Cette politique, découlant des recommandations du HCSF, a eu pour conséquence de diminuer de manière violente l’octroi des crédits. Ainsi, rappellent les co signataires, « d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA, sur les 11 premiers mois de l’année 2020, la production de crédits a baissé de 15,7 % par rapport à 2019, et le nombre de prêts accordés de 18 % ». Et, selon une enquête réalisée fin novembre 2020 par Pôle Habitat auprès de ses adhérents constructeurs, promoteurs, aménageurs fonciers et rénovateurs, on relève un » taux de refus de crédits pour plus de 20 % des dossiers pour 60 % des professionnels de la construction, rénovation et promotion interrogés ».

« Ces taux de refus ont augmenté progressivement tout au long de l’année 2020, et ne sont pas en lien direct avec la crise sanitaire, mais bel et bien avec les recommandations du HCSF » soulignent les auteurs de la lettre ouverte : » alors qu’elle n’était que de 5,5 % en 2019, la part des dossiers refusés (part des dossiers envoyés aux banques qui n’obtiennent aucun accord de prêt) est montée à 7 % au 1er trimestre, 10,2 % au second, 13,5 % au 3ème trimestre et devrait atteindre 17 % des dossiers envoyés aux banques au 4ème trimestre 2020 d’après les chiffres de Vousfinancer, enseigne de courtage en crédit membre de l’Apic ». A noter que parmi les emprunteurs écartés du marché, 37 % sont des primo-accédants et 26 %, des investisseurs locatifs.

HCSF : des recommandations « excessives »

Dans ce contexte, les acteurs du logement considèrent que, si les recommandations du HSCF « vont dans le bon sens », elles sont, cependant, » excessives et en contradiction avec les besoins de la relance économique ». Ils estiment que le risque de défaillance des emprunteurs reste faible, grâce notamment au système bancaire français, » l’un des mieux protégés et des plus protecteurs ».

Ils formulent alors des propositions pour permettre aux acteurs économiques et aux acquéreurs de » renouer avec leurs projets » :
– augmentation du taux de dérogation a minima à 30 %. « L’augmentation de la marge de flexibilité des banques de 15 à 30 % de leur production nous semble cruciale afin de leur laisser apprécier le risque et accorder au cas par cas davantage de crédits à des primo-accédants au potentiel évolutif et aux investisseurs dont la situation financière et professionnelle le permettrait au travers un reste-à-vivre suffisant ;
– souplesse sur la durée du prêt à plus de 25 ans dans les opérations du PTZ et dans le neuf ;
– autoriser un calcul différentiel pour le calcul d’un taux d’effort investisseur maximal à 33 %, sachant que la plupart des banques françaises pondèrent avec précaution les revenus locatifs à venir, le plus souvent à 70 ou 80 % ;
– définir un seuil de reste-à-vivre pour lequel il est possible de déroger au taux d’effort de 33 % pour un investisseur. Les multi-propriétaires peuvent générer plusieurs revenus locatifs, et même s’ils peuvent dépasser 33 % d’endettement (plusieurs prêts en cours), leur reste à vivre peut-être conséquent et tout à fait satisfaisant ;
– intégrer un taux d’effort différencié entre un profil locataire et un profil propriétaire souhaitant investir. Paradoxalement, il est plus facile de respecter 33 % d’effort pour un profil investisseur assumant un loyer sur sa résidence principale qui est une charge habituellement moins forte qu’un remboursement de crédit en résidence principale à logement équivalent.

Ces propositions, à la veille de la prochaine réunion du HCSF, pourraient cependant rester lettre morte (voir notre édito à ce sujet) car un changement d’orientation des instances financières est, en effet, hautement improbable.

L'Afil, l'Apic, la FFC, la Fnaim et le SNPI en appellent à l'assouplissement des recommandations du HCSF