Après un bon premier semestre pour le marché des bureaux d’Ile-de-France, les derniers mois ont également confirmé sa bonne tenue, malgré un léger ralentissement des volumes commercialisés. 491 000 m2 de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France au cours du 3ème trimestre 2022, un résultat inférieur de 8 % à celui du trimestre précédent, mais en hausse de 5 % par rapport au 3ème trimestre 2021. Les volumes placés depuis janvier atteignent 1,58 million de mètres carrés, soit une hausse de 23 % sur un an, ainsi qu’une légère progression de 2 % par rapport à la moyenne décennale. Guillaume Raquillet, directeur du département bureaux chez Knight Frank, assure même que l’année 2022 sera un « bon cru » : selon lui, après neuf premiers mois dynamiques, l’activité devrait même accélérer au cours du 4ème trimestre, et la demande placée dépasser les 2,1 millions de mètres carrés sur l’ensemble de l’année, contre 1,9 million en 2021 et 2,2 millions, en moyenne, depuis dix ans.

Solidité des petites et moyennes surfaces

Pour les grandes transactions, dont la surface commercialisée est supérieure à 5 000 m2, 43 ont pour l’instant été recensées en 2022 en Ile-de-France, soit cinq de plus qu’à la même période en 2021. Si le volume des transactions est en hausse de 13 % sur un an, les résultats du marché francilien restent amoindris par les stratégie de rationalisation immobilière des entreprises, ainsi que par l’essor du télétravail. Ainsi, la taille des grandes transactions est inférieure de 22 % à celle relevée lors des dix années précédent la crise sanitaire. Aucune transaction ne dépasse, ainsi, le seuil des 30 000 m2 alors même qu’avant le déclenchement de l’épidémie, cinq à dix opérations supérieures à ce gabarit pouvaient être recensées chaque année. « Leur disparition est une manifestation évidente de la tendance à la réduction de la consommation de surfaces de bureaux par les grandes entreprises » tranche Guillaume Raquillet.

Les petites et moyennes surfaces restent, quant à elles, un moteur solide de l’activité locative : avec 1,14 million de mètres carrés placés depuis le début de l’année, elles affichent une hausse de 27 % sur un an et représentent 72 % des volumes commercialisés en Ile-de-France, soit une part supérieure de neuf points à la moyenne décennale. Les bureaux de taille intermédiaire (1 000 à 5 000 m2) affichent la plus forte hausse sur un an, en nombre (+39 %) comme en volume (+47 %).

Performances du QCA

Paris est le marché où l’activité reste la plus élevée en Ile-de-France. Au 3ème trimestre, les volumes placés ont reculé de 17 % par rapport au précédent en région parisienne, alors qu’ils ont progressé de 1 % dans la Capitale. Depuis janvier, 740 000 m2 y ont été commercialisés, soit une hausse de 39 % sur un an, « permettant à Paris de conforter son leadership avec 47 % des volumes placés en Ile-de-France, contre 40 %, en moyenne, lors des dix années précédant l’épidémie de Covid-19 » explique Guillaume Raquillet. Les performances du QCA et de Paris Grand Ouest sont à signaler ; plus de 140 000 m2 de bureaux y ont été commercialisés au 3ème trimestre, avec des volumes placés s’élevant désormais à 370 000 m2, soit une hausse de 32 % permettant même d’envisager un résultat annuel record, compte tenu des nombreuses opérations en cours dont la finalisation est attendue d’ici la fin du 4ème trimestre. Le bilan est plus mitigé dans le reste de la Capitale, qui ne regroupe que 4 des 17 transactions de plus de 5 000 m2 recensées depuis janvier à Paris. « Les stratégies de rationalisation immobilière des entreprises se doublent d’une volonté d’améliorer leur adresse aux yeux des clients, des collaborateurs et de futurs talents à recruter » précise Guillaume Raquillet. En plus du marché parisien, d’autres secteurs de la 1ère couronne les plus accessibles profitent de cette dynamique, tels que Neuilly-Levallois, la Boucle Sud ou encore La Défense, qui ont pu attirer les entreprises provenant de pôles tertiaires plus excentrés.

Taux de vacance bas

« L’analyse de la répartition des mouvements des grandes entreprises montre une polarisation accrue de l’activité au profit de Paris et des Hauts-de-Seine qui, depuis début 2022, concentrent 78 % du volume des surfaces de bureaux supérieures à 5 000 m2 prises à bail, contre 73 % lors des dix années précédant le Covid » poursuit Guillaume Raquillet. Le secteur de Neuilly-Levallois est particulièrement porteur, avec une hausse des commercialisations de 82 % sur un an et de 44 % par rapport à la moyenne décennale. La progression est moins significative en Péri-Défense (+14 % sur un an, mais -12 % par rapport à la moyenne décennale), où la plus grande transaction de 2022 n’excède pas 12 000 m2 alors même que le secteur était habitué à des gabarits importants avant la crise sanitaire. Enfin, 140 000 m2 de bureaux ont été pris à bail depuis début 2022 à La Défense (+21 % sur un an et +14 % par rapport à la moyenne décennale). Très décrié, le quartier continue, malgré tout, de tirer profit de ses nombreux atouts (centralité, accessibilité, commerces…).

Concernant l’offre disponible, la forte demande entraîne, mécaniquement, un taux de vacance bas, qui est de 7,2 % au 3ème trimestre (4,05 millions de mètres carrés), soit +1 % par rapport au trimestre précédent. Les disponibilités sont globalement orientées à la baisse dans l’Ouest parisien, toujours pour cause de forte demande, mais en hausse en 2ème couronne, là où la demande est la plus faible. « Dans ce contexte, et avec un taux de vacance inférieur à 4 %, Paris est décidément un marché à part » explique Guillaume Raquillet. « A l’exception des arrondissements du Nord-Est, l’offre y est très réduite et a continué de décroître au 3ème trimestre dans la quasi-totalité des secteurs, en particulier dans le QCA ».

Perspectives en pointillés

Concernant les perspectives pour les mois à venir, Knight Frank indique que les difficultés d’approvisionnement et la flambée des prix des matériaux devraient continuer de perturber les chantiers et engendrer des retards de livraison, tandis que les difficultés à commercialiser les nouveaux immeubles pourraient, dans certains secteurs, inciter leurs propriétaires à en décaler l’achèvement. « L’écoulement de l’offre à venir dépendra de la solidité de l’activité locative » prévient Guillaume Raquillet. Qui conclut : « l’avenir est, sans aucun doute, moins flou pour les bureaux des pôles tertiaires les plus centraux, ceux de Paris en particulier, où la rareté croissante de l’offre pourrait même, à terme, brider l’élan du marché locatif »…

Marché des bureaux en Ile-de-France : Paris mène la danse