En effet, AEW publie ses « Perspectives immobilières européennes 2026 » et l’étude met également en évidence que le Royaume-Uni se classe en tête en Europe avec un rendement total « prime » projeté de 10,3 % par an pour les cinq prochaines années ; que les bureaux « prime » offrent les rendements les plus élevés de tous les secteurs immobiliers (9,3 % par an) ; que la compression des taux de rendement immobiliers « prime » devrait se poursuivre, soutenue par des fondamentaux locatifs solides et une amélioration de la confiance des investisseurs ; que les volumes d’investissement devraient continuer à croître, la dette demeurant relutive pour les investisseurs en capitaux propres et l’écart moyen actuel entre les taux de rendement « prime » et que les taux souverains, à 160 points de base (pdb), devrait se maintenir, revenant à un niveau conforme à la moyenne historique « pré-quantitative easing ».

La baisse des taux de vacance comme moteur de la croissance locative

« Les taux de vacance dans les principaux marchés immobiliers européens poursuivent leur baisse en 2025, après une augmentation pendant le Covid, à l’exception du marché des bureaux. AEW estime que le taux de vacance sur le marché des bureaux a atteint un point haut à 8,1 % à la fin de 2025 et devrait baisser à 6,3 % d’ici 2030, avec un écart croissant entre les localisations centrales et périphériques. Dans le secteur logistique, le taux de vacance est prévu à 5,6 % en 2025 (contre 2,5 % en 2022), mais devrait se stabiliser à 4,1 % d’ici 2030, sous l’effet du ralentissement des programmes de construction neuve.
Le scénario principal d’AEW anticipe une croissance locative « prime » tous secteurs confondus de 2,2 % par an pour la période 2026-2030. Le résidentiel « prime » devrait enregistrer la croissance locative la plus élevée à 3,2 % par an, suivi des bureaux « prime » à 2,6 % par an et de la logistique à 2 % par an. Les commerces de pied d’immeuble et les centres commerciaux affichent des perspectives de croissance locative plus modérées, respectivement à 1,6 et 1,2 % par an, sur la même période ».

Conditions de financement assouplies et dette relutive pour les investisseurs

« Les coûts d’emprunt dans la Zone euro demeurent attractifs pour les investisseurs en capitaux propres, à 3,9 % au troisième trimestre 2025, contre 5,2 % pour le taux de rendement « prime » moyen tous secteurs confondus. Cette tendance est également observée aux Royaume-Uni, bien que dans une moindre mesure, les taux swap et marges bancaires y étant supérieurs à ceux de la Zone euro. Le financement immobilier est devenu plus accessible, avec une activité accrue des fonds de dette et un retour des banques sur le marché du crédit. La concurrence accrue entre établissements bancaires et prêteurs alternatifs améliore les conditions d’emprunt, y compris sur les critères non financiers. Le défi des refinancements s’est également atténué sur un an ». Selon AEW, « le déficit de financement estimé pour les marchés européens pour la période 2026-2028 s’élève à 74 milliards d’euros, soit une baisse de 18 % par rapport à l’estimation de 2023. En pourcentage des octrois de prêt, le déficit de financement ne représenterait plus que 12 % sur les trois prochaines années (contre 13 % estimé en 2024). La France se distingue avec un déficit de financement en hausse à 20 %, contre 18 % estimé en 2024, à rebours de la tendance européenne. Les déficits de financement liés aux prêts adossés à des actifs britanniques, espagnols et italiens demeurent inférieurs à la moyenne européenne. »

Amélioration de la confiance des investisseurs sur les secteurs des bureaux et des commerces et reprise des volumes d’investissement

« Les fondamentaux de marché se sont améliorés, et la confiance des investisseurs dans les secteurs des bureaux et des commerces augmente, rattrapant progressivement celle des secteurs résidentiel et logistique. AEW estime que le volume annuel de transactions immobilières atteindra entre 200 et 220 milliards d’euros en Europe en 2025 et 2026, contre environ 185 milliards d’euros d’investissements en 2024. Les écarts entre les prix attendus par les vendeurs et les prix attendus par les acheteurs continuent de se resserrer. Les secteurs immobiliers alternatifs progressent en part de marché, représentant désormais près de 20 % des volumes investis en immobilier en Europe au cours des quatre derniers trimestres.
La dynamique des taux de rendement immobiliers « prime » a changé au cours de l’année écoulée, avec un resserrement de 10 à 15 points de base sur un an depuis leur pic au deuxième trimestre 2024. AEW anticipe une compression supplémentaire d’environ 30 pdb d’ici 2030, avec une baisse de 45 pdb attendue pour les bureaux « prime », 35 pdb pour les centres commerciaux et 30 pdb pour la logistique sur les cinq prochaines années à compter de mi-2025.
Les investisseurs multi-actifs, cherchant principalement des revenus locatifs, comparent traditionnellement les taux de rendement immobiliers « prime » aux taux souverains dits sans risque. L’écart entre les taux de rendement immobiliers « prime » et les taux de rendement des obligations d’Etat, actuellement autour de 160 pdb, devrait rester stable sur les cinq prochaines années. Ce niveau correspond à la moitié de l’écart moyen observé entre 2009 et 2021 (320 pdb), période durant laquelle les politiques d’assouplissement quantitatif avaient comprimé les rendements obligataires à des niveaux proches de zéro. L’écart de taux attendu pour 2026-2030 se situerait en ligne avec la moyenne historique « pré-quantitative easing » de 160 pdb ».

Les bureaux et les centres commerciaux « prime » européens, ainsi que les marchés britanniques, affichent les meilleurs rendements totaux projetés

« Dans le scénario principal d’AEW, le rendement total tous secteurs confondus atteindrait 8,4 % par an sur 2026-2030 (moyenne de 196 marchés européens). Les bureaux « prime » offrent les rendements les plus élevés, à 9,3 % par an sur les cinq prochaines années. Les centres commerciaux, longtemps délaissés par les investisseurs, se hissent désormais en deuxième position, avec un rendement « prime » de 8,6 % par an, grâce à un ajustement de taux, à la croissance des loyers et à une compression attendue des taux de rendement « prime ». Le Royaume-Uni se distingue en tête du classement, avec un rendement total projeté de 10,3 % par an, soutenu par des taux de rendement supérieurs et une forte compression attendue des taux de rendement « prime ». Les marchés d’Europe centrale et orientale suivent avec un rendement total attendu à 9,1 % par an, portés par des rendements locatifs élevés. Enfin, l’Espagne complète le podium, avec des rendements totaux attendus élevés, tirés par une croissance locative plus soutenue que dans la plupart des autres marchés européens ».

La reprise de l’immobilier européen devrait s’accélérer en 2026 selon AEW