Alors que les ventes aux particuliers se sont tassées en 2022, l’activité a également ralenti sur le marché des ventes de logements en bloc, en France comme en Europe. « Après une année 2021 record, l’activité a marqué le pas en 2022 sur le marché européen de l’immobilier résidentiel. L’an passé, 57 milliards d’euros ont été investis, soit une chute de 48 % sur un an due à un second semestre bien moins dynamique que celui de l’année précédente » annonce Antoine Grignon, directeur du département investissement chez Knight Frank France. Les volumes investis en Europe en 2022 sont, cependant, supérieurs de 5 % à la moyenne des cinq dernières années. Par ailleurs, le segment résidentiel n’est pas le seul à avoir subi un coup d’arrêt en raison de la remontée brutale des taux d’intérêt et de l’attentisme des investisseurs. Toutes classes d’actifs confondues, les sommes engagées sur le marché immobilier européen en 2022 ont ainsi diminué de 30 % par rapport à 2021. Le logement concentre une part élevée de ces sommes, soit un quart, contre 40 % pour les bureaux, 21 % pour l’industriel et 14 % pour les commerces. Enfin, le Royaume-Uni rassemble la plus grande partie des volumes investis en 2022 sur le marché résidentiel européen (27 %), devant l’Allemagne (20 %), la Suède (10 %) et la France (9 %).

« Les volumes investis sur le marché résidentiel français ont totalisé 5,4 milliards d’euros en 2022 après 6,5 milliards en 2020 et 7,1 milliards en 2021. Cette chute, moins marquée que celle constatée à l’échelle européenne, peut être relativisée puisque les sommes engagées en 2022 sont deux fois plus élevées que la moyenne des quatre années précédant le déclenchement de la crise sanitaire » précise Antoine Grignon.

Les Français, maîtres du marché résidentiel

Le marché résidentiel « reste très majoritairement animé par les investisseurs français, représentant 87 % des sommes engagées dans l’Hexagone en 2022. A l’image de CNP Assurances, d’autres assureurs ont été actifs comme AG2R La Mondiale, mais ils arrivent loin derrière les acteurs de la pierre-papier en nombre de transactions. Parmi les plus présents, citons Primonial REIM, La Française ou Sofidy qui, confortant leur stratégie d’investissement au profit d’actifs plus défensifs, ont à la fois ciblé des logements « classiques » et des résidences gérées. Ne concentrant que 13 % des sommes engagées en France en 2022, les étrangers ont, quant à eux, été à l’origine d’un nombre limité de transactions, majoritairement réalisées au profit de fonds paneuropéens et allemands » analyse la société de conseil.

« Très recherchées en raison de leur stabilité (baux de longue durée, biens décorrélés des cycles économiques…) et de rendements plus élevés que d’autres types d’actifs, les résidences gérées bénéficient de l’intérêt d’un nombre croissant d’investisseurs. Sur l’ensemble de 2022, ce segment de marché a ainsi rassemblé 1,4 milliard d’euros en France, soit une hausse de près de 40 % par rapport à 2021 et 27 % du total des sommes engagées sur le marché du logement dans l’Hexagone ». Antoine Grignon ajoute : « ce beau résultat s’explique notamment par l’appétit des investisseurs pour les résidences seniors et intergénérationnelles, avec une trentaine d’opérations totalisant 650 millions d’euros dont un peu plus de la moitié en Ile-de-France et près des deux tiers sous forme de Vefa ». Les volumes investis sur le marché français des résidences seniors, bien qu’en hausse de plus de 20 % sur un an, demeurent toutefois assez loin de ceux relevés au Royaume-Uni (2,8 milliards d’euros en 2022).

« Après le résultat record de 2021, le ralentissement constaté en 2022 devrait se prolonger en 2023 en raison de l’attentisme des investisseurs face à la remontée des taux d’intérêt. Le marché sera également contraint par un manque de produits neufs, lié notamment à l’envolée des coûts de construction et aux difficultés de certains promoteurs. Les investisseurs continueront toutefois de faire du segment résidentiel l’une de leurs cibles prioritaires dans le cadre de stratégies de diversification visant des types d’actifs sécurisés ». Et Antoine Grignon de conclure : « le résidentiel géré continuera notamment de bénéficier d’une demande soutenue en raison de besoins importants, de l’apparition de nouveaux acteurs et de nouveaux concepts et de la montée en gamme de l’offre. L’appétit pour les résidences seniors restera particulièrement important en raison du vieillissement de la population française à laquelle s’ajoutera, d’ici 2070, près de 6 millions de personnes âgées de 75 ans ou plus »…

Knight Frank : baisse de 24 % des volumes investis dans le résidentiel en France