« Le marché français de l’investissement immobilier a enregistré un volume de 6,9 milliards d’euros au 1er semestre 2026, soit une progression apparente de 8 % par rapport à la même période en 2025. Cette performance repose toutefois sur une opération exceptionnelle : la signature du portefeuille Proudreed/Blackstone. Sans cette méga transaction, les volumes auraient en réalité chuté de 28 %, traduisant bien le manque de dynamisme du marché lié à la prudence des investisseurs dans un contexte géopolitique et économique incertain. Cette opération d’envergure influence également fortement la répartition géographique : les régions représentent 55 % des volumes du semestre, une proportion élevée du fait de la composition de ce portefeuille. Sur le segment des bureaux, qui totalise 2,1 milliards d’euros, la concentration francilienne reste écrasante avec 78 % des investissements captés par l’Ile-de-France, laissant peu de dynamisme aux grandes métropoles régionales ».

Marché de l’investissement en bureaux à Lille : un début d’année prudent, mais des perspectives d’amélioration

« Au cours des six premiers mois de 2026, les investissements en bureaux dans la métropole lilloise atteignent 40 millions d’euros. Ce résultat intervient après un début d’année 2025 particulièrement faible, qui constituait le point le plus bas enregistré sur cinq ans. Si la progression annuelle de 37 % peut paraître significative, elle doit être fortement nuancée au regard du volume global qui demeure très limité : les montants investis accusent un retrait de 69 % par rapport à la moyenne habituelle des débuts d’année calculée sur cinq exercices.
Six opérations structurent le semestre, soit deux de plus qu’à la même période l’année précédente. Les capitaux se concentrent fortement sur quelques dossiers significatifs. L’opération la plus importante concerne l’immeuble « Helios », cédé à Corum AM pour 23,5 millions d’euros. Cette acquisition, unique dans la fourchette 15-40 millions d’euros, pèse près de 60 % du total semestriel. Deux transactions intermédiaires comprises entre 5 et 15 millions d’euros, mobilisent environ 29 % des investissements. Les trois dernières opérations, toutes inférieures à 5 millions d’euros et réalisées en début d’année dans le cœur lillois par des marchands de biens et investisseurs privés, totalisent les 12 % restants ».

Du point de vue territorial, « les secteurs périphériques dominent largement avec près des trois quarts des capitaux déployés, principalement grâce à la transaction sur « Helios » située à Villeneuve d’Ascq. Le centre lillois capte le solde. Cette distribution géographique doit cependant être analysée avec recul compte tenu du nombre restreint de transactions. Le segment des produits neufs reste pratiquement inexistant, conséquence directe de trois années sans lancement de programmes promotionnels. Seul l’immeuble « Bella Terra », commercialisé en vente en futur achèvement, apporte une contribution marginale au marché du neuf.
Les profils d’acquéreurs révèlent un écosystème peu varié où foncières, sociétés civiles de placement immobilier, marchands de biens et investisseurs privés se répartissent l’ensemble des opérations. La totalité des capitaux mobilisés provient de sources nationales, aucun investisseur étranger n’étant présent sur ce semestre ».

Maxime Debieuvre, directeur investissement Hauts-de-France chez JLL, commente : « le premier semestre 2026 s’inscrit dans un contexte de marché sélectif où la multiplication des marketings ne se traduit pas mécaniquement en transactions. Si la majorité des actifs commercialisés, essentiellement de seconde main avec une situation locative peu sécurisée, peine à trouver preneur, les rares produits récents et bien loués suscitent, en revanche, une véritable compétition entre investisseurs. Les acteurs traditionnels (foncières, SCPI et « family offices ») restent actifs, principalement positionnés sur des actifs « core + ». L’absence persistante de programmes promotionnels prive le marché de produits neufs en Vefa, limitant structurellement l’offre de qualité. La remontée de l’OAT se répercute sur les taux attendus : le taux « prime » bureaux lillois s’établit désormais à 6,20 % au centre et avoisine 7 % en périphérie, niveau auquel plusieurs immeubles, actuellement commercialisés dans la fourchette 10-25 millions d’euros, ont récemment trouvé acquéreur. Ces signatures récentes, intervenues après un premier semestre marqué par une unique transaction significative, laissent entrevoir une fin d’année légèrement plus dynamique qu’en 2025, avec des volumes sur l’ensemble des classes d’actifs qui pourraient atteindre 120 à 140 millions d’euros ».

Marché de l’investissement en bureaux à Lyon : un semestre marqué par la concentration géographique et transactionnelle

« Le 1er semestre 2026 enregistre 126 millions d’euros d’investissements sur le marché des bureaux lyonnais, contre 100 millions d’euros à la même période l’année précédente. Malgré cette progression annuelle, les volumes demeurent en retrait de 44 % par rapport à la moyenne des premiers semestres calculée sur cinq ans. L’activité se concentre sur dix opérations seulement, contre douze transactions un an plus tôt, confirmant un rythme d’activité ralenti qui accuse un recul de 58 % face à la moyenne quinquennale observée sur cette période.
Contrairement au 1er semestre 2025, le marché accueille une transaction majeure supérieure à 40 millions d’euros : l’acquisition de la tour Part-Dieu par la Société de Promotion et d’Investissement et DCB International pour 49,5 millions d’euros. Cette opération concentre, à elle seule, 39 % des volumes semestriels. Le segment intermédiaire, compris entre 15 et 40 millions d’euros, représente comme l’an dernier 51 % des investissements avec 64 millions d’euros répartis sur trois transactions portant sur des actifs neufs lyonnais. Aucune opération ne s’inscrit dans la fourchette 5 à 15 millions d’euros ce semestre. Les acquisitions inférieures à 5 millions d’euros, au nombre de 6, totalisent 10 % des capitaux déployés.
La géographie des investissements révèle une hyper concentration sur le centre-ville, encore plus marquée qu’en 2025 où l’intra-muros captait déjà 82 % des volumes. Ce semestre, la part atteint 91 % des investissements bureaux en zone centrale. Le quartier de La Part-Dieu domine largement avec 40 % des montants sur seulement deux opérations, portées principalement par la tour Part-Dieu. Gerland suit avec 24 % des volumes, puis Vaise avec 15 % ».

Comme au 1er semestre 2025, l’intégralité des capitaux mobilisés provient de sources nationales. Les investisseurs institutionnels et organismes de placement collectif se sont montrés particulièrement actifs sur cette période. Les promoteurs représentent 39 % des volumes investis, part intégralement portée par la Société de Promotion et d’Investissement. Dans ce contexte de marché contenu, les taux de rendement « prime » bureaux demeurent stables et s’inscrivent dans une fourchette comprise entre 5,50 et 5,75 % ».

Gilles des Fontaines, directeur investissement Grand Lyon, commente : « le marché lyonnais traverse une phase d’attentisme marquée, amplifiée par un contexte géopolitique qui pèse durablement sur les dynamiques d’investissement. La situation actuelle ajoute une couche de tensions et d’incertitudes, particulièrement sur le plan du refinancement où chaque hausse impacte lourdement les équilibres financiers. Les investisseurs recherchent aujourd’hui des opportunités liquides, typiquement comprises entre 5 et 20 millions d’euros, sur des actifs « core + » ou « value added ». Le « core » nécessite des tickets plus importants et suscite moins d’appétit dans ce contexte. La question centrale reste celle du « pricing » : les vendeurs doivent désormais intégrer les nouvelles conditions de marché. Malgré ces difficultés, les bons bureaux conservent de solides fondamentaux, notamment à La Part-Dieu et Gerland, où les risques demeurent limités et où la demande reste présente pour les produits adaptés aux attentes actuelles du marché ».

Marché de l’investissement en bureaux à Marseille : important recul des volumes face à la pénurie d’offres

« Le marché des bureaux d’Aix-Marseille enregistre 23 millions d’euros d’investissements au 1er semestre 2026, contre 57 millions d’euros à la même période en 2025, soit un recul de 61 %. L’activité se limite à trois transactions seulement, contre douze signatures un an plus tôt, traduisant un ralentissement marqué du rythme des opérations. À l’instar des autres métropoles régionales comme Lille ou Lyon, le taux « prime » bureaux suit une tendance haussière et s’établit désormais entre 6 et 6,25 %.
La répartition des volumes révèle une forte concentration sur une opération principale située à Aix-en-Provence, acquise par une foncière, qui porte l’essentiel des capitaux déployés. Les deux transactions restantes, inférieures à 2 millions d’euros chacune et localisées à Port-de-Bouc et à Marseille, demeurent marginales dans l’équilibre semestriel.
L’ensemble des acquisitions a porté sur des immeubles de seconde main, l’absence de programmes neufs privant structurellement le marché de produits récents. Enfin, l’origine des capitaux demeure inchangée par rapport à l’exercice précédent : la totalité des investissements provient de sources nationales, aucun investisseur étranger n’étant présent sur cette période ».

Sam Capoani, directeur investissement méditerranée, analyse : « le 1er semestre 2026 se résume à une seule transaction significative sur le segment bureaux, présageant une année globalement limitée en termes de volumes. Pourtant, cette faiblesse apparente masque un réel intérêt des investisseurs pour le marché régional, comme en témoigne le nombre relativement important de lettres d’intention rédigées, indicateur encourageant de la demande d’investissement. Le véritable frein réside dans l’insuffisance de produits disponibles et le nombre limité de commercialisations, qui brident les opportunités de transaction. Dans ce contexte, les SCPI élargissent désormais leur périmètre d’intervention aux marchés européens lorsque la profondeur de nos régions ou les conditions de marché locales ne se révèlent pas suffisamment favorables pour déployer leurs capitaux. Le marché marseillais souffre donc moins d’une baisse d’intérêt que d’une pénurie d’offres répondant aux standards actuels des investisseurs ».

Le marché de l'investissement bureaux en régions vu par JLL