Pierre-Michel Olivier, directeur investissement régions, précise : « en volume, les investissements en bureaux en régions devraient se rapprocher des chiffres de 2018, qui représente la deuxième meilleure année après 2019 et atteindre, voire dépasser les 3 milliards d’euros, un volume au-dessus de la moyenne sur cinq ans ». Un résultat « dû notamment à un marché locatif tendu, au maintien des taux bas et à l’intérêt accru des investisseurs qui apprécient de plus en plus les qualités intrinsèques des régions ».

Effectivement, selon une récente étude sur les marchés locatifs en régions également signée BNP Paribas Real Estate, ces derniers « restent résilients, marqués par la progression des transactions dans le neuf, le retour des « grandes surfaces » et l’augmentation des loyers « prime » partout en France ».
De plus, « la crise n’a pas impacté l’évolution des taux de capitalisation « prime » en régions » note la société de conseil. « Ainsi, 2020 avait entériné une baisse de ces derniers par rapport à 2019 qui fut une année historique. L’année 2021 poursuivra cette tendance avec une compression des taux « prime » sur toutes les régions ». Pierre-Michel Olivier précise : « ne serait-ce que pour les opérations en cours chez BNP Paribas Real Estate, nous observerons d’ici à la fin de l’année des taux « prime » à Bordeaux et Lille au-dessous des 4 %. Marseille flirte avec 4 % ; Nice et Sophia Antipolis sont sensiblement au-dessous des 4,5 %, tandis que Lyon continuera d’être, avec 3,5 %, la région la plus chère de France, mais avec un différentiel de taux de 100 points de base environ avec l’Ile-de-France ».

Des paramètres qui « attirent de plus en plus d’investisseurs : les Allemands (Kanam et Real IS, par exemple) se positionnent de nouveau en bureaux, comme concurrents sérieux des SCPI françaises, qui resteront néanmoins majoritaires ». Cependant, « les compagnies d’assurance, mutuelles et autres caisses de retraite, historiquement intéressées principalement par l’Ile-de-France, regardent de plus en plus les régions »…

Ainsi, les équipes investissement régions de BNP Paribas Real Estate ont réalisé, depuis le début de l’année, à Lille, Lyon et Bordeaux, « plus de 1,2 milliard d’euros d’investissements (signatures authentiques ou promesses). Contrairement aux années précédentes, une tendance se dégage avec l’apparition d’opérations d’envergure : citons, entre autre, à Lyon la signature du « Silky Way » (Carré de Soie) pour un montant d’environ 140 millions d’euros ou la cession récente à Bordeaux, par Altarea-Cogedim, du siège de Groupama pour près de 60 millions d’euros. En revanche, il ne s’agit pas d’un phénomène réservé uniquement aux grandes agglomérations : des villes comme Nice-Sophia Antipolis vont en 2021 doubler, voire tripler leur volume investi par rapport à 2019 et 2020 »… Pierre-Michel Olivier ajoute : « et l’année n’est pas encore finie ! Nous avons sur l’ensemble des régions plus de 1,2 milliard d’investissements en « due deal » ou en marketing, dont certaines emblématiques, comme à Marseille »…

Surtout, l’avenir semble radieux : « eu égard à ces qualités de marchés, couplée dans la plupart des régions avec une pénurie d’investissement d’immeubles neufs ou même récents/de qualité, nous avons réussi à convaincre certains investisseurs à revenir sur des bâtiments « en blanc » dans les régions, notamment en ciblant les bureaux en zone « prime », donc sans risque réel locatif » affirme Pierre-Michel Olivier, qui poursuit : « d’ailleurs, certains investisseurs qui ont su prendre des risques, avant ou même pendant la période Covid, ont, pour la plupart, loué leurs immeubles sur des délais courts post livraison et sont susceptibles de les revendre avec parfois des marges de 200 points de base, voire plus »… BNP Paribas Real Estate souligne également que « les régions, en bureaux, représentaient 6 % des volumes investis en France au début des années 2000 ; elles atteignent maintenant près de 20 %. De plus, si on raisonne en terme de surfaces commercialisées en investissement de bureaux, les régions représentent maintenant plus de la moitié de l’Ile-de-France »… Ou encore qu’« en régions, l’habitat haut de gamme est souvent deux fois plus cher que les bureaux « prime », contrairement à l’Ile-de-France où les valeurs sont sensiblement équivalentes. Il existe donc théoriquement des marges de progression importantes de valorisation en bureaux pour l’avenir en régions »…

Investissement : les régions ne connaissent pas la crise…