Si des indicateurs macroéconomiques tels que la confiance des ménages, le maintien des taux bancaires à un niveau bas et l’absence d’inflation sont de bons signes pour le secteur, l’immobilier accuse le coup en 2020, surtout avec le report des élections municipales et la défaite de maires bâtisseurs.

Une crise structurelle

Les permis de construire délivrés en 2020 accusent une baisse de 14,7 % sur 12 mois, à 381 600 délivrances, dont 181 200 permis délivrés pour le collectif qui chute de 20,7 %. Les mises en chantier, elles, baissent de 16,9 %, atteignant 376 700 lots, dont 194 100 dans le collectif qui baisse, ainsi, de 9,1 %, créant une situation exceptionnelle où les mises en chantier se font plus nombreuses que les délivrances de permis, laissant craindre une baisse significative des chantiers sur 2021 et 2022. « Le problème de la délivrance des permis est une crise structurelle, la pandémie n’a fait qu’accélerer le phénomène ». En effet, la chute de la délivrance des permis a été continue depuis 2017, qui avait vu 500 000 permis délivrés.

Pour les réservations, alors que le chiffre de 50 181 lots était atteint au quatrième trimestre 2019, la baisse s’élève à 14,1 %, atteignant les 43 105 lots au quatrième trimestre 2020, ce qui demeure néanmoins un meilleur résultat qu’en 2015. Les réservations au détail baissent de 31,3 % (23 186 lots), avec un équilibre remarquable entre l’accession et la vente aux investisseurs, soulignant d’après la FPI l’intérêt du maintien du Pinel, tandis que les ventes en bloc, dopées par l’intérêt des investisseurs, augmentent de 27,9 % (19 089 lots), représentant 30 % des ventes. Mais si l’on sort du rythme trimestriel et que l’on étudie les réservations sur un an, la baisse de 2019 à 2020 est de 23,3 % (de 166 980 à 128 031 lots), avec une baisse de 31,5 % pour la vente au détail et une hausse de 7,2 % pour la vente en bloc, ce qui, là encore, est encourageant étant donné le « trou » de quatre mois qu’a représenté le choc du premier confinement.

Une étude plus poussée de la vente en bloc voit la part des bailleurs sociaux passer de 71 à 53 %, pour le logement intermédiaire de 14 à 20 % et pour les autres investisseurs, de 15 à 27 % ; pour l’Ile-de-France, « qui a un temps d’avance sur les tendances futures », ces évolutions respectives sont de 55 à 43 %, de 21 à 23 % et de 24 à 34 %.

Les délais d’écoulement se rallongent

Les mises en vente baisse de 27,9 % au quatrième trimestre 2020 (21 518 lots) et de 33,2 % sur l’année (79 373 lots), entraînant une offre commerciale en baisse de 14 %, passant sous la barre des 90 000 lots avec 86 089 lots à la vente à fin décembre 2020, avec une baisse sans précédent des logements en projet de l’ordre de 28 % ; mathématiquement, les délais d’écoulement augmentent sensiblement sur l’ensemble du territoire, même si les prix demeurent stables, de l’ordre de 0,5 % en un an (-2,1 % au quatrième trimestre 2020, dont -6,9 % en Ile-de-France).

Les délais d’écoulement de l’offre commerciale dans les principales métropoles françaises (FPI)

Pour Alexandra François-Cuxac, la crise de l’immobilier neuf risque de s’aggraver face aux contraintes posées par les pouvoirs publics et le volontarisme sur la construction de logements devient essentiel. « Je fais le constat d’un alignement de signaux très mauvais et il devient crucial de se poser véritablement la question du modèle de logements à produire, qui répondent aux besoins et aux envies des Français, d’un logement qualitatif, durable et abordable » appelle-t-elle de ses voeux.

Alexandra-François Cuxac (FPI) : "les chiffres les plus mauvais que j'ai eu à commenter"