BPCE Solutions Immobilières a d’abord comparé les situations entre deux années précédant les crises, en se référant àla situation de l’immobilier en 2019 par rapport à celle de 2007. La similitude des chiffres entre 2007 et 2019 est troublante : la demande placée (2,7 millions de m2, contre 2,9 millions de m2), le taux de vacance (4,7 %, contre 4,9 %) et les loyers « prime » (830 euros/m2, contre 744 euros/m2). Mais la crise sanitaire se distingue avec des mesures d’accompagnement élevées par rapport à leur faiblesse en 2007, des taux de rendement « prime » plus bas (4 % en 2007, contre 2,7 % en 2019), une maîtrise de l’offre future, une politique monétaire bien plus accommodante, une inflation attendue bien plus basse et, surtout, un Paris QCA où les loyers comme les taux se maintiennent à un niveau élevé et où la résistance face au reste du marché est forte, devenant « une valeur refuge dans une valeur refuge ».

Comme on s’y attend, avec la crise sanitaire, les tendances évoluent dans la continuité : les commercialisations dans le « prime » sont à la peine, les mesures d’accompagnement devraient atteindre 17 % d’ici fin 2021, les valeurs baissent, tandis que les loyers se maintiennent et les taux de vacance continuent leur progression. Les grandes tendances sont, bien sûr, le coworking, la logistique et sa demande, ses zones locatives et ses loyers à la hausse, mais aussi une tendance à un « marché gris » composé de baux précaires, bien plus courts et permettant aux locataires comme aux propriétaires de trouver leur compte, avec également une accélération de l’obscolescence des actifs, renforcée par une réglementation plus forte (décret tertiaire, RE2020) et un désir de réversibilité, pour la transformation de bureaux en logements tout comme pour des commerces orientés vers le « click & collect ».

L’investissement dans le tertiaire se porte bien, ne serait-ce qu’en poursuivant la comparaison entre 2008, où les chiffres avaient chuté de 54 % en un an, et 2020, où la baisse n’est « que » de 29 %. BPCE Solutions Immobilières table sur plus de 20 milliards d’euros investis dans l’immobilier en 2021, avec déjà 4,6 milliards placés au premier trimestre, en chute de 33 % en un an, mais néanmoins supérieur de 28 % à la moyenne observée depuis 2007. 63 % des transactions dépassent les 100 millions d’euros, 59 % ont été réalisées par des investisseurs français, 92 % par des assureurs, fonds d’investissement et des SCPI/OPCI, 75 % se sont faites en Ile-de-France. Enfin, « le bureau n’est pas mort », puisque 79 % des investissements ont été réalisés dans ce secteur, contre 18 % dans la logistique et 3 % seulement dans le commerce, grand perdant de la crise sanitaire.

« Locataire, locataire, locataire »

La conférence a également invité, pour leurs témoignages, Olivier Colonna d’Istra, président du directoire de Socfim, et Hubert Joachim, directeur adjoint des investissement Europe d’Amundi Immobilier. Pour le banquier, l’heure à la stabilisation et à la restructuration des actifs, avec la nécessité d’apprivoiser les nouveaux actifs en « co- » (coliving, coworking…) et de trier les modèles qui fonctionnent. Amundi Immobilier avait fait le pari d’actifs modernes et adaptés depuis trois ans, et Hubert Joachim ne peut que constater que fidéliser la clientèle deviendra, plus que la centralité, le mot d’ordre pour les actifs. Bref, de l’adage « localisation, localisation, localisation », on passera à « locataire, locataire, locataire »…

BPCE Solutions Immobilières dresse un bilan du premier trimestre 2021