La nouvelle analyse met en évidence « d’importantes différences dans l’évolution de l’offre de « retail parks » à travers le continent. Depuis 2020, la densité de « retail parks » par habitant a augmenté de 123 % en Pologne, 56 % en Roumanie et 31 % en République tchèque, tandis qu’elle a reculé de 9 % en Irlande, 3 % au Royaume-Uni et 2 % aux Pays-Bas ».

« La France est un vaste marché de « retail parks » aujourd’hui proche de la maturité : avec un pipeline limité à 1,2 % du parc, la création de valeur viendra de l’évolution de l’existant plutôt que de la construction neuve. Le marché se polarise entre sites fonctionnels et destinations de nouvelle génération comme Valvert, tandis que l’attractivité des loyers et des charges par rapport aux centres commerciaux attire de plus en plus d’enseignes internationales. C’est la clé de l’intérêt pour les « retail parks », car une enseigne qui s’y installe a d’abord pour objectif d’y gagner de l’argent. Côté propriétaires, si les loyers « prime » restent stables à 180 euros (HT, HC)/m², l’indexation soutient les revenus en cours de bail » souligne Cyril Robert, « head of research » France chez Savills.

Malgré un développement important dans certains marchés, « la demande des enseignes reste soutenue partout en Europe. Selon Savills, la disponibilité est inférieure à 3 % en Irlande et à 4 % au Royaume-Uni, tandis que les cellules vacantes sont souvent quasi inexistantes dans les petits programmes polonais.
A l’échelle européenne, la densité de « retail parks » est passée de 100 m² pour 1 000 habitants en 2020 à 109 m² aujourd’hui. Elle reste ainsi nettement inférieure à celle des centres commerciaux, qui atteint 261 m² pour 1 000 habitants. Les niveaux d’offre varient considérablement d’un marché à l’autre, de 57 m² pour 1 000 habitants au Portugal à plus de 330 m² en Suède ».

Dans les marchés où l’offre est contrainte, la faible vacance et le faible « turn-over » des locataires peuvent limiter la disponibilité d’espaces de qualité, réduisant ainsi le volume de références transactionnelles susceptibles de faire évoluer les loyers « prime » affichés. « Par ailleurs, les baux indexés sur l’inflation soutiennent la croissance des revenus pour les baux existants, même lorsque les valeurs locatives « prime » estimées ont peu évolué.
Cette disponibilité limitée génère des tensions locatives particulières dans des marchés matures tels que la Suède et le Royaume-Uni. En Europe centrale et orientale, en Espagne et en France, le niveau élevé de nouvelle offre ces dernières années a offert aux enseignes davantage d’opportunités d’expansion, atténuant ainsi une partie de la pression sur les loyers que cette forte demande aurait pu engendrer ».

« Le marché européen des « retail parks » se caractérise de plus en plus par un contraste entre pénurie d’offre et expansion. Sur les marchés matures, la demande soutenue des enseignes se heurte à des possibilités limitées de développement de nouveaux actifs. L’enjeu consiste donc davantage à faire évoluer le parc existant, notamment par la division des surfaces, l’extension, la restructuration ou la reconfiguration des sites. A l’inverse, des marchés comme la Pologne restent dans une dynamique d’expansion, avec de nouveaux développements qui répondent à la demande et confortent la place des « retail parks » comme principales destinations commerciales dans de nombreuses zones de chalandise de taille modeste, encore insuffisamment desservies » précise Chris Nichols, « European research analyst » chez Savills.

"Retail parks en Europe : la demande des enseignes dépasse l'offre" selon Savills