Une réorganisation des espaces

Historiquement structurés autour d’une grande enseigne alimentaire de type hypermarché, ces espaces voient leur modèle traditionnel remis en question. Le recul des ventes de produits non alimentaires depuis la fin des années 2000 a incité ces locomotives historiques à revoir leur positionnement. Parallèlement, le secteur de l’équipement de la personne, longtemps pilier du « merchandising » des centres commerciaux, subit lui aussi une forte pression. Ces évolutions ont favorisé l’émergence de nouvelles alternatives en termes d’offre, notamment dans la restauration et les loisirs, qui permettent de répondre aux attentes des consommateurs tout en générant du trafic.

Christian Dubois, « head of retail leasing » France de Cushman & Wakefield, commente : « les transformations du mix-merchandising permettent aux centres commerciaux de maintenir l’équilibre en termes d’offre entre activités d’impulsion et de destination, et en termes de performances entre compétitivité et rentabilité. Une nouvelle ère s’ouvre pour les centres commerciaux : plus diversifiée, plus expérientielle et mieux alignée avec les attentes des consommateurs d’aujourd’hui ».

Vers des formats hybrides et ancrés dans leur territoire

Portés par l’évolution des concepts architecturaux, la diversification des enseignes et l’arrivée d’activités complémentaires, les centres commerciaux ont vu émerger de nouveaux formats. Si la surface et le nombre de boutiques restent des critères de référence pour catégoriser les centres commerciaux, d’autres dimensions gagnent en importance : l’histoire du site, son ancrage local, sa fréquentation, ses performances économiques, son implantation géographique ou encore la qualité de son offre et de son architecture. Autant de facteurs qui permettent de mieux comprendre la diversité du modèle au sein d’un même territoire, avec des typologies adaptées à leur positionnement et à leur rôle dans le tissu urbain.

« Le renouvellement des centres commerciaux a donné naissance à des pôles spécialisés – food courts, centres de loisirs, espaces hybrides. Cette tendance devrait s’accélérer avec les politiques publiques (ZAN), les plans de revitalisation des centres-villes et les projets de requalification des friches urbaines, et offrir des opportunités de développement pour les enseignes sous des formats et des positionnements nouveaux » ajoute Laurence Garnier, responsable de la commercialisation des ensembles commerciaux chez Cushman & Wakefield.

L’environnement comme levier de transformation

Dans ce contexte de mutation commerciale, les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) deviennent centraux pour les gestionnaires et propriétaires de centres commerciaux, qui intègrent de plus en plus ces dimensions dans leur stratégie. Au-delà de l’objectif de neutralité carbone et de conformité réglementaire, ces actions renforcent l’attractivité des actifs et répondent aux exigences des investisseurs, des enseignes et des clients.

Les investisseurs misent sur des actifs sécurisés, consolidés et vertueux

Depuis les années 2000, les commerces représentent, en moyenne, 20 % des volumes investis en immobilier banalisé. Les centres commerciaux, en particulier, occupent une place centrale dans ce segment, avec une part moyenne historique de 33 %. Dans un marché en pleine recomposition, au-delà des indicateurs financiers classiques, des critères qualitatifs prennent une place croissante dans les décisions d’acquisition (pertinence du « mix merchandising », politique ESG, intégration du digital et diversité des usages) et deviennent des leviers clés dans les négociations, mais aussi dans l’obtention de financements bancaires.

Vanessa Zouzowsky, « head of retail capital market » France de Cushman & Wakefield, précise : « l’évolution des taux de rendement est étroitement liée aux conditions de financement et à l’activité du marché transactionnel. Face aux récentes fluctuations des taux d’intérêt et aux tensions sur les marchés monétaires, les ajustements visant à améliorer la rémunération des primes de risque et de liquidité ne parviennent pas toujours à relancer les volumes transactionnels. Néanmoins, cette typologie d’actifs continue d’offrir des niveaux de rémunération attractifs ».

In fine, le modèle du centre commercial continue de bénéficier d’atouts solides pour affronter l’avenir et s’adapter aux mutations sociétales sans pour autant perdre son ADN et son rôle fédérateur au sein des territoires.

Un constat devient unanime : le centre commercial de demain est le centre commercial d’aujourd’hui réinventé.

Retrouvez l’étude complète ici.

Les grandes mutations des centres commerciaux en France par Cushman & Wakefield