Pour JLL, le marché locatif demeure segmenté, favorisant les marchés « matures », ainsi que les meilleurs actifs. « Les entreprises ont fait leur révolution télétravail ; les accords, bien qu’évolutifs, ont presque tous été signés » commente Marie Martins, directrice « tenant representation France » chez JLL. « Le bilan que nous en faisons est que toutes les entreprises ne sont pas prêtes à faire du flex office intense. Le ratio le plus communément retenu est celui de 0,6-0,7 poste par salarié, ce qui, ajouté à des espaces collaboratifs plus importants, est corroboré par le différentiel de 15 % constaté sur le segment des grandes surfaces ».

Concernant la baisse, au 4ème trimestre, des volumes d’investissements, le conseil l’explique par la sensible hausse des taux directeurs européens déréglant le jeu de l’offre et la demande. « Comme nous l’anticipions, le 4ème trimestre fait les frais des marketings infructueux qui n’ont pu être rattrapés faute de stabilisation des messages des banques centrales concernant les taux directeurs et les financements » analyse Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL. « Ces marketings, qui ont eu lieu principalement en juin et juillet, ont concerné pour l’essentiel des actifs d’envergure avec un fort impact sur les volumes de fin d’année. Sur les autres segments, le marché reste relativement actif, davantage sur le « value add » que sur le « core », en raison de la décompression des taux qui a déjà affecté ces actifs plus risqués ».

BNP Paribas Real Estate loue la résilience du marché des bureaux

« La demande placée de bureaux en Ile-de-France s’élève à 2 108 300 m2 sur l’ensemble de l’année 2022, affichant une hausse de 10 % sur un an et retrouve, deux années après le début de la crise sanitaire, un niveau proche de sa moyenne décennale » analyse Eric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France. « L’année 2022 sonne également le retour des transactions de plus de 20 000 m2 avec neuf opérations pour le segment des surfaces supérieures à 20 000 m2 (contre quatre opérations en 2021), à l’image de la récente acquisition par le ministère de l’Intérieur du futur campus Maxwell, à Saint-Denis (93), sur 46 000 m2 ».

Cependant, il anticipe quelques difficultés pour l’année 2023 : « après une belle résilience du PIB en 2022 face aux nombreuses incertitudes géopolitiques et financières, les perspectives économiques s’assombrissent pour l’année 2023 (0 % de croissance du PIB attendu). De son côté, le marché de l’emploi, l’un des moteurs de la demande placée de ces deux dernières années, devrait également connaître son point d’inflexion en 2023. Pas de sinistrose pour autant, les nouvelles attentes des utilisateurs depuis 2020 autour de thématiques fortes telles que l’hybridation des modes de travail et les enjeux RSE, conjuguées à l’offre de qualité actuellement disponible sur le marché seront les principaux moteurs de la dynamique de la demande placée en 2023″…

Même son de cloche du côté de CBRE France qui relève un « retour à la normale », mais anticipe un ralentissement de l’activité pour 2023. « Nous anticipons un recul du volume de commercialisations de l’ordre de 5 à 10 %, ce qui porterait le niveau de demande placée autour de 1,9/2 millions de mètres carrés » juge Alexandre Fontaine, « executive director » bureaux Ile-de-France.

Le marché de l’investissement en zone de fortes turbulences

Malgré des circonstances adverses sur le plan financier et géopolitique, l’année 2022 s’achève sur des résultats plutôt bons : 25,5 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé en France, soit une légère baisse de 2 % par rapport à 2021. Le marché a été porté par le dynamisme retrouvé du commerce, le maintien de l’investissement industriel et logistique à des niveaux élevés, ainsi que par une bonne résilience du marché des bureaux en régions.

« Toutefois, l’année 2022 restera dans les annales comme un moment charnière entre le monde d’avant – profusion d’argent à bas coût, très faible niveau de rémunération de l’OAT, compression des taux de rendement immobiliers – et le monde d’après, marqué par la remontée (forte et brusque) du coût de l’argent pour contrer l’inflation et donc in fine, la nécessaire remontée des taux de rendement immobiliers » commente Nicolas Verdillon, « managing director investment properties » chez CBRE France.

Le marché de la logistique à deux vitesses

« Les volumes en 2022 restent particulièrement solides avec près de quatre millions de mètres carrés placés sur l’année, représentant 224 opérations (transactions supérieures à 5 000 m2) sur l’ensemble du territoire français » analyse René Jeannenot, directeur du pôle logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Le bilan du marché logistique reste solide malgré un ralentissement noté à partir du second trimestre 2022 et des résultats inégalement répartis sur le territoire. « Même si la livraison prochaine d’entrepôts en cours de construction devrait permettre de fluidifier temporairement certains marchés, la transformation continue de la « supply chain » observée chez les acteurs du commerce et de l’industrie, soutiendra le bon niveau de demandes constaté actuellement sur ce marché. Enfin, le taux de vacance national particulièrement bas (autour de 2,4 %), conjugué à la rareté du foncier à proximité des grandes métropoles, ainsi qu’à l’augmentation des coûts de construction freinant les futurs développements, devraient participer à la progression des valeurs locatives constatées en 2022″ anticipe René Jeannenot.

Au-delà des problématiques foncières, les pressions inflationnistes et la crise énergétique pèseront très certainement sur les performances du 1er semestre 2023. Néanmoins, « sur un marché où les opportunités se raréfient, les entrepôts neufs et restructurés resteront très recherchés, plus à même de répondre au nouveau cahier des charges des utilisateurs en matière de performance énergétique et de conformité RSE » juge Pierre-Louis Dumont, directeur exécutif agence I&L France chez CBRE France.

Tandis que certains investisseurs attendront essentiellement que la réévaluation se produise dans les mois à venir, d’autres poursuivront leur stratégie de cession et/ou d’acquisition, avec des rendements ajustés à la hauteur de leurs attentes de rémunération du risque et du coût de l’argent. « Outre le soutien offert par l’évolution haussière des loyers, les opportunités de création de valeur perdureront sur ce marché reconnu pour ses excellents fondamentaux structurels et sa dimension contracyclique » conclut François-Régis de Causans, directeur du département investissement industriel et logistique de CBRE France. A noter que l’investissement en immobilier industriel et logistique s’élèvait à plus de 6,4 milliards d’euros en 2022…

Chiffres Immostat 2022 : les réactions des conseils