Cette dynamique recouvre des trajectoires contrastées selon les classes d’actifs. Les bureaux totalisent 2 milliards d’euros d’investissements, soit environ 30 % du marché, en repli de 22 % sur un an. A l’inverse, le secteur industriel et logistique bondit à 3 milliards d’euros (44 % des volumes), porté par une opération de portefeuille XXL ; en dehors de cette transaction, ce segment resterait toutefois nettement en retrait.

Le commerce, avec 1,78 milliard d’euros investis, représente 26 % du volume total et affiche une quasi-stabilité (-4 %) par rapport aux 1,86 milliard d’euros du 1er semestre 2025. En 2025, le marché avait été porté par la transaction exceptionnelle du portefeuille Kering (837 millions d’euros), tandis qu’en 2026 il s’appuie sur deux acquisitions emblématiques de l’avenue des Champs-Elysées. Hors ces opérations d’envergure, le volume investi en commerce reste quasiment identique d’un semestre à l’autre (près de 1,03 milliard d’euros), signe d’un socle de marché résilient ».

« Malgré des vents contraires, l’appétit pour le « retail » ne se dément pas. Nous voyons des investisseurs qui étaient encore en phase d’éducation basculer aujourd’hui vers l’exécution, avec des transactions concrètes. Ce qui ne se traduit pas encore pleinement dans les volumes, mais la tendance est enclenchée. Nous observons, par exemple, le retour des fonds d’investissement anglo‑saxons « core » sur les « retail parks », et plusieurs opérations d’envergure sont en préparation » commente Jessica Jaoui, directrice du département investissement « retail » chez JLL.

Le semestre confirme surtout une bipolarisation du marché. Avec 105 opérations recensées, contre 132 un an plus tôt (‑20 %), le nombre de deals se resserre au profit d’un petit nombre de signatures importantes.

Deux acquisitions supérieures à 300 millions d’euros (« Le Marignan », au 27‑33, avenue des Champs‑Elysées [432 millions d’euros], et le 91, avenue des Champs‑Elysées [322 millions d’euros]) suffisent, à elles seules, à mobiliser 42 % des capitaux engagés. En y ajoutant la cession du portefeuille BHV (280 millions d’euros), ce sont trois tickets au‑delà de 100 millions d’euros qui absorbent 58 % de l’ensemble. Le reste du marché demeure atomisé : les 98 opérations sous les 50 millions d’euros ne totalisent que 29 % des montants, la tranche intermédiaire 50‑100 millions d’euros en captant 13 % à travers quatre signatures.

La répartition par typologie d’actifs illustre cette même logique. Les pieds d’immeubles conservent leur position dominante avec 56 % des volumes pour 57 opérations, portés par les deux acquisitions majeures des Champs-Elysées. Leur poids relatif recule néanmoins légèrement par rapport au 1er semestre 2025 (63 %).

Les centres commerciaux et galeries conservent leur poids à 28 % des volumes pour neuf transactions, portés par les cessions successives du BHV réalisées par Brookfield Asset Management. Les « retail parks » se maintiennent également à 14 % des volumes pour 36 opérations.

Les capitaux internationaux représentent 30 % des volumes au 1er semestre 2026, contre 50 % au 1er semestre 2025. Ce recul s’explique par l’effet de base élevé l’an dernier, largement porté par l’acquisition du portefeuille Ardian.

Malgré cette baisse, la part des investisseurs étrangers demeure supérieure à la moyenne quinquennale (26 %), confirmant l’attractivité durable de la classe d’actifs auprès des capitaux cross-border.

Les taux « prime » n’ont pas évolué depuis la fin 2025 et ancrent la stabilité du marché : ils ressortent à 4 % sur les pieds d’immeubles (en pleine propriété) et à 5,75 % aussi bien pour les centres commerciaux que pour les « retail parks ».

« L’appétit pour le commerce se confirme sous réserve que le retail soit relutif : le « pricing » est déterminant. D’ailleurs, certaines opérations, notamment en « high street core », ne trouvent pas d’accord entre acquéreurs et vendeurs, faute d’un prix qui suive : il faut que les taux de rendement soient attractifs. On observe, par ailleurs, une véritable « value‑add fever », alors que le segment « core » reste très étroit. Le rapport est d’environ trois offres « value-add » reçues pour une offre « core ». L’évasion d’une partie des collectes de nos SCPI vers l’Europe prive, par ailleurs, le marché français d’un moteur qui l’alimentait fortement. Enfin, les processus s’allongent, portés par les sujets de capex et réglementaires, la loi de simplification économique étirant les négociations. Mais la conviction est là : sur les « retail parks » comme sur les galeries, très peu de dossiers échouent dès lors que le bon équilibre de prix est trouvé » conclut Jessica Jaoui.

JLL analyse l'investissement dans les commerces au 1er semestre 2026