Sur la dorsale, seules 13 transactions ont été effectuées, totalisant 158 000 m2, faisant de l’Ile-de-France de nouveau le principal pôle avec, toutefois, sa plus mauvaise performance de la décennie, avec moins de 100 000 m2 commercialisés, une performance en-deça de la moyenne pour les Hauts-de-France. Les secteurs secondaires, moins actifs qu’en 2019, avec 224 000 m2 acquis ou pris à bail, concentrent 59 % de la demande placée totale, avec notamment le Val-de-Loire qui compte la seule transaction XXL du trimestre (une plate-forme de 70 000 m2 à Roullet-Saint-Estèphe, en Charente).

L’appétit des acteurs du marché pour les surfaces clés-en-main demeure intact, en hausse de 9 % par rapport au premier trimestre 2019, pour 249 000 m2 au total. Les chargeurs représentent 53 % des preneurs en volume, tandis que les prestataires logistiques représentent la majorité des opérations effectuées.
Le stock d’offre sur la dorsale se positionne à 1,7 million de mètres carrés : elle se maintient à 1,1 million de mètres carrés en Ile-de-France et progresse dans les régions lyonnaise et marseillaise. Arthur Loyd Logistique affirme que « la crise pandémique actuelle et les difficultés économiques qu’elle pourrait causer sont susceptibles d’orienter ce stock à la hausse et de poser sur le court terme la question d’un maintien des loyers. Le potentiel de développement baisse quant à lui, passant à un niveau de 6,5 millions de mètres carrés. Le coup d’arrêt sur les constructions de bâtiments logistiques et l’incertitude sur les conditions de vente de ces actifs est également susceptibles d’amener à une nouvelle résorption des projets de développement ».

Cette chute de la demande placée s’explique, d’après Arthur Loyd Logistique, par des facteurs datant d’avant la crise sanitaire : faiblesse des fonciers disponibles à proximité des grandes villes, délais de levée des conditions suspensives à la construction de projets logistiques ayant déjà trouvé preneur, période pré-électorale, marché arrivé à maturité… La pandémie de Covid-19 devrait provoquer une augmentation de la vacance, des renégociations de loyers, un assèchement du crédit, tout en maintenant des opportunités pour les utilisateurs avec le développement du e-commerce et des circuits courts, voire de la signature de baux précaires pour le stockage des futurs surplus…

L’investissement encore stimulé

1,4 milliard d’euros ont été investis au premier trimestre 2020, en hausse de 183 % en un an, grâce à la finalisation de transactions de portefeuilles de très grands volumes, engagés au cours de l’année 2019 ; les portefeuilles ont, en effet, contribué à 84 % des volumes investis, ce qui n’était pas le cas début 2019. Les investisseurs étrangers ont aussi fait leur percée en France, avec 99 % des sommes engagées provenant à l’origine d’acteurs allemands ou anglo-saxons. Cependant, le coronavirus a décalé immédiatement les calendriers de commercialisation d’actifs et devrait pousser « les investisseurs à se recentrer sur des stratégies « core » privilégiant des actifs « prime » localisés sur la dorsale pour se prémunir du risque (…) La recherche de trésorerie pourrait, par ailleurs, amener les utilisateurs à recourir aux techniques de « sale and leaseback » ». Des transactions de ce type ont déjà eu lieu, trois pour un total de 136 millions d’euros pour le « core », quatre totalisant 170 millions d’euros dans le « sale and leaseback ».

« En dépit de taux directeurs toujours bas, le taux de rendement « prime » pourrait enregistrer à l’avenir une phase de décompression qui serait liée à une moindre concurrence entre les investisseurs, en particulier les acteurs internationaux ayant recours à un effet de levier important. A l’image des autres classes d’actifs immobiliers, l’ampleur de cette décompression pourrait être plus forte sur les produits disposant d’un état locatif non sécurisé. Pour autant, les investisseurs pourraient, plus que jamais, cibler l’immobilier logistique, visant d’une part une stratégie de diversification de leurs portefeuilles, et prenant en compte, d’autre part, le rôle capital joué par l’immobilier logistique dans le cadre de la crise actuelle » achève Arthur Loyd Logistique.

Arthur Loyd Logistique signale un repli du marché locatif au premier trimestre