Quels résultats pour le marché locatif de la logistique en 2020 et quelles évolutions significatives ?

René Jeannenot : en 2020, l’immobilier logistique a démontré toute sa solidité. En effet, le volume commercialisé sur l’ensemble du territoire dépasse les 3,5 millions de mètres carrés. Ce résultat a été porté par un excellent second semestre (2,1 millions de m²) caractérisé par un fort rebond, coïncidant à la période de déconfinement. Il s’inscrit dans le cadre d’une baisse de seulement 8 % en volume par rapport à 2019. Outre le volume recensé, l’indicateur révélateur de la résilience de cette classe d’actifs est bien le nombre de transactions enregistrées. Ce dernier est en augmentation avec 13 opérations supplémentaires par rapport à 2019.

Et pour l’investissement ?

Franck Poizat : pour ce qui est du marché de l’investissement, ce sont près de 4,3 milliards d’euros, dont 25 % en locaux d’activités et logistique urbaine, qui se sont portés sur ces actifs en 2020. Deuxième meilleure année de la décennie après l’exceptionnelle année 2019. De plus en plus d’investisseurs institutionnels souhaitent disposer d’entrepôts au sein de leur patrimoine.

Quelles orientations pour ces marchés cette année ?

René Jeannenot : nous estimons que la très bonne tenue de ce marché se poursuivra cette année. En effet, la demande des entreprises pour de nouvelles plateformes logistiques est très solide. La crise actuelle n’a pas freiné la réflexion qui porte sur les améliorations et restructurations des schémas logistiques. De plus, le développement continu du e-commerce, en forte hausse en 2020, contribue à la montée en puissance de nouveaux besoins en immobilier logistique.

Franck Poizat : fort de cette dynamique, le marché de l’investissement devrait rester très solide. Les investisseurs souhaiteront encore plus accompagner les développeurs, ainsi que les utilisateurs sur les prochaines années. Cette classe d’actifs s’impose désormais à de nombreux investisseurs ; nous observons, d’ailleurs, un certain nombre de nouveaux entrants comme Meyer Bergman, Crédit Suisse ou Round Hill Capital qui considèrent, à juste titre, l’attrait du marché français.

Le volume commercialisé annuellement, le succès de la commercialisation des nouvelles opérations lancées « en blanc », la qualité des infrastructures sur le territoire, ainsi que la compétence des grands opérateurs logistiques présents sont les principaux facteurs qui justifient pleinement cet intérêt. D’ailleurs, en dépit des difficultés de financement et du contexte économique, l’engouement pour les opérations « en blanc » reste très fort.

Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate dans ces marchés ?

René Jeannenot : les résultats 2020 ont été très satisfaisants pour notre équipe logistique nationale. En effet, nous avons accompagné 30 clients utilisateurs pour près de 500 000 m². Nous pouvons notamment citer, parmi les transactions emblématiques, celles bouclées avec Samada (100 000 m²), Jouet Club (30 000 m²) ou encore Fedex (10 000 m²).

Parmi les transactions logistiques emblématiques à la location bouclées par BNP Paribas Real Estate figure celle avec Samada pour 100 000 m2…

D’autres part, les perspectives pour 2021 sont encourageantes à la vue des dossiers en phase de finalisation, ainsi qu’à la vue des nouveaux projets significatifs qui nous ont été confiés par des sociétés souhaitant faire évoluer leur immobilier logistique…

Franck Poizat : en investissement, notre partenariat efficace avec les grands acteurs de ce marché a donné d’excellents résultats. Nous pouvons citer, parmi nos opérations en grande logistique, par exemple, l’accompagnement d’Ivanhoé Cambridge sur le portefeuille vendu par Carlyle pour environ 350 millions d’euros, complété ensuite par deux investissements « en blanc » développés par le promoteur Catella Logistic Europe ; la vente à Clarion d’une plateforme de 69 000 m² « en blanc » développée par Nexity à Réau (77) ; une Vefa à Savills Investment Management d’une nouvelle plateforme multimodale de 70 000 m² située à Fos-sur-Mer (13) et louée aux Transports Alainé. Ou, dernièrement, l’externalisation d’un portefeuille d’un grand distributeur pour trois plateformes, pour plus de 70 millions d’euros.

… et parmi celles à l’investissement figure la vente à Clarion d’une plateforme de 69 000 m² « en blanc » développée par Nexity à Réau (77).

Nous sommes également très présents en logistique urbaine avec la vente de trois actifs situés, respectivement, à Vitry-sur-Seine (94), Nanterre (92) et Rosny-sous-Bois (93).

L’ensemble de ces transactions représente un montant d’investissements d’environ 1,3 milliard d’euros.

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

René Jeannenot : la ligne de métier de la logistique et des locaux industriels revêt une grande importance au sein de BNP Paribas Real Estate. En 2020, nous avons pu proposer une nouvelle offre de services à nos clients avec l’intégration de la société Traker, conseil en « supply chain management ». Cette expertise constitue une véritable valeur ajoutée dans le cadre de la décision d’une nouvelle implantation logistique.

Nous venons également d’enregistrer l’arrivée d’un nouveau consultant senior au sein de notre équipe logistique nationale.

D’autre part, nous faisons également bénéficier à l’ensemble de nos clients, investisseurs comme utilisateurs, de notre outil de data indispensable pour une excellente compréhension du marché, ainsi que pour toute prise de décision.

Enfin, ce qui a toujours constitué un atout très fort pour notre société, c’est bien l’implantation sur l’ensemble du territoire de nos 27 bureaux en propre. Cela nous permet d’avoir une excellente connaissance de chaque région.

Côté locatif, quelles nouvelles demandes ?

Nous accompagnons actuellement de grands chargeurs, industriels et distributeurs, dans le cadre de leur projet logistique. Nous venons, d’ailleurs, de finaliser une opération de 30 000 m², à construire, pour le compte de l’un des plus grands industriels français….

Notre équipe aborde avec optimisme cette nouvelle année, forte de la confiance que nous avons tous dans le marché.

Côté investissement, de nouveaux mandats ?

En investissement, l’année 2021 démarre de façon dynamique, avec de très belles promesses et dossiers en cours, tant pour des projets de développements « en blanc » sur la dorsale et sur l’Arc Atlantique, que la cession/acquisition de quelques portefeuilles et Vefa importants.

Bien qu’il ne soit pas possible de se projeter à 12 mois, nous sommes également très confiants sur cette nouvelle année. Dans ce contexte économique si particulier, les investisseurs sont davantage attirés par cette classe d’actifs qui, en 2020, a représenté 13 % des volumes investis en immobilier d’entreprise sur l’ensemble du territoire, par rapport à 4 % en 2014…

Dans ce marché historiquement dominé par les fonds nord-américains, nous notons en 2020 une montée en puissance des investisseurs français (AEW, Alderan, Groupama Gan REIM, Amundi, AXA IM…), mais aussi des fonds allemands tels que Real IS qui a marqué, fin 2021, le taux « prime » de… 3,90 %.

René Jeannenot et Franck Poizat (BNP Paribas Real Estate Transaction France) : « la très bonne tenue du marché logistique se poursuivra cette année »…