Voici les principales conclusions de cette étude :

• « malgré les tensions géopolitiques au Moyen-Orient, la reprise du secteur logistique européen « prime » devrait se maintenir et pourrait même être stimulée par le passage d’une stratégie de « juste-à-temps » à une stratégie de stock de précaution ;

• selon notre scénario central, l’impact du conflit sur la croissance du PIB resterait modéré (-10 points de base par an), avec un effet limité sur l’inflation et les taux longs. Un scénario pessimiste, lié à une prolongation du conflit, entraînerait cependant une croissance plus faible et une hausse de l’inflation et des taux obligataires ;

• le e-commerce reste un moteur prépondérant, mais la demande continue de passer par les prestataires logistiques (3PL) qui représentent 44 % de la demande placée. L’arrivée d’Amazon sur le marché 3PL pourrait intensifier la concurrence et la consolidation du secteur. En parallèle, la demande manufacturière est stimulée par la quête de souveraineté européenne (défense, pharmacie, énergie) ;

• les récentes réformes fiscales appliquées aux envois de colis hors Union Européenne à destination des particuliers ont déjà conduit les e-commerçants, notamment chinois, à recourir à l’importation en vrac et à implanter davantage de centres de distribution européens pour optimiser les coûts et la maîtrise opérationnelle ;

• le marché logistique s’adapte vite grâce à ses cycles de développement courts. Après une forte demande pendant la pandémie (2021-2022) qui a vu la vacance chuter à 2,4 %, l’augmentation de l’offre l’a fait remonter à 5,4 % en 2023-2025. Un meilleur équilibre est attendu d’ici 2030, avec une vacance projetée à 4,3 % ;

• pour 2026-2030, notre scénario central prévoit une croissance des loyers « prime » de 2,3 % par an pour les marchés logistiques et de locaux d’activités analysés. L’impact d’un scénario pessimiste sur cette croissance resterait modeste ;

• la hausse des taux d’intérêt a porté les taux de rendement initiaux « prime » en logistique de 3,7 à 5,3 %. Suite à la correction des prix (2022-2024) et des prévisions de baisse modérée des taux obligataires, nous n’anticipons qu’une légère compression des taux de rendement initiaux de 20 points de base d’ici 2030 dans notre scénario central. La performance des rendements totaux dépendra donc essentiellement du rendement locatif et de la croissance des loyers ;

• ainsi, pour 2026-2030, le rendement total annuel (hors effet de levier) des 35 marchés logistiques européens couvert est estimé à 8,5 %, dans notre scénario central de mars 2026, qui table sur une durée limitée du conflit au Moyen-Orient. Les marchés du Royaume-Uni (9,9 %) et d’Europe centrale (9,1 %) devraient surperformer ;

• les rendements totaux annuels projetés varient fortement d’un marché à l’autre, de 4,4 % (Berlin) à 11,2 % (Marseille). Les locaux d’activités démontrent une meilleure résilience que la logistique. Une sélection rigoureuse des marchés locaux, combinant profondeur de l’offre et liquidité, reste donc cruciale pour optimiser les rendements ajustés au risque ».

AEW : « l'impact du conflit en Iran compensé par de nouveaux relais de la demande en logistique »...