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François Rieussec (Unam) : « notre travail est de répondre à la demande d’un nouvel aménagement du territoire »

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le 29 Avr 2020

Les aménageurs sont une maille cruciale de la chaîne de production de l’immobilier et François Rieussec, président de l’Union Nationale des Aménageurs (Unam), ne pouvait manquer de faire l’état des lieux des conséquences de la crise sanitaire dans le secteur et d’esquisser l’après pour l’aménagement du territoire…

Comment s’est mis en place le confinement chez les aménageurs ?

Ce confinement a été pris de façon assez impromptue, comme partout, même si l’on voyait monter une inquiétude depuis plusieurs semaines. Les chantiers se sont tous arrêtés et même parfois, quand les entreprises de travaux publics voulaient continuer, elles ont été contraintes par des arrêtés municipaux ou de la gendarmerie. La reprise, quand elle aura lieu, devra se faire en trois étapes : d’abord administrative, à savoir l’instruction des permis et les contrats avec les clients, les propriétaires-vendeurs et les acheteurs. Cette étape a été confortée par les ordonnances du 5 mars. A l’heure actuelle, nous tentons de remettre en cours les chantiers avec les entreprises de travaux publics,  mais aussi de régler la question du financement des clients et des collectivités, ainsi que du coût des chantiers arrêtés.

Quelles seront les mesures de relance à prendre, selon vous ?

Les mesures immédiates de reprise des chantiers dans une configuration de crise sanitaire est au centre des discussions entre Etat, fédérations du bâtiment et des travaux publics et maîtres d’ouvrage. Un triptyque d’aides doit aussi être mis en place : bien sûr, aux entreprises porteuses de projet et qui vont perdre de 20 à 50 % de chiffre d’affaires cette année, tous maîtres d’ouvrage confondus. Ensuite, aux territoires et aux communes, où l’Etat s’est montré très inventif au niveau juridique, même si la question des instructions de permis dématérialisées est restée en suspens faute de matériel. Les délais d’instruction de permis de construire, d’aménagement et de planification peuvent être raccourcis et simplifiés tout en permettant un urbanisme de qualité. Enfin, une aide aux clients, qui les sécurise et les incite au niveau fiscal. Le prêt au taux zéro, on le sait, est une aide immédiate et forte à l’accession à la propriété. Le Pass Foncier fut très efficace en 2008 avec sa TVA réduite avec des plafonds fonciers et sa garantie de relogement, tout comme le CITE, qui permet d’économiser de la fiscalité ou un crédit d’impôt positif.

Pensez-vous que les ordonnances et les décisions du gouvernement vont assez loin ?

Il y a deux niveaux. Tout d’abord, le droit privé, où nous aurions espéré que le gouvernement prenne des décisions sur les questions de délai intermédiaire ou intercalaire, qui seront contrariées par le confinement, avec les autorisations qui prendront quatre à six mois de retard. Actuellement, cette question demeure pendante, mais les questions de droit ont été traitées globalement. Le problème actuel est la reprise effective, son coût, son risque juridique et les conditions économiques des acquéreurs et des entreprises. Bien entendu, la question sanitaire est très grave, afin de sauvegarder la santé des compagnons sur les chantiers, ainsi que des salariés d’entreprise au bureau ou au contact de la clientèle.

La question financière pèse sur toute la chaîne immobilière : promoteurs, foncier, acquéreurs…

Pour l’instant, les questions de prix sont difficiles à appréhender et à anticiper. Il y a une gestion contractuelle avec nos sous-traitants, actuellement en phase de discussion. Il y aura, bien sûr, la répercussion des coûts dans nos bilans, en rendant impossible d’augmenter les prix de nos logements et le financements des clients à l’achat. Evidemment, les prix signés seront respectés, mais il y aura la question des livraisons retardées. Or, les ordonnances doivent permettre d’éviter de pénaliser financièrement toutes les parties. D’autant plus que depuis plusieurs années, le coût financier n’a jamais été aussi bas. L’Etat a mis en place des prêts garantis nous permettant d’assurer une part de la trésorerie nécessaire, quasiment à coût zéro, pour les retards de chantiers. Il n’y a donc pas d’impact financier trop élevé sur les questions de retard. En revanche, la question de la capacité financière des clients va se poser : s’il y a du chômage, un surenchérissement des prix, il y aura des problèmes. Il peut y avoir un effet de ciseaux, soit un renchérissement des coûts et une baisse de la capacité des clients, mais la question de la reprise et de la relance vise à régler ces questions de coûts.

La politique territoriale sera-t-elle au centre de l’après ?

La crise me semble avoir remis en cause un modèle de production et de spécialisation international, dans lequel la France est démunie d’une grande partie de sa chaîne de valeurs industrielle. La question de relocaliser les chaînes de valeurs va évidemment se poser ! Bien sûr, dans des conditions correctes de valorisation du territoire national, car cela n’aurait pas de sens de relocaliser pour payer le double ou le triple. Les villes moyennes auront un avenir industriel, sous l’égide de l’Etat et des régions. Il y aura aussi la question de la qualité du logement : le confinement a été intolérable par beaucoup de Français et il y aura des remises en cause de la conception du logement, avec un rapport renouvelé avec la nature. Au moins, je ne crois pas qu’on revienne au phénomène de la dispersion urbaine, dont les Gilets jaunes avaient déjà souffert.

Les projets de vie, de logements, de quartiers, en un mot d’aménagement devront se faire en retenant toutes ces questions. C’est notre travail de répondre à cette demande d’un nouvel aménagement du territoire, en s’appuyant sur les éco-mobilités (voitures électriques, covoiturage, applications), les économies d’énergie, la préservation de la nature, le zéro carbone, le « smart grid », l’agriculture urbaine… Les réponses techniques existent et permettent de concevoir un projet urbain économe, respectueux, avec un vrai projet de vie sociale et locale. Il ne s’agit pas de faire table rase du passé et de raser Paris et les métropoles, mais d’apporter une réponse nouvelle au développement. Les élections municipales permettront de préparer cet après, mais il était déjà présent dans les débats dans l’opposition entre ville dense et no man’s land déprécié.

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Thierry Mouthiez

le 27/07/2020

Un élan pour la rentrée…

Finalement, le marché de l’immobilier d’entreprise en général et celui des bureaux en particulier ont, effectivement, démontrer leur résistance au terme d’un premier semestre où l’activité a été pour le moins bouleversée.

Certes, logiquement, l’activité locative s’est inscrite en retrait. Une baisse que Knight Frank a récemment qualifiée de « conséquente ». Le conseil précise, ainsi que « les volumes placés au 2èmetrimestre portent à près de 755 000 m2 la somme des surfaces commercialisées depuis le début de l’année. Le recul est de 33 % par rapport au 1er semestre 2019 et de 31 % par rapport à la moyenne décennale ». Cependant, « avec 2,99 millions de mètres carrés de bureaux immédiatement disponibles en Ile-de-France, l’offre progresse de 4 % sur un trimestre et de 9 % depuis le début de 2020. Amorcée avant l’apparition du virus, la hausse des disponibilités est donc, pour l’instant, assez modeste ». Etant précisé que « les disponibilités restent particulièrement limitées dans Paris (2,6 %) ». Ici réside un vrai signe de la solidité du marché.

D’ailleurs, les investisseurs ne s’y trompent pas puisque, comme le relève CBRE, 11,5 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise au 1er semestre, « soit un niveau comparable à la moyenne semestrielle des trois dernières années ». Et, bien entendu, le bureau arrive en tête (suivi par la logistique avec 20 % des investissements, comme nous le soulignions dans notre édito de la semaine dernière). Comme l’affirme Knight Frank, « ce qui est sûr, c’est que le temps n’est pas à « l’entreprise sans bureau ». Les exemples de « full remote » sont d’ailleurs très rares, tandis que les diverses enquêtes menées depuis le déconfinement montrent qu’un tel bouleversement n’est pas souhaité par les salariés. Pour une majorité d’entre eux, le travail à distance doit, en effet, se limiter à un ou deux jours par semaine afin de réallouer une partie du temps gagné sur leurs trajets domicile-travail ; une organisation dans laquelle le bureau conserve toute sa place. De fait, l’une des conséquences de la crise sanitaire aura été de prendre la mesure de l’importance des rapports humains, soulignant le rôle central des bureaux comme vecteurs de lien social »…

Un contexte dans lequel nombre d’acteurs du secteur ont fait preuve, avant et après le confinement, d’une rapidité d’analyse et de réaction tout-à-fait remarquables. Sur ce thème, le dernier numéro de notre magazine intitulé « Vive la reprise » en apporte un vrai témoignage. De nouvelles initiatives et offres sont déjà à l’ordre du jour et vont évidemment se poursuivre… Comme si le marché prenait son élan pour aborder le plus vite possible une nouvelle phase de son évolution et, peut-être, tourner la page de cet épisode qui, néanmoins, restera dans la mémoire de tous…

Portrait

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