Covivio détient 23,7 milliard d’euros (16 milliards d’euros part du groupe) d’actifs en Europe, gérés selon trois piliers stratégiques :

la localisation au cœur des capitales européennes et des principaux quartiers d’affaires et de loisirs, en particulier à Paris, Berlin et Milan. 96 % des actifs se situent dans des localisations centrales1 et 99 % à moins de 5 minutes à pied d’un transport en commun ;
une logique d’opérateur immobilier intégré, innovante et inspirée de l’hôtellerie. Outre sa plateforme hôtelière intégrée, WiZiU, et d’appartements gérés via Covivio-to-share, Covivio déploie aussi, avec Wellio, ses espaces de bureaux opérés, en proposant des offres sur-mesure. Cette approche est saluée par les clients au travers d’un taux d’occupation de 97 % en moyenne ;
le développement durable : Covivio est un opérateur engagé dans la transition climatique, pour un impact positif et durable sur la ville. Cet objectif s’illustre notamment par une trajectoire carbone ambitieuse (baisse des émissions de 40 % de 2010 à 2030) et est salué par les principales agences de notation.

Le patrimoine est composé à 49 % de bureaux situés principalement à Paris, Milan et dans les grandes villes allemandes, dont 70 % en centre-ville et 26 % dans les principaux centres d’affaires ; 30 % de logements principalement à Berlin (58 % du portefeuille résidentiel) ; et 21 % d’hôtels situés dans les grandes villes touristiques européennes (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres…), loués ou gérés par les opérateurs leaders : Accor, IHG, Marriott, B&B, Minor Hotels…

En 2025, Covivio a réalisé pour 606 millions de ventes (463 millions d’euros part du groupe) et 577 millions d’euros d’investissements (446 millions d’euros part du groupe), participant à l’amélioration continue de la qualité du patrimoine et de sa rentabilité.

Les cessions réalisées en 2025 ont principalement concerné des actifs de bureaux (368 millions d’euros) au sud de Milan (siège de Moncler), à Berlin et à Montpellier. Le groupe a également cédé pour 107 millions d’euros de logements en Allemagne, principalement à l’unité, et 131 millions d’euros d’hôtels non « core », dans des villes régionales allemandes et françaises.

Sur l’année, Covivio a signé pour 671 millions d’euros (392 millions part du groupe) de nouveaux accords de ventes, en ligne avec les valeurs d’expertise à fin 2024 (+1,3 % de marge). « Les principaux nouveaux accords de fin 2025 ont concerné l’opération de partage du campus Thales auprès de Blue Owl, dont le « closing » est attendu au second trimestre 2026. A fin 2025, 386 millions d’euros de cessions restent à réitérer ».

« En parallèle, Covivio a poursuivi ses programmes d’investissements dans des actifs alignés aux attentes des utilisateurs. 361 millions d’euros de travaux de développement et modernisation ont été déployés, sur des bureaux « prime » à Paris CBD (« Beige », « Grands Boulevards », « The Line »), Berlin-Alexanderplatz, Milan CBD (« Corso Italia »), les logements en Allemagne et des premières opérations de rénovation d’hôtels. 92 % de ces capex sont alignés à la taxonomie ».

Le groupe a également réalisé pour 103 millions d’euros d’acquisitions, notamment en rachetant la participation minoritaire de 25 % dans la tour CB21, à La Défense. « Cet investissement opportuniste permet à Covivio de reconstituer la pleine propriété de cet actif emblématique, à un moment clé de la vie de l’immeuble consécutif au départ de Suez, locataire historique de la tour. Le groupe pourra ainsi y déployer sa stratégie immobilière et bénéficier du travail d’asset management, dans un contexte de rebond du marché locatif à La Défense ». La transaction de 50 millions d’euros, immédiatement créatrice de valeur, affiche un rendement sur coût cible de 10 %, une fois la tour intégralement relouée.

A ce titre, 50 % des anciens espaces de Suez ont déjà été reloués. Le solde des acquisitions concerne principalement des hôtels en Europe du Sud, dont l’hôtel 3* de 176 chambres B&B Porto Centro Massaleros, au Portugal.

Le patrimoine de Covivio affiche une croissance de 3,2 % à périmètre courant, à 16 milliards d’euros en part du groupe (23,7 milliards à 100 %), grâce en particulier à la reprise de la croissance à périmètre constant, avec une hausse de 2,1 % sur l’année.

« En bureaux (stable à périmètre constant), les valeurs des actifs « core » en centre-ville, qui représentent 70 % du patrimoine, progressent de 1,7 % à périmètre constant, bénéficiant de la dynamique de marché favorable, en particulier à Milan et Paris. La valeur des immeubles « core » situés dans les principaux quartiers d’affaires (26 % du patrimoine) baisse de 2,8 % sur l’année, pénalisée par le retrait des valeurs en Allemagne et en première couronne du Grand Paris. Enfin, les immeubles non « core », qui représentent seulement 4 % du patrimoine bureaux, contre 6 % un an plus tôt, voient leur valeur baisser de 11,3 % à périmètre constant dans un marché en manque de transaction. Le rendement moyen du patrimoine bureau ressort à 5,7 % ».

Les revenus ressortent à 1,1 milliard d’euros à 100 % et 705 millions d’euros en part du groupe, en hausse annuelle de 3,7 %, grâce à la bonne dynamique à périmètre constant, au renforcement en hôtels de 2024 (effet sur 9 mois en 2024) et à l’acquisition de la part minoritaire de 25 % dans la tour CB21.

Perspectives 2026

En 2026, Covivio entend poursuivre sa dynamique de croissance et avancer sur ses trois axes stratégiques :

le rééquilibrage de son patrimoine entre ses trois classes d’actifs, autour du renforcement en hôtellerie (1/3 d’exposition cible, contre 21 % à fin 2025) et de la centralité (80 % du patrimoine bureaux en centres-villes, contre 70 % fin 2025) ;
la réalisation du potentiel de croissance du patrimoine, notamment via les programmes de travaux sur les hôtels ;
le déploiement de son offre d’opérateur immobilier intégré sur l’ensemble de ses classes d’actifs et la croissance des revenus annexes.

Le début d’année a été dynamique avec l’annonce du partenariat avec Blue Owl sur Vélizy et 700 millions d’euros (550 millions d’euros part du groupe) de renforcement en hôtels enclenchés.

Covivio et des fonds gérés par Blue Owl Capital, gérant d’actifs alternatifs américain avec plus de 300 milliards de dollars sous gestion, ont signé fin 2025 un accord afin de constituer une joint-venture visant à racheter les sites de Thales, acteur majeur des secteurs de la défense et de l’aérospatial, actuellement détenus par Covivio à Vélizy-Meudon. La réalisation de l’opération est attendue d’ici au second trimestre 2026.

Thales est présent depuis 1971 à Vélizy-Meudon, au sein du premier cluster d’innovation et de défense du Grand Paris, Paris-Saclay. Depuis 2002, Covivio accompagne Thales dans son expansion à Vélizy avec trois sites (dont un en construction), loués pour douze ans, en moyenne, sur plus de 126 000 m2, ce qui en fait la plus grande implantation du groupe dans le monde avec près de 6 000 collaborateurs.

L’opération consiste en la création d’une joint-venture détenue à 51 % par Covivio et 49 % par Blue Owl, qui a vocation à détenir les trois sites Thales à Vélizy :

le campus “Hélios 1”, de 46 750 m2, actuellement détenu en partenariat entre Covivio et Crédit Agricole Assurances ;
le site de production et de R&D TED, de 41 500 m2, détenu à 100 % par Covivio ;
le nouveau campus “Hélios 2”, de 38 000 m2, en cours de construction pour une livraison mi-2026 et entièrement détenu par Covivio. Dans le cadre de cette cession en Vefa, Covivio conservera le rôle de promoteur.

L’opération valorise l’intégralité du site à 503 millions d’euros, soit une exposition pour Blue Owl de 246 millions d’euros. A l’occasion de la transaction, Crédit Agricole Assurances vendra l’intégralité de sa participation dans « Helios 1 ». En conséquence, pour Covivio, la transaction représente l’équivalent de 138 millions d’euros part du groupe de vente, en prime par rapport à la valeur de fin 2024.

« En accueillant Blue Owl, Covivio ouvre un nouveau chapitre de sa culture partenariale qui a nourri sa croissance depuis le début de son histoire. En parallèle, Covivio, via sa filiale Covivio Hotels6, est entré en exclusivité pour l’acquisition de 300 millions d’euros (160 millions d’euros part du groupe) d’hôtels en bail en Italie et en Espagne, renforçant sa présence en Europe du Sud, sur la base d’un rendement moyen fixe supérieur à 6 % et cible (y compris part variable) de 7 %. Les accords définitifs devraient être signés au cours du 1er trimestre sous réserve des dernières due diligence ».

« A ces acquisitions s’ajouteront 400 millions d’euros (389 millions d’euros part du groupe) de renforcement en hôtels via les cinq projets de transformation de bureaux. Situés à Paris, Boulogne-Billancourt en France et Bologne, en Italie, ces cinq projets, dont les livraisons sont attendues en 2028/2029, représentent 211 millions d’euros de capex pour un rendement sur le budget total (407 millions d’euros y compris valeur du foncier) d’environ 6 %. Les quatre actifs à Paris et Boulogne ont été libérés avant 2025 et n’ont généré aucun loyer en 2025 ».

Objectif de résultat net récurrent 2026 en croissance

« Malgré la hausse des frais financiers, la baisse conjoncturelle de l’indexation et l’impact du départ de Suez sur « CB21″ dont les relocations prendront effet au fur et à mesure de l’année, Covivio devrait afficher des perspectives locatives solides en 2026. Le groupe pourra s’appuyer sur le repositionnement qualitatif du patrimoine et les opérations d’asset management. La montée en puissance de l’offre d’opérateur intégré et des activités annexes devrait également se poursuivre. Covivio se fixe ainsi pour objectif un résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2026 en croissance d’environ 4 % par action ».

Covivio affiche une "forte croissance du résultat récurrent" pour 2025