants répartis sur l’ensemble des grandes agglomérations. Elle bénéficie de l’appui efficace de Traker, société de conseil en « supply chain management », dotée d’une douzaine d’ingénieurs, qui a intégré le pôle logistique de BNP Paribas Real Estate en 2019. Cette nouvelle offre de service est très appréciée et répond parfaitement aux exigences de nos clients, utilisateurs et investisseurs.

L’ensemble de nos équipes locaux d’activités Ile-de-France, logistique France et investissement France bénéficient également de l’appui de notre département « industrial lab », en charge de la data et du marketing.

Un conseil à un utilisateur en recherche ?

Le marché de la logistique a de beaux jours devant lui. L’émergence du e-commerce transforme les habitudes de consommation et la chaîne immobilière s’adapte pour répondre à la demande qui, d’après nos analystes, continuera sa progression dans la décennie à venir.

Que cela soient les plateformes, les messageries ou encore la logistique d’hyper proximité, les besoins sont multiples et variés, les solutions nombreuses et les opportunités croissantes. D’où l’importance de bien définir sa stratégie immobilière, d’avoir un cahier des charges détaillé et de s’appuyer sur un conseil immobilier expérimenté pour être accompagné dans sa recherche !…

René Jeannenot (BNP Paribas Real Estate Transaction France) : « le marché de la logistique a de beaux jours devant lui »…